2017年终大事记
年终岁末,紧张繁忙的一年即将过去,新的挑战又在眼前。不知不觉中,各位读者们已经陪伴万邦金融走过了半年的时间,承蒙各位厚爱愿意阅读万邦君所写的文章,里面有很多不足之处请大家见谅。感谢各位一如既往的支持,我们将在新的一年一如既往写原创文章为大家科普科学,理性的地产投资。在今天的文章最后,为了感谢各位读者,万邦君还给大家设置了一些福利,希望大家能够喜欢。
下面就进入正题了,万邦君来给大家总结一下澳洲炒房的十大流派。
每年的的华山论剑各路英雄齐聚一堂,大家切磋武艺好不热闹。人的精力和资源是有限的,那些所谓十八门武艺样样精通基本就是吹牛。每个人一天只有24小时,天赋也有限,所以各路门派专注的重点各不一样,身强体壮能吃苦去练少林长拳,身材矮小但动作轻盈的去练唐门暗器,有天分有悟性的则去华山学内力。流派的武功运用不是简简单单的外表招数那么简单,是各种配套资源的共同运用。这就像抢银行,很多人以为抢银行就是拿枪冲进去,抢完钱走人,可是事情哪有表面这么简单,抢银行的背后也是有着精密的计划的。像我们看得好莱坞电影里,抢银行的片段常提到到几个环节
1.作案工具,如汽车,冲锋枪,找到能不被警方顺藤摸瓜的犯罪工具本身需要一个巨大的网络
2 合作成员的分工与培训,怎么招募这些人,谁适合开车,谁适合开枪,谁去跟银行的人沟通
3.作案地点的挑选与踩点
4.备用计划
5.逃跑路线
6.销赃,银行的钱都是有编号的
用这么负面的案例就是想说明,连专业的罪犯都不是随随便便可以当的,你得需要整套的配套资源和相关术,抢劫也是一个系统工程。炒房大师欧成效说过,所谓的炒房流派,流派是一个系列。当你开始打这个流派,你的“购买标准,融资方式,周转频率,退出方式”它们是浑然一体的。当你去练少林长拳这种阳刚力量型武术,你要学习整套发力练力的基本功作为支撑与辅助。同理,不是买了20架美国F-16战斗机就能复制美国空军的强大,人家牛的是背后的情报侦察与远程电子战干扰做辅佐。
每个澳洲炒房流派我都会分成四个部分来叙述
操作方法
具体使用人群与地点
相关资源
优缺点。
有些方法和策略我至今还没有使用过,难免有不足或不完全正确的地方,只能请各位多多指教,本帖是给本地初级炒家的扫盲贴,文章提到的绝大部分地点都是在悉尼。
01
正现金流派
1. 操作方法
正现金流派是在澳洲本土风靡相当长一段时间的投资方法,正现金流认为既然财富自由是不上班还有现金流进来养活自己,那买房干嘛不买那些既具升值潜力,又可以租金支付掉贷款支出的房子呢?正现金流派操作一般需要租金回报是2%多于现在的房贷利息。也就是说如果房贷利息5%,正现金流派需要有7%的租金回报,这样在还完贷款后还有收入进来。
正现金流派的思维模式是这样的
50万的房子,贷款40万,如果按5%的利息计算,每年还款2万,房屋管理费与杂费一般算房价的1%也就是$5000,这个房子的每年持有成本$25000, 租金是房价的7%(2% above interest rate)那就是$35000租金$35000-$25000=$10000,那买10套就是每年10万的收入,房子不升值我压力也不大,升值了那就更好。
2. 具体使用人群与地点
正现金流派的大部分人都是澳洲土生土长的本地人,随着澳洲大城市的房价连年上涨,在大城市找正现金流房子已不太可能,这种流派已经逐渐失去了在悉尼和墨尔本生存的土壤。正现金流派逐渐一分为三
a. 第一派组成炒房团去新西兰和美国,那里有又便宜租金又好的房子
b. 第二派外省投资,主要投资地区为布里斯本的Logan 地区和阿德雷德的Salisbury和Elizabeth 地区 那里房子有便宜,租金回报还高。
c. 第三派有点开发性质,直接在买的房子的后院做一个祖母屋(granny flat)来增加租金收入,另外一种做boarding house,就是那种房子被改建成十个房间,每个房间自带厨房和厕所。
3. 手头上掌握的相关资源
a.第一派需要当地国家本地资源,俗话说的好,过江龙(跨省投资)战斗力减三成,过海龙(跨国投资)减战斗力五成。出国投资需要整套班子和信的过得人帮你看管房子,毕竟法律法规不一样,一不小心就成了别人嘴里的肥羊了,汇率也是问题。
