一日我与朋友闲聊地产投资，朋友本人是我微信平台的忠实读者，朋友对我说：“我越看你的文章越觉得疑惑。例如你反对大家买三四线城市的房子，但是又管那些张口闭口要买CBD房子的人叫SB。你建议大家买了房子要学会人为的提升装修价值，但又不赞成普通投资者都去买地做小型开发； 你建议大家要学会低价购入房产，却声称任何时候都是买房的好时间，不需要等待房价的低谷。我有时候觉得你讲的都对，但又觉得你是一个彻彻底底的矛盾体”。
我听后哈哈大笑，您面前的这篇文章就是我对朋友问题的回答。
首先声明我不是科班出身，不懂城市规划，文章是根据我自己研究和思考得出的结论，所以读者自己要明辨。
我个人认为市面所教的地产投资都是在术的层面，没有触及到地产的核心---城市化。所有地产的投资策略如果不能结合整个城市发展的过程，那基本是邯郸学步白费工夫。你的地产投资策略和认识必须结合你投资城市，它本身所在的阶段来定夺。
在我有限的认知里，城市规划可以分为两类
一类是以亚洲为主的，以地铁和公共交通为主轴的城市规划。
这种城市的特点城市的楼盖的又高又密，但城市辐射的半径不大，例如中国最大的城市之一上海，从市中心到城乡结合部的距离为24公里，当驾车行驶到九亭的位置的时候，你已经开始看到一片片厂房，再往下就是农田了。这种城市的规划造成城市面积小，但密度大，人们出行都依赖公共交通，私家车拥有率低。例如上海有两千万人口，在2015年统计结果显示私家车也就才80万辆左右。人们对这种规划的印象是拥挤，吵闹，但很容易聚集人气发展商业，所以每栋大楼底下都有商铺，购物极度方便。
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第二种城市规划是以汽车为主导的城市规划。
这样的城市特点是城市面积很大，城市会随着高速公路向外延伸，城市半径辐射面积大，例如悉尼，60公里外的penrith 依然是悉尼的一部分，美国的洛杉矶名校都在城市20公里外的地方。
西方城市之所以如此规划原因有三点；
第一私家车普及度高
根据维基百科的资料，澳纽和北美的私家车拥有率非常高，澳洲每一千人就拥有740辆汽车，而中国是每一千人只有154辆。实际上在这个排行榜上前15名里，亚洲国家只有日本上榜。
第二 成本低
郊区到处都是地，找一片平坦的土地就可以盖一大片House，土地所有权涉及的利益方较少，规划问题也少。而如果在市区提升密度则会涉及到拆迁的问题，周边邻居的反对问题，基础设施的升级问题，以及盖高楼施工成本等问题。所以有些城市喜欢以汽车为主导的城市规划。
第三 规划理念
西方最早的一本书《田园城市》很大的影响了西方的城市规划。作者对大城市抱着否定态度，比较喜欢低密度，绿化好，居住面积大的社区形式。而二战以后的婴儿潮，很多家庭有两，三个孩子，人们需要更大的居住面积，所以向外扩张成了必然的选择。
汽车主导的城市的风格和地铁主导的城市外貌会有极大的不同。第一就是汽车主导城市那种一条一条街的商铺会很少，主要是以大型购物中心为主，购物中心旁边会有一个巨大的停车场。 像公路旁边的麦当劳，带着一个Drive Through 的路牌，你开着车会有给汽车专门排队点单的窗口，又好像汽车电影院，这些都是汽车主导下的城市规划所诞生的产物。
为什么说西方的城市太村，就是因为人气弱，商铺步行街之类的成了奢饰品，但购物中心的面积和亚洲却不相上下。
什么是城市化，我的理解是城市面积越来越大，城市密度越来越高，造成了这一切的是人口的不断流入。中国靠的是农村人口开始迁往城市，西方靠的是外来移民迁入城市。一个不断有人口流入和人口增长的城市，地产才有价值，这是为什么只有大城市才有房地产，三四线城市没前途，因为主轴是城市化。
那城市的发展可以分为四个阶段
第一个阶段我称为布里斯本阶段，这个阶段的城市人口为2-3百万，城市半径为25公里左右，这个阶段的城市有以下几个特点；
1. 移民是少数，本地人是大多数，地段是非常保值的，所有资源集中在CBD 10公里的范围，投资城乡结合部很容易被套牢
2. 汽车主导的城市规划对土地是一种浪费，所以你会找到很多House在10-15公里范围内，地有800-1500平米都是很正常的。
3. 人越少的城市，市政的税收越少，政府会释放一系列政策把解决住房的问题交给民间机构，政府鼓励开发，很多民间机构进入市场，最常见的就是Subdivision，指的把一块大的土地，分割成好几块，每块土地都可以再建一套房。为什么很多交小型开发的都来自布里斯本呢？因为布里斯本刚好处在这个阶段，这个策略适合这个城市。
