澳洲置业101：如何快速把买房区域归类并作出判断

原创 2020年12月21日 澳洲万邦金融


万邦金融的读者们，大家好！这次文章的更新着实有点晚，因为上周在昆州度假，刚回来。不过您也看到了，世事难料，如果我们上周没有动身去旅行，现在就没法出发了，从今天开始各州又对大悉尼的居民关闭边界了。快到年底了，我对大家的祝愿只能是Stay Home， Stay Safe。
 
众所周知我开了一个问答付费社群叫“万邦君谈房产”， 所用的一款Apps叫知识星球。我身边不少朋友曾经很好奇的问我，你每天是不是要回答很多问题，都没有时间工作和学习？


我的回答是不会。因为我在解答疑问的同时，尽量是把底层逻辑传递给我的粉丝。
 
什么意思呢？
 
如果有人问你Toyota 和Honda 哪个车更奢侈一些，您会不会觉得很奇怪。因为两款汽车的品牌面向的都是普通工薪族，在价格上也差不多。如果隔一天又同一个人又问你， 福特和马自达哪个更豪华高端一些，您会不会崩溃？因为本质上来说，两款车和上面一样也是面对工薪族，你要比豪华高端，好歹也拿凌志，宝马等品牌来说事。
 
我想和大家表达意思的是，在买房选房这一块，很多人一直用不同的问题，问同样的事情，一旦他/她明白这件事的本质，也就是所谓的底层逻辑，他/她就不会再继续提问了。
 
例如有人曾问过我Olympic park， zetland 和 Rouse hill 哪的公寓比较好，你要是回答问题的本身你就输了，因为过两天，他/她还会问你， Wentworth point， Mascot 和Melrose park哪里更值得投资。


你要和他/她，理清为什么他/她只知道这些区，悉尼别的区不知道，因为他/她的信息渠道只有华人自媒体和看中文广告，而这些区都是高密度楼花区域，房子一造一大片。房子多，买家少。中介拿了开发商的佣金自然要推这些区域的楼盘。
 
所以你要学会问自己，当我在思考一个区是否值得投资和入手时，我先考虑清楚



1. 我目前知道的信息是不是只是从一个渠道得来的，而且还不是中立的第三方？

2. 到底是我觉得这些区值得投资，还是别人灌输给我的？

3. 这些区是不是有哪些共同点？




当你这么去思考时，你自然不会变成问了很多问题，其实都在问同一个问题的状况了。
 
前面这些都是开篇小菜，今天我们进入正式的主题

区域归类
 
我在前面说过，区域，买哪是被提及最多的话题，那么我们今天就来谈谈选区背后的底层逻辑。
 
澳洲所有的区可以归纳为两类—老区和新区。老区故名思议就是存在了很久的区，50，60年前，甚至一百年前这些区域就存在甚至发展完毕，而新区就是最近几十年才有的区域。
 
举几个例子，1997年以前墨尔本的dockland 是一个港口，港口附近的仓库是同性恋开舞会的聚集地。区域本身并不是住人的地方。悉尼的Rhodes 前身是垃圾处理厂，最早期的时候这里还有钢铁厂，是一个名副其实的工业区，也不是住人的地。直到2000年初才开始计划，把这里打造成大型居民社区。
 

相似案例说不完， Cherrybrook前身是一片树林和农场，1980s年时开始大规模开发建设。Liverpool 的cecil Hill 前身也是农场， 同一时间也是80年代，才开始开发建房，发展成一片社区。前段时间不断在推的Springfarm， 当地前身是集合了垃圾回收厂，变电站和酿酒厂，最近开始变成居民社区。
 
悉尼市区附近的Roseberry，Alexandria 一带就更不用说了， 到处都是warehouse厂房和进进出出的小卡车，还是能让你看到这个区域前身是什么。
 

我之所以这么分是因为，新区一般不适合投资。
 
首先是新区有它本身无以匹敌的优点，这也是为什么我只能在投资上说，新区不太适合。

首先新区的房子最大的优点就是新，不需要装修，拎包入住，不像在老区买个旧房，还要花几周的时间操心装修的事，我们华人和印度三哥，一般都有“处房情节”，总觉得自己住的房子要不是全新的就吃亏了。

第二点新区规划比较好，街道都是有板有眼，宽窄一致，房子都是近十几年盖的，保养都不差，哪怕远但这种地方住起来也不丢面子。

很重要的一个细节是，老区可以看到各式各样的电线杆，一旦刮风下雨，树枝砸下来，这条街就要停电了。新区和国内一样，电线都埋在地下了，看不到的。
 

第三点就是成本优势，也是销售最爱讲的一句话，悉尼哪还能60，70万买到全新的house，真是越买越少。因为你在一个老区，想住新房就需要把旧房子推倒重建，所以你既支付了土地的钱，也支付了旧房子的钱，哪怕像blacktown这种平均房价60多万的区域，推倒一套旧房盖新房，总成本也在100万以上。

House land package 区域前身都是农地，没有建筑，土地分割后，按40，50万卖给你，你再按差不多价格盖房即可。
 


新区，尤其是house land区域，满足一部分人的刚需，说白了就是低预算，还可以买到"看起来不是那么差”的区。




我对新区不太感冒的地方，就在于一个“新”字，任何新的东西头几年贬值是最厉害的，就像你去买一台新车，可能只开3-4个月，再转手卖就要比出厂价少个15%-20%。新本身就是一种溢价。
 
第二就是基础设施问题。中国有句古话叫兵马未动，粮草先行，打仗以前后勤要跟上。新区的问题是，这配套不知道猴年马月才到。
 


这不前段时间，墨尔本西区就上了新闻。开发商把这里描述跟天堂一样，大家都满怀期待，政府会在这里重金打造全新CBD，结果实际住进去，才发现停车位不足，火车班次不足等问题。

