利率趋近于零、政府大把撒钱、疫情得到防控，房价开始上涨……

不管从哪一条来看，似乎都利好住房市场。于是，新一轮“楼市牛市”猜想大幕开启。

截至目前，市场绝大部分机构对2021年房地产市场的预测是乐观的，一些房产专家甚至预计会出现两位数的涨幅。

但是，这些乐观的预测背后，可靠性又怎么样？

回过头来验证一下，那些曾经在去年3月底/4月初发布房价预测的机构和专家们，哪些是“神准”，哪些又是“砖家”。

瑞银：押对了一注

先回顾一下历史预测成绩。

去年3月，瑞银的预测和市场普遍悲观情绪一样。在最坏的情况下，澳洲房价可能下跌20%。中间情况时下跌5%，基于5月份新冠感染率见顶的情况或上涨5%。

可以说，瑞银最后一种预测是最接近事实的。

联邦政府“HomeBuilder”扶持计划、新房销量的快速增长、经济快于预期回升都是支持其看好今年房价涨幅的利好因素。

瑞银指出，以HomeBuilder计划为例（新房补贴2.5万澳币），截至目前的申请人数已经超过7.5万份，远高于财政部最高预期的2.7万份。

其中，西澳的新房补贴最高可以领到5.5万澳元。

总部位于Margaret River的建筑商Peter Lea说道：“这是公司有史以来最繁忙的时候。”

西太银行“太过悲观”

基于消费者信心稳步回升，购买意向上升的基础上，西太银行首席经济学家比尔·埃文斯（Bill Evans）和资深经济学家马修·哈桑（Matthew Hassan ）预测，今明两年的房价将分别上涨7.5%，即两年上涨15%。

今年1月份，西太银行-墨尔本研究所发布的房价预期指数上涨了1.1%。

值得一提的是，之前一个月的房价预期指数上涨上涨了9.4％，至143.7点，为新冠疫情封锁导致低点的两倍（4月）。

埃文斯说道：“该指数仍比去年一月的水平低4.3％，表明该指数还有潜在的上涨空间。”

回顾一下过去的预测成果，最近的一次预测是在去年的九月份。

当时，西太银行预测，房价见底最快需要等到今年的6月，然后上涨15%。再往之前，该银行的预测是2020年4月至2021年6月期间的房价跌幅将高达10%，然后还会微幅下跌5%。

除了整体房价表现外，埃文斯对悉尼和墨尔本两地的房价预测也“过于悲观”。

根据他在去年九月份的预测，2020年4月至2021年6月期间，悉尼和墨尔本的房价将分别下跌5％和12％。

然而，根据CoreLogic提供的数据，悉尼房价在过去12个月内上涨了2.7％，墨尔本仅微幅跌了1.3％。

汇丰银行：看空公寓

谈到汇丰银行，我们先来看一下历史预测成绩。

最初，根据汇丰银行首席经济学家保罗·布洛瑟姆（Paul Bloxham）预测，2020年澳洲全国独栋屋整体房价将上涨4％至6％，实际上涨了3%。

所以，汇丰银行的经济学家也因此被指“神准”。

谈到2021年的房价走势，他预计今年的房价涨幅仍相对温和，全国独栋屋房价整体涨幅介于0％至4％区间。

就首府城市而言，悉尼的独栋屋预计将上涨2％至6％，墨尔本的独栋屋预计将上涨1％至5％，布里斯班的独栋屋涨幅则介于3%至5%。

布洛瑟姆指出，从居家办公的趋势来看，相比大型首府城市，非首府地区（2020年上涨了6.9％），或地段比较好的小规模城市预计上涨更强劲。

不过，汇丰银行并不看好公寓市场。

他指出，大城市（特别是中央商务区）的“公寓出租空置率出现上升，国际学生减少是一个主要因素。

具体而言，他预测今年悉尼的公寓仍会下跌，布里斯班或墨尔本的公寓价格则保持平稳。

根据 澳大利亚房地产门户网站Domain发布的报告显示，2020年第四季度，悉尼独栋屋价格创下了历史新高。

截至去年底，悉尼的独栋屋中位数录得121万澳元，涨幅接近5%，高出2017年峰值水平13万澳元。

相反，悉尼的公寓价格却出现下挫，创首府城市中最大跌幅，较疫情前下跌了约2万澳元。

此外，CoreLogic发布的数据显示，墨尔本和悉尼市中心公寓的租金较去年大幅下降，降幅分别为7.6%和5.7%。

SQM Research：准确

在谈到今年的房价走势预测时，SQM Research董事总经理兼资深住房市场分析师Louis Christopher先提到了一个前提条件，即假设JobKeeper延长至九月，新冠疫苗接种持续取得进展。

如果假设条件成立，那么首府城市独栋屋价格有望在今年上涨5%-9%。

其中，珀斯预计涨幅最大，即8-12%。悉尼和阿德莱德的房价涨幅区间预计分别为7-11%和6-10%。

同样，回顾一下既往预测成绩。

和其他机构在房价建模中提到新冠疫情的因素不同，SQM建模的因素采用的经济衰退，即现金利率降至零、QE开始启动、政府采取刺激措施等。

在这种情况下，SQM预测房价可能上涨3％或下跌1％，事实证明这是准确的。

专业评论员Joey：准确

如果要谈到预测准确的专家，《澳大利亚金融评论报》 专栏作家克里斯托弗·乔伊（Christopher Joye）在去年的4月24日写道，“房价不太可能大幅下跌”。

然而，在当时，绝大多数分析人士认为澳洲房价将出现暴跌。

在“中间情况下”，乔伊曾预测，独栋屋房价在“在未来三到六个月内”持平，或者下跌最多5％，随后将继续恢复强劲的周期性上涨。

事实证明这位专业评论员的预测是对的。

看空失败的机构

作为澳洲最大的房贷提供商，澳大利亚联邦银行（CBA）的预测显得过于悲观。

在去年4月中旬，澳大利亚联邦银行曾预测，住房价格将在6个月内下跌10%，12个月内下跌20%。其中，悉尼和墨尔本领跌。

整体而言，最悲观的房价预测机构为Digital Finance Analytics。

这家金融数据分析公司的董事马丁·诺斯（Martin North）曾在去年4月预测，因为失业率过高，房价暴跌30%-45%的概率高达六成。

2021年楼市，牛市，熊市，还是平市？

参考来源;

https://www.afr.com/property/residential/property-market-predictions-for-2021-20210122-p56w6l

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