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近期小编听到讨论最多的两个话题：
一个是房价 – 房价屡创新高，有人欢喜有人愁；另一个就是房贷利率 – 各大银行和金融机构连番上调固定利率，令众多刚刚买房或正在买房路上的小伙伴们唏嘘不已。
本期中诚说，小编就和大家探讨一下澳央行现金利率维持不变，为何各大银行机构却迫不及待而且反复上调固定利率！
尽管澳联储11月3日的议息会议并没有改变0.1%的官方利率和每周40亿澳元的购债规模，但央行正式宣布，放弃0.1%的2024年债券收益率调控目标后，紧跟“节奏”的西太平洋银行（Westpac）和联邦银行（CBA）立马先后宣布上调房贷固定利率。
11月4日，西太平洋银行在三周内第二次提高了固定贷款利率，成为第一家提高住房贷款利率的主要银行。第二天（11月5日）联邦银行也调整了三年前，四年期和五年期的固定利率。随后，澳新银行（ANZ）和国民银行（NAB）也纷纷加入上调固定利率的大军。
这已并非四大银行今年第一次上调固定房贷利率了。从3月起，澳大利亚住房市场上的主要贷款机构就开始行动。而经过这一轮调整后，四大银行五年期固定利率已经提高到3%左右水平。
而就在上周，联邦银行CBA在短短六周的时间内第三次上调房贷固定利率，一年期和两年期固定利率从2.34%分别上调至2.49%和2.59%。此外，上调幅度最大的是三年期和五年期的固定利率，分别上升30个基点至2.99%和3.39%。四年期上升20个基点至3.09%。CBA称，利率上调反映了资金成本的持续增加。
自2020年11月以来，澳联储已经连续12个月维持现金利率0.1%不变了。对于澳联储何时加息，外界对此也万分关注。 之前澳联储行长Phillip Lowe一直表示,加息的前提是工资增长率必须高于3%，同时通胀率需要维持在2%-3%的目标区间。在之前的声明中，Lowe一直表示“在2024年之前”不太可能提高利率，然而在2021年11月2日刚刚发布的利率声明中，他并没有做出这样的保证。针对债券购买方面，在2022年2月中旬之前，澳联储则将继续保持每周40亿澳元政府证券购买计划，然而却放弃了其中一项关键的刺激措施，宣布将取消2024年4月到期债券0.1%的国债收益率目标。这一举动也令外界猜测澳联储是在释放会提前加息的信号。
事实上，对于澳联储仍“2024年加息时间表不变”的表态，市场显然并不买账。摩根大通利率策略师Ben Jarman指出，澳联储坚持的2024年首次加息前瞻指引也很可能会取消，最早可能明年第四季度加息。澳洲联邦银行（CBA）的经济主管Gareth Aird也预计，第一次加息将在明年11月进行。许多经济学家均认为，全球通胀加剧和经济快速反弹将迫使澳联储出手加息。
11月4日，《澳大利亚金融评论报（AFR）》对28位经济学家进行的一项最新调研结果显示，三分之二的受访经济学家改变了此前的预测，认为加息将来得更快，幅度也更大。
要了解银行为何率先“加息”，就要先了解澳洲政府债券收益率和银行利率的关系。银行利率的设定是基于资本成本，而他们的资金来源是通过在大型机构的“资金批发市场”上，利率掉期合约的锁定所产生的。以当前情况而言，就是澳洲政府的三年期债券收益率决定银行三年期固定利率抵押贷款的成本。自10月初以来，三年期债券收益率从0.3%飙升至一度超过1%。
而密切相关的三年期掉期利率能更直接的影响抵押贷款固定利率，从0.5%飙升至1.2%。而这些数字的变化都意味着，澳洲央行的官方利率在未来三年可能更加快速的上升。
澳洲在内的西方大部分商业银行的主要放贷资金，更多的是从国际债券市场融资，哪个国家利息低，融资成本低，就去哪里融资。而世界上大部分的债券市场，依然来自于美国。而美元依靠着当前暂时依然维持的零利率，也吸引着全世界的金融机构前去融资。随着美国物价的飞速上涨，美联储不得不面对着巨大的加息压力。
疫情以来，伴随着美国和世界各国为了拯救经济而实施的大规模货币释放和低息政策，使得全世界充斥了各种低成本的资金。很多人可以以极低的利息借到大笔的钱。虽然大量的资金淡化了疫情带来的经济伤害，但是其副作用也是显而易见的。任何大水漫灌的政策所产生的后果都是空前的通货膨胀，这就是货币贬值，钱不值钱的另一种说法。
有关物价上涨，大家在过去的1年里相信已经听过无数次，不仅仅是生活所需的必需品，而更加广泛的包含了所有可以用货币购买的一切商品的价格上涨。在过去的18个月时间里，澳洲的房价就如同火箭一样一飞冲天，除了受到市场供求的影响，在某种程度上也是通货膨胀的产物。
全世界在2020年的天量放水，如今不得不直面通货膨胀的所带来的影响。而首当其冲的美国又再一次即将引领全球通胀反弹，而与澳洲不同的是，美国当地的工资也在上涨，使得美联储几乎扫平了加息的障碍。
对于快速增长的通货膨胀来说，提高现金利率，就是最直接有效的控制方法，没有之一。现在美国大部分的主流媒体都认为，美联储将在未来几个月开始加息。如果美国加息了，那澳联储距离加息还有多远呢？这也是澳洲商业银行提前动作的原因，因为他们从美国通过债券市场融资的成本即将随着美国加息而提高。而这些资金通常被银行使用在固定利率产品上，这也是为什么在过去的一段时间内我们看到不断有银行宣布提高他们固定利率。
加息，也就意味着货币供应量将改变当前宽松的状态，并影响整个资本市场。首当其冲的就包括房地产市场。目前澳洲房地产依然保持极为火热的态势，全澳房价仍在以较快速度攀升。值得注意的是，10月的房地产市场上悉尼和墨尔本新挂牌房屋数量分别飙升了41%和82%，创下了最大月度增幅记录。
事实上，尽管住房市场的拍卖清盘率仍然很高，但最近几周已经有逐步下降的趋势。近期银行固定房贷利率的上升，背后蕴藏的就是对于澳联储提前加息的预期。在央行加息之前，银行为了规避风险将提前实施各类调整利率的措施。
澳新银行（ANZ）高级经济学家Felicity Emmett表示，在所有条件相同的情况下，固定利率上升可能会给房价增长带来下行压力。一旦央行真正开始加息，现金利率正常化，那么未来的房价拍卖激烈程度会减少，房价的增长会更加缓慢，甚至出现小幅下调。
来源：中诚财富管理