类似的问题在悉尼也很常见，例如wentworth point房子都不知道盖了多少期了，人们千呼万盼的购物中心在这两年才刚竣工。
 
第三点是新区所建的地方，以前都不是住人的地方，所以有很多后续问题，举个例子几个月前悉尼的 Jordan spring East 出现了房屋塌陷的问题，因为当地房子都是建造在垃圾填埋场之上。 


再或者有些全新的公寓建在工业区，当地本身的环境本身就不适合居住，要不有噪音，要不因为前身是工厂，地下有毒物质等问题。

 

“新”，有的时候只是一种障眼法。
 
如果房价是一种投票的话，那悉尼最烂的区一定是Wilmot，这里40多万依然能买到house。Rope crossing 这个新区和Wilmot只有一街，虽然是全新打造的社区，看起来光鲜亮丽，但这并没有改变一个事实，你的区在一个很烂的location， 最差的几个区都在你旁边。
 

我写文章不是为了拉仇恨，我说了自住大家随意，但投资来说我肯定不会碰新区。当然如果您是普通人，手里的钱只够买一套房，我劝你还是考虑投资，因为选好房是普通人唯一破阶的出路。
 
我认为新区至少要经过30年以上的时间，才算老区。首先从会计的角度讲，一栋房子经过30年的历史，建筑的价值折旧完毕，我们再去买这些房子，支付的大部分是土地的价值。而且经过30年的时间，区域的问题会充分暴露，并得到解决，时间会告诉你一切。

区域的成熟经过很长的时间，一位住Carlingford公众号粉丝和我分享，以前读我文章才知道Carlingford在前身是农场，有一次他出门散步，发现了一片很大的地，owner在那片地里养牛和马。将近一百年的发展时间，如今这里依然有过去岁月的痕迹。你说一个区要多久才能发展完毕呢？
 

一个新区想要崛起必须有教育资源和交通资源两大扶持，目前悉尼最成功的两大新区就是Cherrybrook和 Pyrmont。
 
好了，花了这么大篇幅我们大概说清楚了老区和新区的区别。所以当你在选择区域时，你要问自己，我现在考虑的区到底是新区还是老区，对我而言，新区我会直接跳过。
 
如果是老区，还可以进行再次二分。

老区分两种，一种是暂时落脚的，一旦你赚了钱，或结了婚，或有了小孩，你会毫不犹豫的选择搬家。这种感觉就像高中时男男女女之间谈的恋爱，大家在一起是荷尔蒙的催化，肉体情欲掺杂下的产物，并不是理智和三观上的选择，因为你的选择也不多。
 
这种区域的特点是房价的天花板都不会太高，像悉尼的blacktown，房价平均60多万近70万，但高端的房产也就90万出头。上下也就差了近50%。
 

第二种区域是你可以待到死的区域。像之前我去five dock看房，当地的中介很自豪跟我说，他这大半生都在这个区，从出生，到结婚，有小孩，再到现在接近退休。这个区域有他需要的一切，餐馆，高尔夫球场，水景，渡轮（附近）和划船俱乐部。


当然这种区域的价格天花板是非常高的，当地house中价位180万，但最贵的房子可以过500万以上。

大原则是土地和位置差不多的情况下，宁可在高天花板的终身区域买破房子，也不要在过渡区域买好房子，哪怕它修的跟宫殿一样
 
如果你对当地地产不熟，选房时选区看到眼花缭乱，不知道哪好哪不好。问自己两个问题，第一这是新区还是老区？老区里这是房价天花板比较低的过渡区域，还是房价天花板比较高的终身居住区域？通过这种简单方式就一目了然了。
 
这些知识只是区域选择的第一步，在现实中每个人的首付和现金流承受能力各不同。在纸面上我们可以很轻松去谈哪个区好，哪个区不好。哪个区涨得多，哪个区涨的少，但在实操上在资源和财力有限的情况下，大家要学会把宏伟的大目标切割成阶段性的小目标，让自己一步步逐渐往自己想要方向去靠拢。
 
例如买不起自住，先从投资开始。买不起高端区域，先从便宜的过渡区域开始，用资产去追资产。凡是一气呵成的都不是实战，饭都是要一口一口吃的。
 
圣诞节快到了，祝愿大家节日快乐。今年是不平静的一年。祈祷祝愿大家新的一年，可以忘记过去，重新得力，今年翻篇后可以谱写生命的新乐章。


MERRY

CHRISMAS


圣诞快乐



感谢您的阅读，我是万邦君。

 

 

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知识星球

承蒙厚爱和看得起，后台有很多朋友想加我的微信和我一起探讨一下，投资，理财和房产。


我觉得知识星球应该是最好的一种方式，因为里面可以随时发布视频，音频和图片，很多不能再外面说的话，里面可以和大家公开说。大家可以在里面无限提问，不方便讲的也可以匿名提问。


知识星球是一个apps，里面操作页面就像微信群，但是多了更多管理和分享功能。


第二，通过收取一定的费用可以把真正有质量的客户聚在一起。凡事要求免费服务的，有求必应的，咱办不到，也不想和这种人聚在一起。


房产投资2.0时代，投资人需要聚在一起抱团取暖。


星球Update：


目前大家提问积极，圈内收藏了很多独家文章和问答：


  1. 悉尼的我知道的几个漏水楼

  2. House价值链条

  3. 西方城市发展里的近郊卫星城

  4. 西北几个区的排名

  5. 悉尼Townhouse的尴尬

  6. 悉尼房产的价位和投资流派的选择

。。。。。。。。。。


每天都在更新，热爱地产的你不容错过


价格会不断上调，抓紧。





感谢您的阅读，我是万邦君。


不惧过去  不畏将来



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