4. 政策永远会慢实际情况一步，所以地产市场很容易冰火两重天，本来是缺房，但政府动作慢，好不容易规划下来，但又规划了太多，造成了供大过于求。
5. 更多的公寓会建造在市区周边，因为人口增加造成交通问题，鼓励市区周边开发是鼓励大家用公共交通代步解决交通问题。一般这种大项目的规划地点都在市区附近的拥有厂房最多的地方，厂房改造便宜，政府控地最多，收益最大。
1977年悉尼人口有两百万，城市辐射半径27公里，当时最大的开发商叫Parker Development，专门做土地分割的（subdivision）。 这个阶段最赚钱的方式是自己出去买地开发，或囤地。
第二个城市阶段我称为墨尔本阶段，这个阶段的城市人口是350-400万人，城市辐射半径35-40公里，这个阶段的城市会有以下几个特征
1. CBD10公里范围内火车站周边1公里内基本都是商铺和公寓，没建的也被规划成高密度区域，等待开发商来敲门。
2. 人口的增加让写字楼的需求开始增加，人们开始找新的地方建写字楼，小CBD诞生了，它距离CBD只有2-3公里，如墨尔本的Dockland，悉尼的Redfern，奥克兰的Takapuna。
3. 这个阶段做中密度的开发机会比较多，开发也越趋于专业化，地价随着城市猛涨，那些有Builder背景的人做开发开始吃香，因为他们懂得如何压低成本。Townhouse 开发是主轴。
4. 外来移民增多，加上房价贵，一些名声不太好但比较方便区吸引大量移民，烂区变成移民区，一般这些区在CBD10公里范围内，如悉尼的leichhardt，墨尔本的Sunshine。
5.政府开始推出一系列基建项目来疏导交通
6. 整个城市有一，两个副中心，特点是火车公交大型中转站，有好学校。
第三个阶段是悉尼阶段，城市人口500万-600万，城市辐射半径65公里，这个阶段会有以下几个特征
1. 人们开始接受高密度居住生活，住在公寓里的人会比House的人要多。
2. 地价奇贵无比，人们对土地需求大并且坚信土地一定会升值，所以很可能持有土地比你自己开发忙了半天都赚钱。
3. 地块已经非常小了，15公里内已经找不到500平以上独立屋，600平都被敲掉盖duplex。
4. 开始出现多中心，每个中心都有一些办公楼，餐馆和购物中心，地段开始出现扁平化，Chatswood房子比City贵。
5. 交通已经成了严重的问题，停车位找不到，人们开始增加公共交通使用率
6. 一些农场开始变成被规划成居民地，如Schofield ， Leppington，但汽车主导城市下，这已经扩张到了极致，除非引进高铁。
7. 发展商的公寓越建越有特色，无边泳池，豪华装修，精品公寓市场出现。
8. 悉尼15公里区域密度再次被提升，楼越建越高，但人气很旺，商业繁荣，人们喜爱的娱乐休闲场所皆在于此。
第四个阶段，是我个人主观的猜测，城市人口600万-800万，城市辐射范围不变，区别在于，密度的提升，以下是特征
1. 住公寓的人已经从15公里内为主，变成了20公里范围内的大部分人皆住在公寓里，郊区的大别墅的密度皆被提高，500平米，400平米都可以盖duplex。
2. 人们对空间需求旺盛，4房的公寓有可能出现，3房公寓抢手货。
3. 土地价格疯狂，新房二手房差价扩大。
4. 交通问题严重，目前规划皆解决不了，人们越来越喜欢在一个区域中心内生活，居住和工作。区域中心和市区价格相似，但和自己周边区价格差距来大。
5. 去中心化是城市发展的主轴，像悉尼中心以1号和2号地铁线的区域为主。
6. 政府开始修建保障性住房，会把一些好区带坏
7. 房屋拥有率不断下跌，价格增长放缓，但租金不断攀升。买房收租会成为职业。
8. 关于房东的法律限制会越来越多，有专门的租客，有专门的出租公寓
9. 政府的密度提升会以某个方向为重点，另一边密度却没那么高，像悉尼就可能出现以Parramatta河为分界线的南中产北富豪的地段。
城市化四个阶段，总结下来就是
1. 土地面积，越来越小。
2. 地产投资策略也越来越从Active到Passive，因为地价上涨后你反复买卖反而最不赚钱，还不如长持。
3. 去中心化，买交通枢纽而不是CBD周边10公里
4. 城市越扩越远，农地变住宅地，但新科技不出，65公里已是极限
5. 公寓供给越来越多
6. 人口不断涌入，户型越大溢价越大
7. 政府密度提升会集中在某一个方向，要找出政府真正发展的主轴，制定相应投资策略。如墨尔本是轻轨沿线的密度提升，昆省是布里斯本和黄金海岸之间那个地带大片土地的subdivision，上海是西南方向江浙皖人口走廊。
