对于曾经作为主要住宅(Mainresidence)后来用于出租的房产，在出售时如何最大限度的降低资本所得税(Capital Gain Tax,简称CGT)?

当纳税人从其主要住宅搬出，开始将该房产用于出租时，该纳税人就可以将房屋所产生的相关费用用来抵税(如：购买该房产说产生的利息，物业费，地税，房产保险等)

从表面上来看，当纳税人从其主要住宅搬出，开始将该房产用于出租时，由于该房产在其出租期间不再认为是该纳税人的主要住宅，所以在出售该房产时，该纳税人只能享受到部分主要住宅资本所得税豁免(Partial main residence exemption)。

但是出售曾经作为主要住宅后来用于出租的房产，在计算其资本所得税时，纳税人可以享用『暂时控制原则』(Temporary absence rule)和『市场价值原则』(Market value rule)来降低其应缴纳的资本所得税。

『暂时控制原则』(Temporary absence rule)

当一处澳大利亚房产不再作为纳税人的主要住宅，即纳税人从该住宅搬出后，纳税人可以应用暂时空置原则，在其不居住在该房产的整个期间或部分期间内，继续将该房产作为其主要住宅。

『暂时控制原则』规定：

当纳税人从其主要住宅搬出后，如果该房产没有用于营利目的，那么该纳税人可以继续无限期的将该房产作为其主要住宅。

当纳税人从其主要住宅搬出后，如果该房产用于营利目的，那么在该房产用于营利目的的一个单一期间内，该纳税人可以在最长期限为六年的时间内，仍旧将该房产视为其主要住宅。

如果纳税人应用了暂时空置原则，那么在该房产被视为纳税人的主要住宅的期限内，该纳税人不能再将其它房产作为其主要住宅。

案例一：

Angela在2006年6月购买了一处房产，在此后的两年中，她一直住在该住宅中。2008年，Angela由于工作原因搬到别的州居住，并在接下来的5年中将她的房子用于出租。然后Angela卖掉了该处房产。Angela总共持有该房产的时间为7年(2年自住加5年出租)。

Angela是否可以应用『暂时空置原则』，从而避免为其出售房产的所得缴纳资本所得税?

可以。在该案列中，Angela可以选择应用暂时空置原则，在其房产出租的5年中，继续将该房产视为其主要住宅。所以Angela不必为其出售房产的所得缴纳资本所得税。

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解析澳大利亚置业：房产9大发展优势

许多房产专家对澳洲房产市场前景都持乐观积极的态度。不过很多澳洲房产投资者也只是了解的不多。那么在澳洲房产投资房产有什么优势呢？

1，澳洲经济状态良好

澳大利亚已有二十二年没有出现经济衰退。根据澳洲储备银行的预计，这种情况在未来几年也不可能出现。事实上，储备银行认为澳洲出口将增加，将重现强劲的经济增长。

2，人口在增长

有关“大澳洲”与“小澳洲”的讨论已沉寂有一段时间了，因为我们的政治家认识到了强劲的人口增长对滋养经济、创造新的就业机会和安置退休的婴儿潮一代人的重要性。

去年，澳洲的人口增加了近40万，如同添加了另一个堪培拉或纽卡斯尔。当然，由于工作的原因，其中大部份人都是来到了我们的四大省会城市。

3，澳洲是个富裕的国家

按照许多衡量标准，我们都是很富有的，这一点在瑞士信贷2012年全球财富报告中得到证实。该报告显示，澳洲人现在足可以算是世界上最富有的人口，每个成人的财富中位数为19.4万美元。

有趣的是，报告称澳洲有约157.1万人属于这个星球上占1％的最富有的人。要成为世界上仅占1％的顶尖级富有者，你需要有71万美元的净财富。

4，家庭经济状况良好

在过去的几年中，大多数澳洲人一直在积攒自己的现金，而不是花钱。许多人都减少了他们的信用卡债务，其他一些人已在存钱，一些人利用低利率的优势，偿还他们的住房抵押贷款。

由于澳洲证券交易所的股价上涨，以及澳洲人住房的增值，澳洲家庭的财富也有了强劲的增长。强健的资产负债表，将让许多澳洲人得以提升借贷并在未来几年进入房产市场。

5，低失业率

诚然，一些职位已经消失，在未来几个月内失业率可能会上升，但新的就业机会正在出现，整体水平保持在适当的5.7％左右。

6，澳洲通货膨胀率处于低水平

我们的低通货膨胀率让储备银行在需要刺激经济时拥有保持低利率或考虑进一步降低利率的空间。

7，利低率可保续一段时间

低利率让我们的房主可以更快的还清抵押，让一些还贷超负荷的人有额外的喘息空间。

8，住房负担能力高

尽管有很多抱怨，但按多项衡量尺度显示，现在的住房负担能力是较过去二十年来的最高水平。

9，消费者信心指数回升

尽管在过去的几个月中，消费者情感依然脆弱（这是过去几年缺失很大的部份）。头一个月，我们可能会消费情绪高涨，接下来一个月我们可能会丧失情绪，但根据西太平洋(601099,股吧)银行墨尔本研究所（WestpacMelbourneInstitute）有关消费者信心的最新数据表示，总体来说，我们更多的是较为乐观而非悲观。

从上述内容可以看到，澳洲房产的需求量正在逐渐增加。拥有房子的想要改善他们的住房条件，没有房子的在高租金与低利率的共同作用下决定为自己购买房子。而一些投资者们则看中澳洲房产一直以来稳定的发展状况而积极入市。因此，澳洲房市发展的优势还是较明显的。