【美沃讲座】深度解析投资房能给我们带来的税务好处，各大关于投资房的税务原则及如何使利益最大化！,megaward微信公众号文章

你是否知道税务能给我们带来的税务利益，简单说就是税务好处，事实上，我们可以通过投资房获得一系列的税务好处，从而最大化我们的利益！但是很多人忽视了这个隐藏的利益，从指缝中溜走了很多财富！

投资房税务解析

美沃集团，联合澳大利亚TOP1 折旧报告专业公司，澳大利亚资深注册会计师，在本周末7月17日下午两点，为您深度解析投资房的税务问题，包括：

投资房可抵税费用，

出售房产时的资本增值税，

自住房的资本增值税，

自住房无限期空置原则，

自住房六年空置原则，

部分豁免资本增值税，

投资房折旧获得税务好处。

如何最大化税务利益

出售房产时的资本增值税及自住房无限期空置原则

当纳税人从其主要住宅（Main residence）搬出，开始将该房产用于出租时，该纳税人就可以将该房产所产生的相关费用来抵税（如：购买该房产所产生的利息，物业费，地税，房产保险等。）

从表面上来看，当纳税人从其主要住宅（Main residence）搬出，开始将该房产用于出租时，由于该房产在其出租期间不再认为是该纳税人的主要住宅，所以在出售该房产时，该纳税人只能享受到部分主要住宅资本所得税豁免（Partialmain residence exemption）。

但是，出售曾经作为主要住宅（Main residence）后来用于出租的房产，在计算其资本所得税时，纳税人可以应用“暂时空置原则”（Temporary absence rule）和“市场价值原则”（Market value rule）来降低其应交纳的资本所得税。

自住房六年空置原则

也许您知道婚姻的“7年之痒”，那您了解澳洲房产的6年法则吗？【六年法则】是指原先的自住房转作出租用途，有租金收入，最多不能超过6年，如果这个房子在6年到期之前卖出，按自住房处理，可以申请不必缴纳增值税，如果这个房子卖出交割那天超过了6年那怕只有1天，也要按投资房缴税。符合六年法则的前提条件是：买入房子以后必须自住六个月以上，实际操作以自住1年以上为好。如果在这6年里你再搬回来自住2年，然后继续出租，是不允许重新计算6年期限的，这个两年自住期仍然视作出租期处理。如果在6年期满前收回来自住，那就永远住下去，今后出售也可视为自住房。这个6年法则，只有一次机会，而且是连续的6年，不可分割处理。

折旧带来的的被动收入

投资房产，可以带来稳定的租金回报，这是被动收入之一，房产本身升值，这是被动收入之二，还有一个隐藏技能就是折旧退税，这是被动收入之三。

但是在现实生活中，如何选择合适的房产投资，例如投资公寓或者带地别墅，不同的房产如何进行折旧是非常复杂的，受很多现实因素影响。

折旧问答

答

并不是，不同种类的房子带来的价值不同，计算出的折旧也就不同。

这不仅仅是公寓和带地别墅的区别以及几房的区别，还受房子所处地段，房子是否有小区规划，有多少公共设施等等的影响。所以客户应该知道投资怎样的物业能带来怎样的税务优惠。

答

有一种说法是只有新的房产才能进行折旧减税。这是不对的。事实是，旧的房产也能进行折旧减税，因为您的房产购买价格中包含了土地、建筑、装置以及设备。这意味着在1985年（即建筑折旧出台之年）以前修建的房产也能进行折旧减税。无论您投资产品的修建年限如何，都应当让造价估算师为您进行房产测量，并为您提供一份报告。而当您对房子进行了再装修及购置家具，一样可以继续进行折旧并为您带来税务减免。并且装修可以增加您的折旧申报金额，

装修您的房产是增加折旧减税的另一种途径,因为这可以享受更高的折旧率。例如,开发商提供的价值 20,000 澳元的装修套餐仅在第一年内就可以另外获得10,000 澳元的减税。但要记住, 对投资进行装修不一定是适合所有房产和地理位置的最佳选择。其更适合于在流动人口较为密集的地区用于吸引短期租户和度假出租的小面积单居室或两居室公寓。对于已经装修过的其他房产类型,可能较难采用这一方法。

答

如果您将您的投资房产直接交由某建筑商来完成,那么您可以对该建筑商在这项工程中所获得的利润部分进行申报。但如果您是从投机型建筑商/开发商购买的成品住宅,那么您的申报金额中则不能包含其建筑/开发利润。

答

在您拥有房产的第一个财政年度－即使您是在接近本财年年底才获得房权的——投资者为其接近 6 月 30 日所购买的房产申报数千澳元的减税的情况并不少见。为什么? 房产内价值低于 300 澳元的特定装置物品以及价值低于 1000 澳元的“小额组合”物品可以按照 18.75% 的较高比例享受一次性抵税。由于这些金额都不是按比例进行折算的, 因此可以全额申报减税,无论您拥有房产的时间是 1 天,还是365天。