悉尼成功地产点评：澳洲的房贷有Negative Gearing有种负扣税的投资理念，对于投资人怎样实现负扣税的最大化是关键！对于自住房小编也认为怎样让手里持有更多灵活的现金而不是快速还给银行才是正道！下面的文章推荐参考，找一个好的broker可以帮你规划不错的贷款投资计划！

在澳洲贷款购买了房子时，在选择还款方式时是否也非常的犹豫，想到国内都是本息一起还（Principle & Interest），澳洲银行提供只还利息（Interest Only）有些不明白。问了许多朋友也是得到各样的答案。那么澳洲的房屋贷款，在什么情况下选择只还利息？有必要本息一起还吗？是否应该只还利息？或是否应该本息一起还？今天贷款顾问将分几点简单的做一个总结：

自住房

很多时候自住房因为没有税务的 Benefit 许多客户考虑本息一起偿还，30 年或 25 年逐步将贷款还清，这是最普遍的一个还款方式。

考虑到未来可能自住房转投资房，我们建议和会计师沟通，确定是否需要只还利息，因为当未来自住房变成投资房时，已偿还的本金部分再次 Top up 或 Refinance 借出来时获取 Negative Gearing 的效果不能最大化

如果您是以上情况，最好借助 Offset（对冲帐户）实现未来更大的负扣税效果

投资房

许多投资客户，目的是用最少的资金和成本达到更多的投资，其中多数会选择只还利息，从而在现金流上也会有更多充裕的资金。

负扣税（Negative Gearing）的效果会更加明显

特别是一些客户拥有两套房产，其中一套物业自住（Owner Occupied），另外一套投资物业（Investment Property）可以规划自住房借款比例挪到投资房，达到的效果是投资房按照 100% LVR （贷款与价值比率）的标准借贷，自住房减小 LVR，从而投资房可以更大限度的利用 Negative Gearing

关于只还利息几点分享

只还利息并不代表不还本金，不是说本金在 30 年贷款期限中是没有减少，只还利息的同时，原本本息一起偿还中的本金依旧可以通过 Offset 帐户达到对冲本金的效果

也就是意味着，只还利息是和本息一起偿还在正确使用 Offset 帐户时可以达到同样的减少本金的效果

然而这样的还款方式更加的灵活，首先不必要按照还款的周期定期“偿还”本金，这就是我们经常提到的“对冲”，只要随时有闲置的资金都可以在 Offset 帐户中达到“偿还”本金的效果，其次对于许多年轻的置业者来说还款的压力会小许多，避免本息偿还在经济压力大（比如升息后）出现 Default 违约的情况，被强制偿还额外的违约利息（通常是原利息 + 2%-3%）

最后，通过结合 Homeloan 贷款帐户和 Offset 对冲帐户加上 Credit Card 信用卡可以实现 Loan Minimisation Management 节约更大笔的开支

例如：

40万借款，夫妻收入 $6,000 澳币一个月在除了还贷，每月生活开支 $2,500 澳币的情况下，5% 利息的话，通过 Loan Minimisation Manangement 管理贷款，可以比 30年本息一起偿还节省大概 $18万到 $20万澳币的利息，贷款将在 16 年左右还清。

转自：网络

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