澳大利亚2月8日实时汇率：

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澳洲房市长期处于供不应求的状态，仅是每年的新增移民人口已经高于澳洲新建房屋合约数，更不用说每年新增本地人口、留学人口以及海外投资者等人群对于新建住房的需求。

澳大利亚作为一个世界上最宜居的国家之一，一直是中国最喜爱去置业的热门地区之一。据有关数据显示，中国人在最近两年在澳洲置业的金额总计高达1818亿人民币。

根据最新的住房以及价值指数的显示，澳洲的房价近20年来都在稳健地增值，从1995年到2015年，八大首府城市累计地升幅，高达了330%

其中悉尼的房价累计增长了330%，而墨尔本的房价累计地增值是421%。

澳洲房价增幅如此之大，不禁让人好奇：

是什么给澳洲房价的上涨提供了持续的动力？未来澳洲房价又会如何发展？

• 自然增长、留学生及不断扩大规模的移民，不断刺激澳洲房产需求的增长

一个经济的带动，我们首先要去看它的人口。而澳大利亚过往的这几十年，自然增长、留学生、不断扩大规模的移民…人口在不断的增长，房屋供需矛盾依然在短时间内难以解决。

房屋与所有的商品一样遵循供需关系决定价格的基本市场规律，依附于不可再生的土地资源的房屋，房屋有着不断增长的人口的市场需求，加上历史遗留的与人口数量不配套的住宅缺口（以悉尼为例，否则政府也提不出来66.4万套这么精确的数字！）实在很难找出房价下跌的理由。

在房地产市场中，“刚性需求”这个词想必大家十分熟悉，也成为澳洲首府城市公认地产增值的根本原因。

澳大利亚具有良好的移民环境和鼓励性的生育政策，因此带来相当可观的人口增长速度。另一方面，澳洲的国际教育地位，以及八校联盟的顶尖大学资源促使留学人数持续增长。

在过去十余年，国人选择到澳留学的人数每年均以20%的趋势增长，双方的联系纽带不断加强。

根据澳大利亚统计局最新数据显示，在2016年2月16日澳大利亚人口突破2400万大关，比官方预测提早了17年。

据ABS澳洲统计局预测显示，2018年澳洲人口将突破2500万，未来两年内新增的移民人口有望高达50万人，供需矛盾依然在短时间内难以解决。

据澳大利亚的移民和边境管理处统计的数据，2014年到2015年的财年，澳大利亚总共接收了18.9万的移民，当中包括了家庭、技能以及特殊的三大类别。但这里面不包括难民，这当中总共有27000名的中国人移民到澳大利亚，仅次于印度，位居第二位。

• 政府严格控制土地供应，进一步加剧房产市场的供不应求

根据澳洲权威网站Property Council of Australia显示，2015年1月-2016年1月这12个月，由规划部批准的新建筑房屋合约一共有231,752套。新建筑房屋合约量在去年10月份达到最高值237,242套，并开始持续下降，因此可预见未来澳洲的房地产市场依旧会处于供不应求的状态。

澳洲国家住房供应理事会预测：

至2036年，悉尼需要新建77万套住宅，比当前住宅总量168万套增多46%。

到2051年，墨尔本人口将达到770万，需额外修建157万套住宅。

至2031年，布里斯班地方政府地区住宅房地产市场每年需要大约新增5430套住宅。

仅是每年的新增移民人口已经高于新建房屋合约数，更不用说每年新增本地人口、留学人口以及海外投资者等人群对于新建住房的需求。

根据维州房地产协会的数字，直到目前为止，墨尔本大部份的投资公寓存货已被吸收。

制约土地供应的原因主要包括以下几方面：政府提供的基础设施不足或落后；政府对于开发项目征收高税费；政府在土地分区、规划和建筑审批过程中的决定延迟。

以上因素使得澳洲的土地供应难以对上升的住房需求迅速做出反应。

不过，正因为澳洲政府严格的土地供应管制，澳洲房屋很少出现供过于求的问题，大多数首府城市的房屋空置率长期低于3%，因而澳洲地产被很多投资者视为具有投资价值和增长潜力的产品。

综上所述，澳洲八大首府房市在未来很长一段时间，都将处于供不应求的状态，在悉尼和墨尔本更是如此，这也解释了为澳洲能够成为全球投资者蜂拥而至的投资宝地，并且一直是中国最喜爱去置业的热门地区之一。