2017年的楼市：随着圣诞新年假期的结束，全体澳大利亚人民进入休假模式，而热闹了一年的房地产市场，也将随之落下帷幕。
澳元坚挺所带来的阻力正在帮助已经高得离谱的油价不再继续上涨，并为那些在新年驾车出游的人带去一些舒缓。
与去年同期的平均每升汽油1.25澳元相比，今年的油价高出0.10澳元。CommSec估计，澳大利亚家庭每个月的油价支出在229澳元左右，比去年同期多出了25澳元。不过CommSec的首席经济学家Craig James表示，如果澳元在过去12个月里下跌而不是上涨的话，那么情况可能更糟。
他说，如果澳元下跌，将使得以美元计价的石油进口成本变得更高。不过，幸好澳元在2017年里从72美分涨至78美分。这一兑换率上的收益抵消了由OPEC主导的针对全球供应过剩而采取的限制产出作用。
2017年里面，纽约商品交易所的标准原油价格上涨了12.5%，布伦特原油价格上涨17％。
截止到本周二，布伦特原油的价格略高于每桶67美元，WTI（West Texas Intermediary）则接近61美元。作为澳洲两大国际都市，悉尼和墨尔本的房地产市场表现，一直被拿来作为整个澳洲房产的风向标。
除了澳币汇率的稳定外，楼市方面从最新的市场动向来看，澳洲房产的两大风向标墨尔本和悉尼似乎正在经历完全不同的市场特征，反差之大，真可以用“冰火两重天”来形容了。
12月9日，悉尼的二手房拍卖清拍率来到了两年以来的最低点，仅有不到60%的房产在当天的拍卖中成功售出。超过100位业主，在拍卖前因为预感到市场的冷清，而选择了撤销拍卖的计划。
事实上，从2017年10月28日起至今，悉尼的周末二手房拍卖率再也没有站上过70%的大关，而70%的清拍率，通常被视作市场冷热的标杆，高于这一数字代表卖方市场，房源紧俏，而低于这一数字，则说明市场比较冷清。
（12月9日的悉尼拍卖标王，位于Birchgrove的这套水边物业，以722.5万澳元的价格售出。图片来源：Domain）
悉尼市场的转冷，一部分原因来自于市场供应的增加。根据Domain的报道，2017年春夏之交的悉尼市场供应量比去年同一时期增加了大约20%，在这种情况下，买家也开始变得谨慎起来，不少人认为等到2018年，将可以有更多的机会。
而另一方面，在经过了五年的大牛市之后，悉尼卖家的预期，显然也不可能在一夜之间下降太多。有房产中介表示，买家们似乎对市场的变化更敏感，他们变得更谨慎，而卖家们似乎还沉浸在过去几年的牛市中。
（悉尼市场过去6个月的拍卖趋势，轻拍率下降趋势明显。图片来源：Domain）
与悉尼的冷清形成强烈对比的是，墨尔本的好消息似乎正源源不断。据澳洲金融评论报道，在墨尔本远郊的区域，仅仅在11月一个月内的土地价格就飙升了6.5%，如今，在这些地区购买一块430平米左右的中位价格达到了318,500，这也意味着在这块土地上再建造一个独立屋，总价将接近60万澳元。
一年前，墨尔本的土地中位价在242,500澳元，并且在2008年金融危机后一直处于平稳增长的速度。但在过去一年，由于人口的快速增长，土地价格开始快速上涨，如今墨尔本和悉尼的土地中位价格差距正在迅速缩小。
（墨尔本部分区域过去一年的土地价格涨势惊人。图片来源：AFR）
目前，市场人士对于墨尔本市场的主要担忧，已经转为担心如果这样的涨势持续不停，那么对于许多首次置业买家来说将会难以承受。
CoreLogic公布的最新数据显示，墨尔本的公寓在到11月为止的三个月内中位价上涨了2.4%，例如St Kilda这样的区域，房屋空置率从1.9%下降到了1%，这意味着几乎一套出租房在前一个租客搬走之前就找到了新租客。
