VENTUS擂台赛——房东 VS 房客，买房还是租房, 哪个划算？,澳洲大众地产投资集团微信公众号文章

买房还是租房？这是一个问题！对于嗜房如命的中国人来说，这又是个让人心力交瘁的问题。
推出这个话题，是希望在澳洲各大城市房价疯长，租金高涨的情况下，提供给毕业后的留学生一些客观的信息，帮助大家看清楚租房和买房的各自的利弊。这些信息不同于房产中介公司或投资公司的豪言壮语，也不同于统计学上枯燥的数字。我将用民众看的懂的方式，让大家一起算算这笔帐！
一个澳洲人基本上一生会住过10套房子，有7套是在成年之后离开父母居住的。这7套房子是租的还是自己买的？如果有自己买的，也有租的，那哪一种更合算呢？
买房这件事情要从两个方面看，一是心理需求，二是经济价值。我们简单分析一下心理需求，然后抛开心理需求，详细的算算经济价值的帐，看看哪个更合算，而政府又可以作些什么来解决这个问题。
从心理上来说，中国人有个传统，要买房，有房有面子。所以在中国多贵都得买房子，买新房子好房子，多苦多累作房奴都可以，就是得有房子。据统计，中国现在城市住房产权自有率是82%左右，相比之下，美国城市住房产权自有率是68%，英国是56%，欧洲其他国家是30%到50%之间不等。中国人买房的大大多于其他国家。嗜房如命的心态到了澳洲，也是一样。大部分家庭为了能在澳洲买套自己的房子，拼命工作，俭衣缩食。
同样的，澳洲人自己也在为买房租房烦恼。过去的130年中，自有房率在45％到75％之间变化，目前是保持在69％。据分析，自有房屋的比例一般不会超过75％，因为年轻人独立了，总是出去租房子不和父母住；人老了，就卖了房子住老人院；还有些人是公司或学校提供住所。所以想家家都自己买房是没有必要的。
的确，买房能带来心理上的安全感、满足感。但当房贷的压力超过拥有房屋的快乐，当投资房的租金回报远远小于存款获得的利息时，我们是不是放下买房的担子，享享租房的轻松和银行存款带来的安逸?
买房和租房是看经济环境的，随着房价和租金的变化理智的选择较优的方式，就如房价低时买房，太高了就租房，要随形势而变。那用数学来算算吧。
国际上一般用租售比（即房屋售价与月租金之比）来衡量住房的投资价值。房价/月租金的正常范围应该在100至230之间。这个比值意味着，如果把房子按目前的市场租金出租，100个月至230个月（大致相当9年至20年）内能收回购房款，买房就是合算的。如果回收期长于这个时间，租房就更加划得来。

举例计算一下：
悉尼Ashfield一套38万的unit，周租金350元，月租金即为350×4＝1400，房价380000除以月租金1400等于271，显然租房比买房合算。
而从投资者的角度来说，租金太低，年收益还不如银行存款。 38万存银行，目前利率以6.5％计算，年利息收益为$24700,而全年满租的租金毛利是350×52周=$18200，之后还得扣去物业管理费，垃圾费，水费，房屋维护费等开支。
回头看看中国，在深圳福田区万科金色家园，一套88平方米的房子叫卖价100万元，同样面积的住房月租金为3500元。如果租售成交价均不变，租售比为1：285。显然租房比买房合算。
房价和租金收益是要在一定比例范围之内的。目前，中国和澳洲的房价都脱离了租金，独自飞涨，在这样的状况下，租房就合算。当然，房价不能脱离租金独自飞涨，始终要回到比例范围之内，否则谁还要作房产投资呢？
看到这里，有的朋友会提出疑问了，房产投资失利，可以作负扣税，7－8年以后房子涨了，就都回来了。真的是这样吗？
国际上用租售比（即房屋售价与月租金之比）来衡量住房的投资价值。房价/月租金的正常范围应该在100至230之间。这个比值意味着，如果把房子按目前的市场租金出租，100个月至230个月（大致相当9年至 20年）内能收回购房款，买房就是合算的。如果回收期长于这个时间，租房就更加划得来。
有的朋友会提出疑问了，房产投资失利，可以作负扣税，7－8年以后房子涨了，就都回来了。真的是这样吗？
现在请大家准备好计算器，算算这笔帐。因为算出来的结果会让你完全不敢相信！
先看看买房：2007年澳洲全国平均House价格为$47万5，我们就以该价格购入一套，首付10％，就是4万7千五。贷款42万7千5，15年还清（为了节省利息）。假设15年内年通胀率平均为4％，贷款利息平均为9％（目前是8.5%左右，根据澳洲目前经济高速发展的状况，2001年至06年的低息状况不太可能出现，如果年底央行涨息，贷款利息就还会高）。

