中澳房产投资对比,申澳之旅微信公众号文章

海外的中国客户，有些人他们并没有来过澳洲，所以对于澳洲的发展以及情况不是很明了，光从朋友或者别人口中听到的描述，即使来到澳洲短暂的旅游也不足以让他们全方位了解澳洲。所以关于澳洲的人口结构，政府规划以及学区分布，他们没有强有力的认知，就算是拥有超级强有力的头脑风暴投资人，也不可能凭空脑补这些画面。

那么，如何快速有效的为海外客户介绍澳洲房地产的优势呢？！让他们有信心将投资定向标转入澳洲，并且强有力的进入市场？！

●●●●●●●●导读●●●●●●●●

■ 澳洲房地产到底有哪些优势？

■ 海外人士可以投资澳洲房地产吗？

■ 如果投资，如何管理？

■ 身在异国，谁来保护我们投资者的合法权益？

■ 投资澳洲房地产会给我们带来何种收益？

■ 世界那么大，为什么我要选择澳洲？

1、市场成熟度

中国的房地产业在1999年左右才正式迈向市场化，为了适应市场以及磨合国家的经济发展，国家不断推出新政策以及频繁的宏观调控，导致市场波动较大。

澳洲的房地产业已经走向百年发展史，并保持稳健上升趋势。近半个世纪以来，澳洲房价走势傲人，平均每7-9年翻一番，一切的一切，都受益于澳洲政府对于房地产市场的保护政策以及金融机构的有效管控。健康而稳健的发展，正是中国房地产业不可比拟的事实。

2、产权年限

中国的土地管理法规定，中国住宅土地的使用年限为70年，70年后土地归国家所有，并不是所谓的“所有权”。而且续租费用未定。更有胜者，乡产权房，俗称 “小产权房” 被小老百姓所推崇。

澳洲房产是永久产权，您所花的每一笔钱--收入囊中的房产，它将世世代代被您拥有和传承，并且没有遗产税。

3.法律保障

中国买房子一般会去房产交易所或者在楼盘区域内直接签订合同，没有律师在场参与，订对合同。并且中国的购房合同都是统一的，具体细节并未被律师解释和说明，所以后期陷入纠纷的几率较大。

澳洲购房者与开发商必须聘请专业律师解释合同，在平等、公开、透明的环境下签订合同。这不仅保护了购房者的合法权益，也有效杜绝了欺诈事件和纠纷的产生。

4. 投资门槛以及限制

中国客户如果想要购买期房，一般目前来说必须支付30%-60%的首付，无论房产是否开始建设或者交房，合同签订过后马上开始还贷，还贷款的压力随之而来，所以投资门槛高，风险较大。而且时间杠杆与投资杠杆较低，需要的投入资金极高。

例如：100万的房产，客户需要准备40万左右的首付，对于普通老百姓面临这样的问题，也许一辈子努力工作所有的积蓄，只够付首付，随之变成房奴。

而对于投资者来说，投入的资金产生极大的机会成本，对于现金流也是极其不利的。

澳洲通常首付为合同价的10%，交房前无需支付利息以及本金。客户只需在交房之前三个月内提交贷款申请，等房子交付时，再支付余款，并且只有在房屋交付之后才开始还贷。这有效缓解了购房压力。并且时间杠杆与投资杠杆极高。

例如：100万的房产，客户利用10万的首付，就可以撬动100万的房产，对于资金的投入相对较少。无论是自住还是投资，都是最有效的投入。

客户支付的10%首付，并非直接打入开发商账户，而是存于政府监管的信托账户里，交房之前开发商限制使用权限。而且很多情况下10%产生的投资收益也归于客户所有。如果出现烂尾楼情况，10%首付，将全款退回。这切身保护了消费者的合法权益，也强调了政府对于澳洲房地产市场的重视与管控。

5. 空置率

#名词解释#

住宅空置现象是指，在某一特定的空间单元内的住宅有效居住率

如果套用公式的话：

某地区的住宅有效居住率=某地区常住人口规模/某地区住宅总规模

中国，根据2015年的中国诚征住房空置率显示，全国城镇住宅市场的空置率高达22.4%，上海跟北京分别为18.5%和19.5%。

澳洲，根据房产信息网站，2016年初，澳洲各大城市的空置率低于3%。

注：按周国际通行惯例，5%-10%的空置率属于正常范围，表明房产供求平衡，如果空置率在10%-20%之间，属于空置危险区，必须采取一定的措施和调控来保持房地产市场的正常发展。而空置率高达20%以上，则被认为是房产严重积压。

6. 租金回报

中国，2016年上半年，十几个一线及二线城市，普通住在租金回报率为2.6%左右，上海跟北京分别为1.9%跟1.8%。

澳洲，首府城市，如悉尼，墨尔本，堪培拉的租金回报率在5%-6%之间。

7. 出租情况

中国，买房被认为是刚需，这也是国民文化的体现。对于房租租赁被认为是外出务工人员以及流动人口的首选。可是在中国，房租租赁管理没有达到规范化和一体化。不少地区出现出租难，租房难的问题。

澳洲，租房是刚需。所以澳洲有很多房租租赁中介，并且租房市场透明，健全。很多租赁中介提供一站式的服务，这不仅保障了业主的合法权益也为租客提供了更多的房源。

8. 还款方式

中国，购房者需要连本带利还清房贷，并且没有任何优惠政策。

澳洲，购房者可以选择只还利息或者本息同还，并且银行会提供对冲账户（Offset Account），放在账户里的钱可以随时拿出来使用，并且享受利息（澳洲特有）。

9. 房屋增值后可以再贷款投资

澳洲独有：如果投资者购买的房屋，在银行的评估下，如果房产增值了，增值价格的80%可以再申请贷款，用作任何方式的投资。例如房产，汽车等。

也就是说：

如果客户在2011年购入60万的房产，首付12万，剩余贷款48万。

在2018年被银行评估为90万。

所以：

客户可以重新向银行贷款90万的80%=72万。也就是客户的对冲账户中可以有72万-48万=24万的现金，这24万可以用作任何投资。

在中国，这是不存在的！

10. 负扣税

澳洲，纳税人购买投资房可以享受负扣税，可以通过负扣税来减免税费。也就是说，投资房的一切花费，例如物业费，污水处理费等一切费用，都会被看作为支出。而折旧是最大的开支。例如，在房客使用房子的时候，厨房设施，房屋状况，不可避免的会被损耗，而这些损耗，会被税务局算作为支出。而每年的折旧率大概在1.5-4%左右，房子越新，折旧越大。那么100万的房子，每年可以做15000-40000左右的折旧。

帮你算：

工资在8万一年的房产投资客户，一个价值100万的房子，每年可以帮助折旧15000，那么您所要支付的税费收入只是6.5万。

11.限购情况

在中国，自2017年，政府频频发布各种房市的限购政策，当前国内投资渠道有限，大城市要控制诚实规模，所以一定程度上限制了投资，而在小城市进行投资所获得的利润较小。例如今年年初，在深圳楼市调控之后，第二次出台限购的政策，这是深圳有史以来最大影响力的管控，其实这也杜绝了一些投机客和过分利用杠杆谋取利益的购房者。但是这也大大缩减了投资空间。

在澳洲，澳洲政府鼓励海外人士买房，而且相继出台了一些政策，以澳洲健全的法律系统保护海外投资者的利益，而且对于中国的各项法规更加开放，让中国公民海外投资更加便利。所以澳洲政府不限制海外投资人士购买本地房产的数量。