投资物业前您必须考虑的几个事情

香港人管买房叫做上车，在香港人的观念里，不断上涨的房价就像汽车一样，而我们的劳动性收入就像跑步，跑步再快也赶不上开动的汽车，工资收入远远比不上资本收入的赚钱速度。但是资本收入是具备双面性的，您的投资回报再好，如果您不会投资，那您还不如不投资，因为您也可能在投资中失去您所有的资本。

房地产应该是所有投资中最稳健的一种资产，长期投资持有房产很少有人会亏本的。不过，因为房产的地理位置差异，以及政策变更，不同的房产随着时间的推移有不同的回报结果。不好的房产投资回报会让您损失时间成本，毕竟对大部分人来说，我们有钱有精力做投资的周期只有30-50岁这20年。

2015年我客人问我他想花95万买一个2019年成交的parramatta两房两卫公寓，房子室内面积包括阳台大概105平，南北通透，两个阳台。他问我感觉怎么样，我问了他三个问题，而这三个问题也请您在进行一笔房产交易前先问自己一下。

1. 谁来做接盘侠

投资房地产不是为您自己买房子，您是为未来买你房子的人去买房子，您买房子的时候最好考虑一下未来会有谁愿意花更多的钱买走您的房子。95万的房子加上印花税房子成本价要99万，租金无法cover贷款和房屋的杂费，每年这个房子至少要我们倒贴1万。假设我们计划7年后出手，至少希望这个房子能让我们净到手40万的利润，那这个房子需要至少卖140万澳币（成本+中介销售费用+20万利润+每年贴进去的钱），顺便说一下这个40万利润的预估是很保守的，大家都说房价7年翻一倍。您觉得7年后会有人花140万来买您的两房两卫吗？什么样的人会花这个钱去接手？

2. 性价比

第二个问题就是性价比如何，95万的价格当时可以在东区的bondi，cooge，maroubrra 等市中心附近买很不错的两房，甚至旧点的三房，也可以在parramatta的周边买一个500多平的两层house，这个钱您会花的值吗？就算您一定要parramatta，二手房加精装修，70万也可以搞定，这钱花的值吗？很多人买房都说，我当时买的亏了，贵了。

有些所谓的地产专家宣称买房子没有会亏的，比如说很多房子当时买贵了，估价低了，只要留的久，到后来不也赚钱了吗？这其实是一种误导，经济学里谈过一个词叫机会成本，意思是当时你的钱如果买入更好的资产所能产生的利润。举例来说，你用十万元拿去炒股，结果全亏了，你的亏损难道只是10万元吗？假设你当时拿去买房，你能多赚10万，这10万就是机会成本。你的实际亏损应该这样计算：

实际亏损10万+没拿去买房损失的潜在利润10万（机会成本）=20万

所以别说你买了哪，虽然当时亏了，等了10年还是赚了10万。。。，请对比机会成本，想想当时如果你买了更好的区域和房子，你能赚多少钱，这些少赚的钱就是你的亏损。

3. 价格

新CBD，新市中心全部建设完毕也就和老城区一样，如果在入手的时候买新区的价格就和老城区房子一样的价格，就算新区发展起来，您的房子也未必升值，何况很多新区的发展需要漫长的时间和政府大力的支持。房子不怕买错就拍买贵，我清楚的记得我一位客人2000年在Hurstville House还是40万左右的时候，花了185万在sylvania买了一个带码头的豪宅，10年后以195万的价格出售。简直亏的惨不忍睹。

4.供给

如果一个区域有很多新的楼盘在开发，那么多选择，购房者会越来越挑剔，租客也会越来越挑剔，你怎能指望别人未来花高价把你的房子买走呢？物以稀为贵，钞票印的多了都不值钱，您说不是吗？

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