b.第二派基本要求和上面一样,澳洲每个州法律都是不一样的,好的是距离近,实在不行自己还可以飞过去解决问题
c.第三派基本就是一个小型开发,和做开发一样需要靠谱的建筑师做设计和需要包工头做施工,区别是开发是你投一笔钱为了将来把房子卖更高价,这种方式是把房子留了吃租金养老。
4. 优缺点
我个人认为不是很看好正现金流投资方法,主要原因有三,
第一像刚才我们举的例子
50万房子的每年支出25000,是基于您是贷款80%,5%只还利息的情况下,我们知道只还利息只有5年,银行一般不会再续,如果40万的贷款变成25年的本息同还,那每年支出为28068,加上房子5000元的杂费,那就是33068元
租金35000-33068(房租与杂费),您的盈余一下子从每年1万变成 1932,少了多达80%以上,如果遇上升息,空租和房屋大维修那就是是负的了。
第二正现金流的区域资本增值都很差,没有长期需求支撑,我举一个例子,很多人都推销布里斯本的房子,但是我们稍微做一下调查就会发现一件事,布里斯本的面积实际上是大于悉尼的,但是人口连悉尼的一半都不到,当地开发政策比较松,这也是为什么很多教小型开发的本地老师都是从布里斯本来的。炒房需要雪坡,一波真正的趋势背后是实实在在的需求。最后一点在资本有限的情况下就不要想着什么现金流了,怎么把手中的钱滚大是非常重要的,租金只能解决我们的生活开销,想发财还是要靠升值。
02
简易装修派
1. 操作方法
买一个低于市价的旧房子,确保房子根基结构没问题,户型比较好。给房子化妆,一般是室内外油漆,厨房,厕所,地板,门,灯,有时会增加一个卧房。一般出场方法分三种,
第一种直接卖掉,利润至少是房价的10%。
第二种做抵押,比如说买了房子花60万,贷款80% 是48万,装修花5万,装修后银行评估房子到75万,你做refinance重新抵押贷80%是60万,60万减去原有贷款48万,你套现了12万,等于说把自己当初的20%首付全部套现,你可以用于购置下一套房子。
第三种就是留着出租,假如说因着你的装修租金每星期多60元,每年多了3224元租金,假设我们花了两个月装修,空租的利息是4000,装修费是5万,54000的装修带来了3224元的租金回报,相当于我们投入带来近6%的回报,绝对比存款合适,另外房子装修后还带来折旧。
2. 具体使用人群与地点
这个流派还是大部分是澳洲本土买家(Aussie), 澳洲电视台还有一个专门讲这个的真人秀block。本土买家有的是想职业化靠这个赚钱,有的是只想通过这种方式更快的拿到房屋升值。
这种操作的主要范围都集中在悉尼的大西南和大西北地区,给大家看一个还在市场的真实案例,出自我同门师兄弟
35 Tara Road
Blacktown NSW 2148
装修前
装修后
3. 手头上掌握的相关资源
这种活用不上builder,基本上一个木匠,一个油漆工就能解决大部分的工作。在设计方面澳洲有各式各样的装修的课程,当然我最推荐的永远是澳洲第一人cherie barber,上完她的课程基本你就是一个简易装修小专家。这种工作需要你确定好一个区域,这个区域破房子和装修完备的房子要有足够大的价差,15万左右是比较理想的价差,找到后在本区域找到两个御用中介,让他们一有相关房源可以首先通知你
下图美女就是Cherie Barber
4. 优缺点
简易装修流派随着各种相关电视节目越来越被大众所熟知,最后产生的结果是本来破屋的屋主和中介应该低三下四的去求你买房,现在人家张口闭口就告诉你我们这有renovation potential(装修潜力)谁买了谁赚大钱,我们投资人听了后哭笑不得。有时候算下来买已经装修好的或保养好的房子反而比买破房子后自己去装修还合适。在目前的市场状态下买房装修然后拿到市场上去卖的空间越来越小,原因是破房子要价普遍过高,买的人还不少。不过装修抵押或装修出租效果依然明显,普遍评估师都会给出1:2的效果,装修花费5万,评估多给10万。
03
结构装修派
