房市又要升了,我们需要好中介

原创 2019年07月06日 澳房汇



文/ James Tong


这一周发生了好多事,都会推动澳洲的房市向好:


  • 中美两国的毛衣战被摁下了暂停键,特总还跑去三八线与金总约会;

  • 澳洲的四大银行终于忍无可忍,采取相同口径,对金管局提出的“负责任放款计划responsible lending proposals ”提出反抗意见,说它是“执行困难的、评估不准确的、会加深经济下行风险的…”。

  • 于是,房市一哥、助理财长Sukkar上任第一把火,就是敲打APRA:“我们希望批出更多贷款”。这样的情形在三个月前真没有人能想到,原来痛批APRA对银行不够狠的皇家委员会大法官Kenneth Hayne,恐怕走在街上都不好意思见人。

  • 澳洲储备银行为了把消费和工资“逼”上去,兑现承诺把官方利率降到了1%, 这是自1901年以来的最低利率。为拯救经济、实现全员就业,也是拼了。但储备银行行长担心太快把子弹打光,已经发出呼救信号:不能光靠降利率啊,政府应该快点考虑“量化宽松”吧。


总结一句,那就是:投资房地产的政策风险正在被消除,而钱,正在被赶进澳洲房市的路上。这是不用太聪明就可以看懂的道理。


这个时候我们需要什么?需要值得投资者信赖的好中介。


为什么?因为信息不对称,永远是买房者会遇到的最大难题,而是否利用这一点来促成交易,甚至“发大财”,多数时候取决于中介的专业水平与心态。


有时候,中介未必是存心欺骗,而只是把促销技巧先学上手了,赶着做成了交易,但实际上他们对产品和房市趋势也不太懂。


那么,在各方短期利益的驱使下,房市就可能又回复几年前的状态,变得过热和混乱。比如曾经号称大中华销售第一的某中介机构,就遗留下来一大堆问题,至今难以解决。


这是“中介”这个行业赢得“不值得信赖”口碑的最主要原因,也是房市中人最值得重视的现象。


那么,如何才算是一个好中介呢?我之前给大家写过几个例子,比如《他,刚完成了一宗“15个小目标”的交易》里的Dominic,还有《2018卖房者言:要让顾客跟着你赚到钱!中的Denis,他们既是我的好朋友,也是在华人中介行业中很有口碑的人。因为对他们的认识,我在这里就总结一下,把“好中介”该有的本事写出来,让买房的人能够参考:


  1. 首先,“好中介”必须对其所代理的房源非常熟悉,必须真正花过时间去了解房子的方方面面,能同时说出它的优点与缺点。甚至能告诉你房价的横向和纵向比较。

  2. 必须了解周边环境和发展规划。因为悉尼、墨尔本房产市场版图在不断扩展中,各个区的优势和排名也会不断调整。而买家往往被带到一个不熟悉的地方。中介,就是他们的向导。

  3. 要懂一点经济学,对澳洲房地产宏观发展的趋势和政策要有洞察力,不会只是把个别房价的历史数据搬出来证明自己聪明,也不光是拿一些政府公布的僵化数字来说事。比如对移民、留学、市政的规划,政府的预测数字从来都是与实际相差很远。政客很多时候只是口头舒解民意,他们抵挡不了经济规律

  4. 熟悉整个房产交易流程,如合同、过户、贷款、验房、招租等手续,能预先让客人做好准备。买房时,客人突然要面对巨大信息量,往往不懂得招架,好的中介会及时提个醒。

  5. 有良好的人际关系,当顾客有需要时,可以推介专业的律师、会计师、建筑师、水电工,甚至钢琴老师…顾客买的其实不只是房,买的是社区,买的是生活。

  6. 好中介应该有比较好的表达能力、有礼貌、而且客观公正。不需要口甜舌滑,更不应该夸大。房子是居所,是抗衡通胀的投资工具,是享受未来都市生活基础,但如果动不动就把它说成“万中无一“、”贵族领地“、”传世典藏”则大可不必。

  7. 善于聆听、并且能理解客户的能力、需要和置业策略。而不是想尽办法让顾客“买、买、买”。

  8. 有良好的学习能力,兴趣点比较多,又能按优先次序安排工作,有良好的心态,能放下压力,约会守时。

  9. 比较难得的,是能反馈信息,助力开发商改善产品。


以上只是以第三方的角度解说一下“好中介标准“。看起来不会太难,但对于入行不久的朋友来说,或许不容易做到。所以澳房汇近期打算推出“好中介”研修班活动,以真实的例子,从专业、心理、实用角度,探讨以下一些中介们最关心的问题:


1. 客源哪里来?

2. 如何才能拿到好房源?

3. 为什么澳洲政府要救房市

4. 2020澳洲房产发展的大势如何?

5. 实例:如何分析区域亮点

6. 实例:如何分析项目亮点

7. 客户服务的难点解答

8. 有哪些中介必看的网站和报告?

9. 关于心理素质、如何自我评测、减压?

10. 要成功签单有什么注意事项?


这在华人中介圈子中是一个新尝试,也可以把它看作是一个让同行分享经验和信息的中介互助联盟。第一次活动会在7月18日,有兴趣报名的朋友请扫描以下二维码报名加入。



    

作者:James Tong

澳房汇出版人,澳中第一产业理事会主席


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