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澳洲富人谈论房价

比谈论其他任何事情都多

这已经不足为奇

相比其他任何人，他们更容易受到房价的影响。因为澳洲房产本身的优势使得当地人也在把投资房产当做发家致富的捷径，或作为保值升值的投资项目。

Capgemini公司展开的一项调查显示，相比其他国家，高净值澳人（指持有除家庭住所以外超过100万美元资产的投资者）有明显更高的房地产投资倾向。在澳洲富人的投资资产组合中，房地产占30.8%；而高净值亚洲投资者房地产资产比例只有21.4%。从全球来看，高净值个人只有18.2%的资产是房地产。

根据该图表显示，澳大利亚住宅房产类投资（Residential Investment Property）在过去十年获得8.0%的最高总回报（Gross Return）。而澳洲股票市场（Australian Shares）的回报则为5.5%，低于澳大利亚住宅房产类投资的回报。

澳洲股票与房产价格波动对比

以上两张线图分别统计了澳洲股指（Australia S&P/ASX 200 Stock Market Index）和澳洲房产价格自2000年以来的波动状态。

数据表明，澳洲股指自2000年来波动幅度较大，而澳洲房产价格则是逐年稳步上升的。指数或价格的波动在一定程度上反映了投资选择的风险性。对于每一个固定的风险值，回报越高，则效率越高。也就是说，回报/风险的比值越高，回报效率越高，投资选择越优。

显然，房地产的各项指数使其拥有了最高的回报效率。

其实，即使是与世界上的其他国家相比，澳洲房产价格的上升速度也是惊人的。下图对比了几个国家自1997年的房价走势：澳大利亚、英国、美国、法国、德国、加拿大、新西兰、新加坡、香港等。

一、高人口增长率与低失业率带来强劲房屋需求

澳大利亚幅员辽阔，经济发达，其首屈一指的制造业、畜牧业、旅游业每年都提供了大量的职位空缺，大量的劳动力聚集于澳洲，尤其是第一大首府城市悉尼，政府发布的《2026悉尼发展规划》指出，悉尼将在交通、社区、公共建设等方面打造一个“强大又宜居的国际大都市”，在经济飞速发展的同时，高人口增长率与低失业率必然带来强劲的房屋需求。

二、教育先进，吸引海外人士前往留学

澳洲首屈一指的名校资源自然是吸引众多中国留学生家庭的重要理由之一。据2015-2016 QS世界大学榜单显示，近50%澳洲大学位列世界300强，其中澳洲8大名校依然稳居世界前100大学之列。

全世界的投资人士将子女送往澳洲体验优质教育的同时，为子女买一所“学区房”也成了最流行的投资方式。

在子女留学期间，购买澳洲房产不仅为子女提供更好的学习环境，也可收获不菲的租金回报，待到学业结束时再转卖房屋，或者是继续持有循环投资，这样“以房养学”的投资方式帮助了众多中国留学生“零成本”留学。

三、社会繁荣，政治稳定，经济稳健，吸引更多移民定居

澳大利亚幅员辽阔，政治稳定、社会安全、经济稳健，其GDP更是在全球金融风暴期间稀有地呈缓慢正向增长。这样优越的经济环境与安定的社会环境吸引着大批的富裕的外来移民。

作为传统移民大国，较世界其他发达国家，澳大利亚人口增长速度将在未来100年遥遥领先，越来越多的人选择来到澳洲定居、养老，这股移民潮对澳洲经济也造成一波良性的刺激，更多的房屋被购买以供全家居住，而房价也在市场的火热中持续攀升。

四、永久产权，世代遗传，市场稳定，有律师参与，安全稳定

相对于中国房产的70年使用权，澳洲房产拥有永久产权，可谓是“一套好房产，世代永流传”。同时澳洲已经拥有非常成熟的法律体系和市场规范，这从源头把控整个市场的风险。

例如，在澳洲买房定金和首付都是被放入由澳洲律师协会监管的信托账户里，不论是开发商还是中介都无权拿到这笔资金。这在很大程度上保护了购房者的利益。此外，政府对批建量、层高等都有严格限制，也是从源头调控了市场供给，避免市场供给过剩导致泡沫的产生。在这种高度安全有保障的体制下，投资者也愿意更放心地选择澳洲房产。

众所周知，澳大利亚是一个移民国家。对比世界上的其他主要国家，澳洲的人口增长速度在未来100年遥遥领先。这意味着未来不断增长的房产市场需求。然而，澳洲房市的供给速度之慢和数量之少一直被人们吐槽。下图统计显示，在过去的30年里，澳洲建房审批数量并未出现大幅增长。房市供给缓慢增长。

正是在以上两个原因，市场供需关系的相互作用下，造就了今天澳洲房产投资市场得天独厚的优势。

种种迹象表明，澳洲房产的未来依然稳步上升，投资这件事永远没有最合适的时机。在低利率，高通货膨胀的经济背景下，其实就是一句话：现金流充足的情况下，早买早赚。