1. 操作方法
大家知道在澳洲每块带地居民住宅都是有容积率的,例如一块地面积是500平方米,容积率如果是0.5,那可建筑面积就是250平方米(500×0.5),假设这个房子现在的实际建筑面积只有100平方米的话,那您依然可以加建额外150米的面积(subject to高度,土壤,set back etc) 。普遍来说这个房子容积率越高越好。很多人喜欢做的标的都是 Terrence,因为在内城区house普遍少又贵, Terrence 满足了私密性与空间的要求,价格其实比起内城区大三房公寓真心没贵多少。
结构装修派相对于简易装修的不同点是,你可能要改动里面的整体结构,甚至只是保留外面一个壳,里面全部做拆除重建的工作,重新规划厨房,厕所和卧室的位置,按照现代人的口味重新规划整体布局。
2. 具体使用人群与地点
其实这种方法是我们华人同胞和澳洲本土买家都喜欢用的方法,只不过华人喜欢在本族裔聚集地,如 Carlingford , eastwood, epping ,beecroft , Ryde 去做,华人有很多都是builder出身,投资的标的是大house。 本地人喜欢在内西区那些老城区如newtown, enmore,marrickville, 内城区surry hill 去找 Terrence 去做。华人的卖点靠的是学区,本地人做的卖点是近市区,近商业中心。
3. 手头上掌握的相关资源
Council相对结构装修有不同的规定,有的council 找一个私人审批员(private certifier) 把图纸给他们几周内就可以审核通过。有的council 还是叫你走正常的审批途径,交图纸给他们自己审批,这种情况下council会发信给你周边可爱的邻居问问有什么要反对的,对不起我说的是有什么意见。如果邻居有足够的理由反对的话,例如你的建筑设计侵犯到了他的隐私,你的图纸还要拿回去重新修改。所以你的建筑师要足够有经验,经常处理这方面的问题。 Builder 也需要有经验,毕竟房子上了年岁,遇到个没经验builder可能造成浪费的费用比盖一套房子还多。好区房子加建后拿出来卖普遍是要超过200万以上,无论华人或本地区域,说实话能买得起这个房子的人逐渐小众化,品位自然也和别人不一样,你最好找个经常卖这样房子的中介好好聊聊,问问你未来的顾客看重什么,搞不好富人觉得你的设计老土,砸在手里就很麻烦了。例如我的一个老师在内城区做项目,她了解到当地的买家普遍是同性夫妻,所以她的卫生间干脆就没放浴盆,而是放了两个并排的淋浴,经过改造后,大受好评。
4. 优缺点
现在是好房子缩手缩脚,破房子志高气昂,悉尼很多买家似乎也不差钱,高买打算更高卖,问题是很多人低估了破房子结构装修的成本和时间,内城区的审批和装修的时间搞不好要花一年的时间,超出太多时间就不划算了。结构装修流有很大的市场,尤其在city附近的老城区住房需求高,但是房子都比较破。我个人认为如果没有建筑背景,请在一个足够低的价格去拿地,拿到后申请扩建许可,拿到扩建许可最好就卖给builder让他们自己折腾,之前见过几个相似的案例,builder赚的还真没炒家赚的多,毕竟结构的施工成本谁能估算准确呢?
04
Subdivision 分地流派
1.操作方法
分地操作起来复杂其实原理很简单。很多人听过有人租了一个大办公室,最后分割成很多小办公室分组给别人。分地流的原理就是买一块很大的居民住宅地(有时候是农地刚变更成住宅地),按照政府最小面积要求分割成很多块独立产权的小地。
随着城市化的发展,住房需求的增加,政府会规划新区。很多新区原本的地属于农业乡村用地,政府会把这些土地的区域规划成未来要发展居民住宅用地,就像雄安新区,原本几亩的地只能用来放牛放羊,结果一下子分割成几十块土地可以盖房子,农民瞬间变土豪。开放商就拿着高于农地几倍的价格来和农民收地。所以有些中介拿一些截图说什么Schofields, kemps creek是增值冠军,我不知道他们是真不懂还是误导,君不知道这些地方的升值不是来自房价的升值,而是政府的重新规划提升了土地使用价值吗?