（澳洲所有首府城市2005-2017年季度性房价变化走势图。图片来源：AFR）
正所谓三十年河东，三十年河西。领先所有城市涨幅多年的悉尼市场，终于在2017年的下半年开始显现出了些许疲态。今年第三季度，悉尼的公寓，联排别墅类房产出现了六年来最大的跌幅记录1.4%，而独立屋的价格也同样出现了下调。虽然调整幅度并不大，但基本可以被理解为是悉尼市场出现转折的标志。
而由于悉尼市场表现的不给力，甚至给澳洲全国住宅市场的表现造成了影响。根据ABS公布的数据，9月份全澳房地产价格指数下降了0.2%，而此前经济学家的预计是0.5%的增长。
不过，市场对于悉尼市场明年的表现，或许并没有你想象的这么糟糕。在本周四更新的新州预算案中，政府对2018年的悉尼房价做出了预测——上涨1.8%。虽然房价依旧会涨，但这一涨幅相比截止到今年9月为止6.2%的年增长，有了大幅下降。
与此同时，政府对于未来印花税收的预期也同样出现了下降，原因在于明年将会是首次置业者继续“占领市场”的重要时机，而他们其中的许多人，会选择购买那些符合首次置业补贴的房源。
而墨尔本市场，则在人口快速增长，首次置业补贴，以及可负担性较好等多重利好下，明年的表现值得期待。不论是市中心居住便利的公寓房，还是远郊区的独立屋，都吸引着不同阶段的购房者的注意力。比如，知名开发商Stockland在墨尔本新开发的某楼盘，就接到了7500个购房者咨询。开发商负责人表示，这是“从未有过的强劲需求”。
不论是悉尼市场冷，还是墨尔本的热，其实从房产市场的角度来说，都是市场周期的正常表现。长期来看，没有一个城市或者区域，会永远以高速增长的态势在房产市场中处于领先地位，任何一个城市都会经历从高峰到低谷，再回到高峰的周期现象，便是我们所熟知的房产时钟理论。
正是由于房地产市场的周期现象周而复始，不可避免，因此投资者学会合理利用这一现象来给自己的投资组合布局就显得非常重要。
彭博社最近指出，目前，澳大利亚的住宅市场已经膨胀到7.3万亿澳元，约合5.6万亿美元，是其国内生产总值（GDP）的四倍多。
其实澳大利亚楼市的大牛市早就已经被注意到了。
瑞银在今年10月的报告中提到，过去55年以来，澳大利亚名义房价年均增长8.1%，基本上每九年房价就翻一番；2000年后，房价涨势更加生猛，涨幅接近150%。
然而当狂欢到最热烈的时候，似乎也意味着派对结束的时间正在慢慢靠近。
楼市的狂欢会到何时？
澳大利亚的楼市正在悄悄降温。
CoreLogic统计显示，今年9月至11月，澳大利亚全国房价涨幅仅为0.2%； 11月，房价增长年率降至5.2%，这一数值仅为今年5月峰值的一半。
图片来源：Business Insider
瑞士信贷集团也在今年10月底的一篇报告中指出，悉尼楼市的情景已经不是用“降温”能形容了，更准确的词应该是“冷却”。
另一个关键指标的大幅下降已经引发了市场的担忧。
作为反映整个市场预期表现的首要指标，拍卖市场与清盘率（auction clearance rate）已经跌至60%以下。60%正是澳大利亚央行建议的房价通胀盈亏平衡点。
图片来源：Business Insider
对于楼市的退烧甚至是冷却，瑞信认为，中国买家的退潮是原因之一。
图片来源：瑞信
而楼市的另一个风险则来自加息。华尔街见闻提到，瑞银曾指出，如果澳大利亚联储加息，那么将打击购房意愿。
由于越来越高的房市杠杆，澳大利亚房产价格越来越高，一旦货币政策收紧，那么将会带来全局性的影响。从历史上看，利率的变化会在大约5至6个月后，非常明显地改变房价。
文章摘自网络
