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悉尼和黄金海岸郊区公寓开发商Ralan Group日前因公寓价格低迷、租金下滑、和销售艰难而破产。尽管公司债权人的总额仍有待确认，但初步迹象表明，Ralan Group负债大约5亿澳币。
Ralan Group公司待开发项目管线中拥有超过3000套公寓，目前，Grant Thornton已经被任命为该公司的自愿托管机构。
据悉，在悉尼经过多年开发并获得成功之后，Ralan于2015年开始试水黄金海岸市场，并在当地成立了一家合资企业，开始了一项雄心勃勃，价值10亿澳币的开发项目。
根据《澳大利亚金融评论报》最新披露，已经宣布破产的Ralan Group早在2013年就从买家那里借了巨额资金，几乎与其建筑商Steve Nolan Construction遭遇严重财务困难的时间差不多。
据报道，2013年7月，在悉尼北岸(North Shore)Ralan开发项目中，一套价值69万澳元的两居室公寓的买家向Ralan释放了22.7万澳元，还向Ralan支付了6.9万澳元押金，总利息(年利率为15%)为4.4万澳元。
然后在2014年9月完工交房时从购买价格中扣除这一金额，这是一种高风险的策略，但在当时确实得到了回报。
房地产律师托尼·科达托(Tony Cordato)是悉尼Cordato Partners律师事务所的负责人，他为2013年购买这套公寓的买家代理。
科达托向《澳大利亚金融评论报》表示：“有一条古老却灵验的经验法则，如果支付的利息超过10%，你就会破产。至少6年来，Ralan一直在为规模庞大的贷款支付15%的利息。”
他表示，Ralan的合约中没有任何授权释放押金的条款，当他在和解协议中发现这一点时感到“震惊”，“因为如果Ralan在大楼完工之前就破产了，买家就有失去所有钱的风险”。
科达托表示，买家很可能在不知情的情况下授权向Ralan释放资金，因为他们直接与中介Ralan Property Services打交道。Ralan Property Services是一家由威廉和布莱恩·奥德怀尔（William and Bryan O‘Dwyer）执掌的公司(目前处于管理之中)。
科达托表示：“Ralan提供的价格补偿往往非常有吸引力，买家考虑到自己将以每年15%的利率获得利息，而如果他们把钱存在银行，利率就会低得多。”
五年后，在市场动荡的情况下，超过1800名Ralan公寓买家需要承受总计近2.8亿澳元的亏损，也就是这些买家此前将押金借给开发商，期望获得15%的年回报率。
Ralan在两周前倒闭，欠下5亿澳元，但它的麻烦却可以追溯到2013年，当时专门从事建筑业的史蒂夫·诺兰建筑公司(Steve Nolan Construction)遇到了现金流问题。
Ralan Group为该建筑商提供了350万澳元的现金注入，但史蒂夫·诺兰(Steve Nolan)仍在2014年2月倒闭，给Ralan带来了巨大的财务压力。
Ralan创始人威廉·奥德怀尔(William O‘Dwyer)在2014年2月表示：“我不仅要和350万澳元说再见，还要再花数百万澳元才能找到一个新的建筑商来完成这些项目。”
据了解，正是在这个时候，随着亏损的增加，奥德怀尔先生想出了以无担保贷款的形式向他的买家借钱的想法。
2013年1月，价值69万澳元的悉尼公寓的销售合同由O‘Dwyer先生作为卖方Ralan Dumaresq No.2 Pty Ltd的唯一董事签署。
根据Grant Thornton的联合管理人赛义德·贾哈尼(Said Jahani)的说法，在Ralan的Sapphire、Ruby和Orchid开发项目购买公寓的大多数买家都同意了将押金释放给Ralan的子公司，而不是安全地存放在信托账户中。
贾哈尼上周向无担保债权人表示：“从我们看到的情况来看，Ralan从未盈利。”
科达托表示：“进一步考虑一下，这是一个通过Ralan Real Estate精心策划的聪明计划，它与买家签订了附带合同，以释放押金，收获了来自买家的无担保贷款。”
“它对购买者的律师隐瞒了这些附带合同，律师无法在释放保证金时提出质疑，更不能坚持对贷款进行质押担保。”
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