最近发现很多朋友想买房，但是遇到最多的问题是：

不了解怎么选择区域

     不知道哪些区域未来会有比较好的升值

哪些区域会比较不稳定

从专业投资分析的角度看来，这些是可以通过政府规划为先导，以及区域需求分析看到的。

说到政府规划就不得不提到Cranbourne-Pakenham Line的25亿澳币提升计划。

2014年7月9日，维多利亚州长纳普信就公布了墨尔本新火车站的概念计划。计划将墨尔本东南区的3个旧郊区车站拆除，重建Carnegie、Murrumbeena和Clayton的火车站，它们将有一部分被建在地下。计划定在2015年年开始动工，将于2019年完成。

最近，维州政府宣布，将斥资25亿澳元在墨尔本东南区投入65列载客量⼤的新⽕车，这一项目的中标方也正式出炉，就是具有中资背景的Evolution Rail公司。

按照当地政府规定，商品的某些规定部分必须在进口国内生产，可以是具体数目，也可以是价值数目。也就是说，让外国人来给维州建火车没问题，但是建造工作必须有一部分是在维州当地完成的，为的是给当地创造就业。

因此，此次项目60%的建造工作都将在维州当地进行，届时将创造1100个工作岗位，其中15％的岗位都将留给弱势群体。这是“由维州人而建、为维州人而建”的火车。

Anyway，我们关心的是这些新火车将在哪运行？什么时候开始运行？ 

对此，州长说：这些新火车都将投入客流量高的Cranbourne-Pakenham线路，等到新火车站建成，9个平交道口移除之后就可以开始运行，时间是2019年，这是一个为期10年的火车系统改进计划的一部分。

据说这些新火车上的空间比现有的列车多出了20%，因此能在一定程度上提高载客量，缓解车厢内拥挤的问题，为市⺠提供更好的公共交通服务。

买房投资的确是需要了解政策规划，尤其是交通规划，绝对会对房价的增值起到至关重要的影响。Carnegie，Caulfield，Clyde North这三个区域的升值也是非常的明显，不论house 还是apartment都有很大的升值潜力。很多买房投资者常常说，墨尔本东南区沿着火车线买不会错的，也就是这个意思。

了解到了东南区火车线的规划，很多朋友又会问，那底哪些区域是刚需旺盛的好区呢？

首先，什么是刚需？

刚需就是当地人的需求

我们讲第一个买房选择区域的要点：买在刚需旺盛的区域才能让您的投资又一个长期稳定的增长。

那么肯定会有很多朋友想问了，那墨尔本这么多区，哪些区会涨，哪些区域会跌呢？

给大家一个小建议，想想

你今天买的房子明天卖给谁？

大家都知道3年前墨尔本CBD公寓很火，但是我们公司当时就发现cbd出现了供大于求的情况。因为买CBD的大多都是海外投资者，以没有身份的学生为主。

CBD由于前几年管理不善，建起来了太多新房，而且还在不断的建，越建越密。这样就使得CBD非常不宜居，local都不愿意住在CBD，而愿意住在郊区。

但是你如果买了CBD的房子未来卖的时候就变成二手房了，海外投资者不方便买，local又不愿意买，那还有谁买呢？

以前CBD一年造2000套公寓，是供求平衡的，现在CBD一年造20,000套公寓就供大于求了，而且未来租金也会受影响。

果不其然这两年CBD公寓不断下跌，甚至由于受到贷款收紧影响，CBD海外买家都不能从银行贷款，很多人被迫全款买房或是转楼花。 

前几天FIRB宣布放宽对海外买家限制，允许海外买家当接盘侠，就反映了目前大量期房无法交割的问题。

为什么银行不愿意贷款给买CBD的买家呢？

因为银行认为贷款给购买CBD公寓的海外买家会比较大风险，所以就把贷款比例降低。同时 CBD买家还要承担CBD公寓由于供大于求房价下跌的风险，以及未来租金不稳定的后果。

所以这就体现了我前面说的选择投资区域的重要性，一定要想想今天你买的房子明天卖给谁。你买的房子到你卖的时候就变二手房了，在澳大利亚买二手房的主体人群一定是local，所以

投资local喜欢的区域

才会有长期稳定的增长