2.具体使用人群和地点
大规模的分地流普遍是开发商做的事,地点集中在悉尼的西北如 riverstone, marsden park, 西南如Austral, Leppington, oran park。小规模的分地在悉尼城乡结合部有,但不多。因为分地面积大部分council要求是450平方米一块地的面积,加上车道,想分地的话土地面积至少要1000平以上。如果房子刚好在这块地的中间,炸掉房子去分地,很多时候在回报上是得不偿失。布里斯本存在相当多这样的小型分地机会。
3. 手头上掌握的相关资源
大规模分地主要需要城市规划师的参与,因为有的土地购买的时候还是农地,但政府已有新区的变更计划,你的城市规划师可以帮你提前申请变更土地使用性质(具体规则太多)。小型分地主要需要一个survey (测量师)帮你勘察地界,做相关分地计划图。
4. 优缺点
很多开发商非常推崇分地,因为从设计到施工建筑,成本与支出的风险相对比较少,只要你的地卖的出去,你可以找建筑商合作,他们负责建,你拿提成就是了。House land package就是这么来的,卖地和建房子的不是同一个公司,但是两个合同是连在一起的。 分地不是没有风险,对开发商如何说动客户来一个还是农村正在等基础设施的地方来投资需要一个很强有力的项目营销公司。分地虽然不建房子,但是还是有一笔不菲的基础设施费用,毕竟水管粪管的延伸都是钱,车道也要修好。
05
分契派( splitter and strata titling)
1.操作方法
这种策略应该是在布里斯本常见,悉尼不常见的方法, 而且机会也越来越少。Spliter 指的是一个house已经在土地局那里有是两户(two lot number),你不用再重新申请分为地为两户。昆士兰的房子很多是建在木桩上,就算房子在地中间,你不一定非要推倒,直接把这个房子移到一边,另一边地就空出来了.找土木工程师和相关机构做好水电煤粪管连接,确保雨水可以流到大街上etc。 跟分地流的区别在于,房契上已经是两户,所以节省了土地转让出纳金(council contribution)和审批的时间。
Strata titling指个一栋公寓楼都是一个房契,假如说这栋公寓楼有五户公寓,你就把他们分成5户独立的房契产权,这其实是分地流的另一种延伸。
2. 具体使用人群和地点
这个策略算是布里斯本独有的策略, splitter还有机会, strata titling 已逐渐不太常见
3. 手头上掌握的相关资源
Spliter需要土木工程师确保相关基础设施的连接, strata titling则需要房产律师的协助。
4. 优缺点
澳洲最大地产网站之一Domain就关于splitter有过一篇报道,文章的观点是首先splitter赚钱不像过去那么容易,因为市场本身开始意识到这些价值,普遍要价就不低,如果房子保不住要拆掉,各种费用搞不好要7,8万。开发商竞争还是蛮激烈 ,但是在有计划的运作下,还是有很可观的利润。投资还是要计算成本,考虑支出与收益。至于strata titling 机会本身很少,但是在操作上需要注意的是,首先你之前一个公寓楼是在一个房契下面,现在改成几户,每年交的市政管理就要从一份变成很多份,council contribution 也要交了。防火设施与防火通道也有相关的升级,既然是分了几个独立的房契,那也要准备相对应的停车位。
06
炒楼花流派
1.操作方法
澳洲买楼花的人很多,炒楼花的我没见过几个。如果你想买了楼花后几年就转手卖人,那么成交前卖是小错,成交后过一段时间是大错。为何呢?成交后过一段时间卖的问题是你买的时候是新房,卖的时候是二手房,有处房情节的客户就已经对你的产品不感兴趣了。新房在没成交前就卖的问题是,楼盘里总有很多跟你有同样想法的人在成交前都会把自己的产品挂到市场上来卖,在大家户型,景观不差太多的情况下,消费者是很难抉择买哪套,况且还有一群虎视眈眈的中介让他们买第二期楼花的开盘呢!
