【若晨总结】悉尼1月房市报告

2016年01月22日 澳洲若晨集团


悉尼乃至新州在近几年一直是全澳范围内房价增长最迅猛的地区。对于新州来说，一场“经济复兴”似乎正在进行中。矿业发展减速的西澳已被新州超过，让出了全澳发展最快地区的宝座。
新州经济动力
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据德勤的分析，新州获得领先地位有一个关键因素：处于低位的利率。
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新州经济的主要驱动力：金融市场从牛市中受益匪浅。新州政府新启动的基建项目，如WestConnex与NorthConnex，以及Badgerys Creek Airport项目，都在某种程度上有力地推动了新州经济。
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新州的经济形势吸引了更多移民前来寻找工作，极大地促进了新州的人口增长。
低位的利率让悉尼从房市中收益颇丰。买家们凭借低利率获得的更强购买力帮助悉尼释放了更多堆积在房市中的房产。

CoreLogic RP的数据显示至2015年10月，悉尼房市收获了14.4%的增长。值得注意的是，自2012年起悉尼房价已增长接近了50%。

来自海内外的投资者们也是悉尼房市的主要增长动力之一。

悉尼房产供不应求
悉
尼的房市正在慢慢减速已是业内共识。悉尼的房屋拍卖成功率已经从90%下降至70%，房价的增长也被预计将回落到更为理性的10%左右。
租赁方面，悉尼的平均租金收益下降至3.1%，因此对重视现金流的投资者们来说，租赁房产在目前来说并不是一个很明智的选择。
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但在业内人士看来，悉尼房市崩盘的可能性要小于地球被月球击中的概率。BIS Shrapnel的Angie Zigomanis认为，悉尼曾受住房供应不足的情况影响多年，因此近年虽有数量巨大的房产进入市场，悉尼房市却不会遭遇供过于求的危险。AMP的Shane Oliver也表示按照目前的房屋供应率，悉尼距离供过于求的情况还有很远很远。
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另外，专家预计利率最早也要到2017年甚至18年才会有上升可能，因此由利率带来的房贷风险与新州房市尚有一段距离。
租赁市场或恢复活力
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据Domain的Andrew Wilson的说法，我们或许会在短期内看到一个增长较慢，但更具可持续性的，比起现在“稍显无趣”的房市。
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“悉尼的可租房屋严重供应不足。而当投资者尝试将成本转移到租客身上时，房租将不可避免地增长”。Wilson表示这意味着未来悉尼房市中的租金收益将会上升。
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 但大量新房屋不代表租客们有更多的选择，因为“不在乎回报率”的海外投资者们总能闪电般地拿下这些房产。因此，悉尼的房屋空置率预计将保持在2%的低位，甚至还有可能跌到1%以下。
悉尼房市长期走向
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 MP表示，当2017年或18年澳洲利率开始增长时，悉尼房市会开始紧张。但最糟的情况也仅可能是悉尼房市遭遇“软着陆”，即届时增长的强劲程度会远不如今日。
另外，悉尼的房产买家也有可能在未来前往墨尔本甚至布里斯班，以购买价格更低廉的房产。
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房市中内西区，北区，及东区等地在内的老牌劲旅预计仍会保持强劲势头，因为这些地区的人口有较强的经济实力。但OnTheHouse.com.au的Eliza Owen仍建议投资者们在房市投入资金之前，应仔细研究长期项目以及当地就业的综合情况。


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