澳联储持续降息的好日子正在离我们渐行渐远，澳洲各大银行已经开始向投资者征收更高的固定利率和利息了，有专家表示更高的房贷利率时代终于来临了。

房贷利率的变化取决于一系列的因素，市场和产业相关的我们难以预料，例如：全球债券回报率，澳联储的政策和市场的波动性。新贷款、存款的竞争程度和强度，以及本地银行将如何实施国际规则也都对利率有所影响。除此之外，它还取决于投资者所拥有的贷款类型，是固定利率、浮动利率还是仅支付利息贷款，还有不同的借贷机构所提供的利率也不尽相同。那么，贷款利率究竟会在2017年上涨多少呢？让我们一项项来分析。

浮动利率房贷

通常银行会将房屋贷款的利率设定在高于其融资成本的水平，超出成本的部分主要用于：支付存款（占据银行资金的60%）利息、偿还从资本市场上融得的批发债务（占据银行资金的30%）以及获得额外利润。

1.批发债务

批发债务的利差又称为信用利差，是指债券市场针对无风险利率以外资金向银行收取的风险溢价。银行板块的风险越高，或者国际市场波动和不确定性越大，那么信用利差也会越多。在过去五年，通过五年信用违约互换（Credit default swap）计算的银行融资成本从45个基点的低位上升至高达200个基点。

理论上而言，信用利差在批发市场而言不会造成显著区别。批发债务占银行资金的30%，其中20%是短期资金，10%为长期资金。相对而言，长期资金会对信用利差更加敏感，但由于长期融资的平均期限为四年，每年只需要再融资四分之一。如果信用利差上涨，它将能影响到的银行资金仅是非常小的一部分。

但是现实上，由于银行贷款额的庞大，再融资的一小部分可能也将达到1000亿澳元之高。如果市场环境变得敌对，到时候就不是资金成本上升这么简单，银行可能需要不惜任何成本融资。

2.银行存款

银行存款占银行资金的60%，看起来是相当大的一部分。但是，其他发达银行体系的存款水平与贷款金额几乎保持一致，相比之下，60%是一个较低的比例。一个国家对债务的需求超过了它对储蓄的欲望，这意味着资金缺口必须由批发融资来填补。

如果市场恐慌妨碍澳大利亚银行进入批发市场，那银行只能被迫转向投资者，用存款来弥补融资缺口。

假设存款的利息升高，银行将需要增加贷款利息来保证利息的发放。并且存款是短期的，因此需要每年重新定价，这意味着融资成本的上升。那么，存款利息升高了吗？

去年年中，澳联储降息至历史新低，有迹象表明存款市场的竞争日与俱增。但是，银行不需要上调很多利息也能获得不少存款。根据新规则，银行需要维持一定的稳定资金比例（stable funding ratio），这意味着银行需要先拥有一笔存款，才能提供相应的新的住房贷款。因为为了能够拥有更多贷款的增长，银行可能会上调利息来吸引存款。这将成为今年值得关注的一个点。

3.额外利润

一些分析师的假设是：银行要保持50个基点的利润才能实现40%的股本回报率（大银行由于运行成本高，基本上只有15%的股本回报率）。而近些年，银行被迫要提高其股本资金水平，这大大降低了股本回报率。为了弥补，银行可能会上调贷款利率。

此外，如果融资成本上市，银行也需要提高住房贷款利率以维持其利润。

2017年，我们可能看到更多的是房屋贷款的竞争，银行在缓慢的信贷环境中争夺市场份额和新贷款。不同的银行拥有的资金组合也不同，小银行存款比例很重，区域银行批发资金部分较高，大银行有市场能力但有增加存款的压力。

通常，银行票据交换率BBSW会追踪澳联储的现金利率，如果现金利率上升，那银行的标准浮动利率也将上升。截至本周，分析师预测澳联储的现金利率将暂时保持稳定，澳联储有30%的可能将在12月份加息，届时银行浮动利率可能会上升8个基点。

整体而言，目前浮动利率基本保持稳定。一旦市场开始恐慌，那它也会随之上涨。如果情况糟糕到澳联储再次降息，那么利率可能会下跌。同样的道理，如果银行之间竞争加剧，贷款利率很可能下跌。

固定利率房贷

银行三年期贷款的成本是三年期票据交换率加上信用利差，而票据交换率追踪政府债券利率。在过去五年，受到全球通缩的恐惧和负利率的影响，交换率大幅下跌，到去年9月份达到低点。那时，银行贷款三年期贷款的成本为2.5%，因此可以为客户提供非常低利率的固定利率贷款。

由于，三年期和五年期的全球债券利率大幅上升，当前新申请的固定利率房贷的利率远高于6个月前。因此，想要了解固定利率贷款的成本会上涨与否可以关注今年的债券利率的变动。一旦债券利率继续上涨，那么固定利率贷款的利率也会升高。

投资者贷款

去年，投资者贷款增长迅速，监管机构由于担忧房地产市场会因此变得更为波动，限制银行投资者贷款的增速，促使银行开始首次针对自住房和投资房收取不同的贷款利率。一些银行为了减缓增长，就采取了增加利率这样简单直接的手法。

因此，投资者贷款利率是否会上升关键就在于这个版块的增速是否太快，超过监管部门所能接受的范围。很显然，目前还没有任何迹象表明投资者房贷在放缓，因此政策制定者乃至银行都需要做出更多举动以缓和需求。

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