澳洲买房投资-出租后该如何计算收益？,锦尚财富管理中心微信公众号文章

澳大利亚房产投资主要分两种，自住房以及投资房。对于中国客户来澳大利亚投资，大部分投资在投资房。但是出租这笔账应该如何计算呢？今天优瑞卡给大家用数据算笔账。

为了便于理解，这里用具体数字举例说明：

第一年，用40万买第一幢投资房，贷80%，自己出20%=8万；

如果贷款选用3年或5年的固定利率（这种贷款产品在中国没有），这种贷款产品，不论中央储备银行的利率在未来的3年或5年中怎样变化，您的贷款利率却不会再变，这就保证了未来3年或5年中您在投资房上的开支不会变化。

例如：3年固定利率是5.04%

每年的贷款利息支出是：40万x 80% x 5.04% =16128/年。

而在找投资房时，想办法找那些能确保租金的房子，即要求那些新建房的开发商为您也提供2-3年的包租合约。

· 如包租是6%，那么您在投资房上每年的收入也就确定了下来：

40万x 6% =24000/年。

澳大利亚高层公寓都是有物业管理费，一般房业是3000–5000澳元/一年，视这高层公寓中有无网球场，游泳池，健身房等等而定。于是，每年在投资房的收支帐就确定下来了，即：

简单归纳：
租金收入 +$24000
贷款支出 -$16128
物业管理费 -$3000
盈利： $4,872/ 每年，即每年出租收益$4,872澳元

但如果降低贷款比例到70%，就基本上可以做到利率即使上涨到6%也能保证收支平衡，不用每年再付费了。同时，通过每年收益冲抵本金的方法，预计在13年左右可以自动还清贷款，而在此期间，投资者不需要支付任何额外费用。