计算：买一套475000的房子，还款期限15年

首付10％： 47500

贷款额： 427500

贷款利息： 286500

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761500

但是，15年里还有“隐形”的开支不能忘记求求房屋需要保养，税费不能不交。所以澳洲的男人都要会DIY，自己除草修房子。根据澳洲统计局ABS公布的数据，一个家庭每年花费在房屋保养上的时间，按照相应的家庭平均小时收入计算，大约是$18100，材料费平均为$1290。在15年的时间里，厨房厕所难免要重新装修，墙壁也要粉刷，平均开支为每户$11600（15年总计）。其他的费用有垃圾费，地税，房屋保险（不包括财产）等，15年大约要付出 $22500。
这样总共的“隐形”开销加起来是：（18100＋1290）×15＋11600＋22500＝324950。假设中国人比较爱护房子，我们在房屋装修保养上的花费打个8折，最后一项税费是不能变的，总共也要支出264460。
因此，要拥有一套自己的房子并还清贷款，15年的开销总计需要761500＋264460＝102，5960
这个价格是以今天的货币价值计算的，未加上通胀，我们取个整数103万。 15年后，就是2022年，地点不变，房子大小不变，预期的房屋价格是123万。也就是说，你的房子47万5买的，15年后房子增值了，变成了123万。
现在卖掉，看看能赚多少钱？ 123万－103万＝20万。由于是自住房，增值部分不交税，但是要扣除房屋转让的税费，卖家出房价的3％，大约是36900，其他的律师费中介费广告费等杂项就不计了。这样净收益大约只有16万，你满意吗？我们和同期租房的人做个比较。
租房：47万5的House，租金大约是每周400元，全年要付21375。
按15年平均计算，每年租金涨4％。这样15年的开销是：427975（和买房人的贷款额相当）。
42万多的租金也是比不小的数目了！但是别忘了，我们还有首付款47500，我们把它进行投资。
从长远的角度来看，股票总是涨的，50年前购买了麦当劳股票的人，现在真的是百万富翁了。另一种方法是放进养老金的账户，让它增值。根据15年股票指数的涨幅，和养老金投资的普遍收益，我们设定收益率为14.3%。再把还银行贷款利息的286500也进行投资，15年后，它的投资总价值将达到140， 2400。
2022年时，我们套现，扣去税收后剩下119，2040，减去租房花的钱427975，收益是764065。76万的收益，是不是比16万多很多？
别忘了买房人15年中的的隐形开支26万，如果把这笔钱也进行投资，我们将获得额外97万的投资收益，扣税收后剩下83万。加上之前首付款和贷款利息投资的总和，15年后，租房的人会有159万的资产存在银行。
现在，15年的时间过去了，买房人和租房人都有了投资回报，买房的卖了房子要再买，123万卖的，还得123万买。租房的有159万的钱，买了123万的房还有36万的存款，继续投资，或者继续租房，反正都是有个地方住。
好了，不用我再算下去。大家已经看出结果了。
过去人们说，租房是把租金扔到水里，现在我们要说把钱还房贷才是扔到水里了。还房屋贷款某种意义上更像是强迫储蓄，对于不重视积蓄西方人是有效的方式。而积极存钱的中国人，则应学会正确的投资，把钱花在刀刃上，让生活品质不降低的同时，能有好的投资收益。
这节的计算，估计很多朋友会有异议，但是，总归一句话，在其他投资途径的收益好于房产投资时，完全可以作其他投资。
把这些帐算算，心里有数，买房租房时自己知道自己的状况更适合哪一种。当然对于富裕的千万人民币身家的朋友是可以想买什么买什么的。
正好今天有个朋友打电话给我，他已经毕业一年，有年薪40k的工作。最近他买了一套50w的apartment. 首付10%，大约5万。新房一天没有住就租了出去。他说扣除了租金，和年底可以退税的benefit，只相当于一个星期多支出不到300（但是我没问贷款期和利率）
他买了房子后，觉得压力也挺大的，准备跳槽去卖房子了。说commision高。不过我不知道他到底贷款了多长时间。也许20，30年的。
刚工作就买房子的，大有人在。只有有首付，澳州政府对首次买房的low interest+买房补贴。应该不难。再说如果可以两个人一起还，应该不是难事。
政府的那点补贴，杯水车薪而已。
现在澳洲的房地产市场快跟国内的有一搏了，万一哪天housing bubble突然破了，那可就哭都找不着调了。所以如果没有足够的经济实力，还是别冒险买房，毕竟年薪40K的人抗风险能力很差，稍有点风吹草动就可能陷入个人的“金融危机”。
个人认为，如果真的迫于家庭或者女朋友的感情因数要买房，3个睡房以上的那种，年薪60K是底线，尤其是在大城市。