玩得转这种流派的人我知道的的基本都是中介,而且是和开发商关系非常铁的中介。他们替开发商卖房子赚的不是佣金而是开发商给的房子低价。举例来说我是开发商,我可以卖你10套房子,以批发价85万一套给你,85万以上你能转卖多少,那是你自己的事,找到买家后我还可以配合你改名字,同意你rescind合同换名到下家名字,这样也避免了付两次印花税。
2.具体使用人群和地点
中东人和中国人,普遍炒作一些近市区的楼盘。
3.手头上掌握的相关资源
这个资源需要三个环节,第一开发商跟你的关系铁,愿意给你批发价,最好户型还不不错,如南北通透。第二这个楼盘不能是冷盘,例如离市区50公里以外城乡结合部。第三是有相当的销售力能找到下家。
4. 优缺点
理论上做到以上三点应该是稳赚不赔,但是摊上信贷紧缩,海外买家甩卖,楼花市场冷谈,如果开发商让你强制成交这10套房子,那这够你喝一壶的了。
07
土地期权流派
1.操作方法
您认为开发商是怎么拿地的?几百上千万的地,全款付清吗?no,谁都没有钱到这个地步。开发商普遍用的是土地期权。土地期权是何方神圣,让我为你慢慢道来。你的地被政府规划R4(高密度住宅区),恭喜你但这不代表开发商真的会带着金山银山来求你卖地给他,因为开发有太多变数,在没拿到正式批文前你的地就是一块普通的居民住宅地。所以开发商和你之间会有一个叫期权的合同,首先合同要求你一般要给开发商21天做尽职调查,在确定土地有开发的可行性后你们之间会交换合同。
期权的大意是开发商在在一年半或两年内可以按照一个比市场高很多的价格随时买走你的房子,你等于被锁死两年不能卖别人,开发商会用这两年时间去拿到DA(开发许可),你除了得到一个开发商用更高价买走你房子的可能,还有就是一笔期权费,具体多少要你和开发商之间谈,如果房子真过户到开发商名下期权费就是整体合同价的一部分,没有过户就算是罚金。
2. 具体使用人群
所有开发商必用的工具,有的时候会用long settlement 的合同替代,两者的区别,前者是可能买,不买损失一小笔钱,后者是必须买。
3.手头上掌握的相关资源
很多人关心的是怎么找地,怎么说服屋主,怎么拿DA。 万邦君认为这都重要,但最重要的是你拿到DA后连同这块地你想卖给谁,有财力建还能从银行贷到款的开发商毕竟是少数,满大街都是带DA的地人家为什么选你啊?你的设计?No,最重要的是你的利润能达到银行贷款需要的20%
4.优缺点
这个其实小资本大杠杆的一种空手套白狼形式,土地期权的损失是有限的,但是盈利是惊人的,但是不是每个屋主都愿意和你签的,另外公寓项目申请DA 的费用少说可以多达几十万, 不是你有钱付期权费就万事大吉了。
08
建筑派
1.操作方法
建筑派最牛的地方是他们可以以别人无法承受的价格去拿地,因为他们本身就是这个行业的人,自己给自己建,省去了builder本身要收别人在工程费用上15-20%的利润。靠着这个优势你怎么算都不赚钱的地,建筑派
买来照样赚钱。另外每拿一个工程就可以让自己手下的工人忙起来,大量的工程让手下每一人都物尽其用,成为专属技术人员。
2.具体适用人群
基本上都是中东人,我们有人戏称为黎巴嫩模式。少部分的福建人,在北区玩。中东人集中在parramatta 和bankstown 盖duplex, 中国人在Ryde一带duplex,pymble, st ives, chatswood等一带盖全新豪宅。
3.手头上掌握的资源
自己的工人,从中国运便宜的装修材料
4.优缺点
如果你是自己给自己建,哪怕你本身是builder,银行也很难贷款给你,你必须找别的builder来做。不过都是同一行业的人,拿到的价格都是外人拿不到的低价。全款做,只贷款土地的钱,那现金流太差了,容易破产。 第二点很多builder做工便宜,但设计方案有时候太过简陋,光顾着低价了质量不行。第三我个人觉得这种方式赚钱虽然很稳,但是杠杆力不足。你的钱和时间都是有限的,那么你一年能够做几个项目呢?项目能有多大呢?
09
民宿派
1.操作方法
以批发价格从各个房东手里租很多套房子,或者大楼盘成交后很多房东无法马上找到租客,于是自己买家具布置设计房间,租给旅游人士和外省来的人做短租,基本上在airbnb, booking.com等网上平台做。比如说人人喊难租的wentworth point,短租效果还不差,毕竟奥林匹克公园每年有那么多的活动,吸引无数来悉尼旅游的人。
2.具体使用人群
本地澳洲人,轻资产杠杆别人的物业。他们业内有句口号,哪里有merition 的酒店公寓,我们就去哪。
3.手上掌握的相关资源
周边CBD10公里稳定的房源,最好都在一个区,大量的翻新二手家具,摄影师,客服和室内设计师,还要有清洁工。
4. 优缺点
无成本建立自己的房产现金流,但是起步必须有两人一起做才忙的过来,这个行业的竞争也在急剧增多,另外有些大楼如central park 人家干脆不让你做短租,物业管理委员会极度反对
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