浅析墨尔本新规“限高令”对CBD高层豪华公寓影响,BQ澳洲微信公众号文章

在上期专栏中，我们着重提到，高度是令顶层公寓身价水涨船高的关键因素之一，平均楼层每升高一层，价格便高出约1%，如此直观的差距缘于高度带来的视野、隐私性等特性，这些优势在寸土寸金的CBD区域尤为宝贵。

而对于墨尔本来说，这样的顶层豪宅很快将因为新一轮的限高政策而变得更为抢手。在本期的专栏中，我们就来一同探讨受“限高令”冲击的墨尔本高端房市。

掀起巨浪的“限高令”

据The Age报道，9月4日，维州规划部部长Richard Wynne修改了墨尔本CBD区域现行建筑法。修改后的新法对未来房地产项目的容积率、高度、楼间距、通风及采光都做了明显限制。法律自9月4日午夜起开始进入临时执行阶段，并将至少持续12个月的时间，直至新的长期建筑法出炉。为避免高层建筑申请突然雪崩，Wynne特意在没有通知业界的情况下“突然袭击”。它的来势汹汹，确实令许多开发商及投资者措手不及。

事实上，“限高令”对于墨尔本来说并非一个新词。受过去几年来持续地宽容政策影响，它所带来的紧张感一度淡出了公众视野。前任规划部长Matthew Guy在任期间解除了墨尔本此前施行的楼房限高政策，为高层建筑一路开起绿灯。CBD区域的高楼在短短几年内如雨后春笋般拔地而起。Matthew本人也因此被称为“摩天大楼先生”。在他的任期间，曾有业内人士自豪夸口“天空是最后的限高令”，媒体也将高层公寓买家形容为“被宠坏”。如此一来，在墨市国际化进程与市场繁荣盛况的两相碰撞下，CBD区域内的豪华高层公寓一度出现井喷现象。

并非坏消息！“限高令”优势面面观

此轮限高令的重出江湖，并不一定是一件坏事，尤其是对已经入市的买家来说，甚至可以被看作一条利好消息。

首先，顶层公寓的视野、景观、采光等优势是住户尤为看重的特质，对于业主来说，未来可能横空出现的阻挡视野的摩天“邻居”也因此成为了难以卜料的噩梦。假若CBD区域内的高层项目长期不受限制，现有公寓的采光及景观质量势必受到影响，精挑细选的景观位和掷重金换得的高度优势也终将失去原有的价值。

有业界人士分析说，限高令的出台意味着政府承认此前管理高人口密度地区的经验不足，同时也令民众看到其力挽狂澜的决心。新法一出，持有CBD高层豪宅的买家将在较长一段时期内确保手头持有的一切优势。

上述分析同时也有利于现有景观豪宅的保值，即便买家未来想将豪宅易主，其采光率、视野空间仍将如全新购入一般保持完好。这一优势对于新近上市的项目尤为明显，它们一方面在高楼林立的市中心占得了绝佳位置，另一方面又因新政策恰到好处的出台时机而使未来的投资收益得到保障。如盛世集团新近开盘的盛世‧柯林，精心遴选的景观通过全景落地窗一览无余，波光粼粼的亚拉河及繁华的CBD尽收眼底，可以预见这一优厚的地理位置将在未来很长一段时间内不会被撼动。

此外，若限高令长久持续，现有高层豪华公寓升值潜力也将大幅提升。与纽约这样的巨型国际化都市不同，墨尔本CBD空间目前相当紧凑（图1），但新生代买家已经显现出渴望搬离郊区，入住市中心的趋势。未来CBD房屋高度降低，间距变大，无疑将令现存供求关系变得更为剑拔弩张。

“限高令”新规影响区域，正是寸土寸金的墨市腹地

一名墨市政府工作人员提供的报告披露，墨尔本市中心在建公寓楼的密度已是包括香港、纽约和东京等在内所允许密度的四倍，即便新规将容积比率降为24:1，仍将远高于上述城市（图2）。限高令让我们看到了政府改变的决心，可以预见它将在很长一段时间内保持稳定。这同时说明，市面现存数量不多的豪华顶层公寓，或许是还未入市的买家能拥有的最后机会。

国际城市建筑密度比较