牢骚太甚防肠断，风物长宜放眼量！--- 澳洲房产10年记！,墨尔本房产资讯微信公众号文章

最近的澳洲房地产市场是牢骚不断，哀鸿遍野，什么“悉尼的房子大跌啦”，“墨尔本也好不到哪里去”，“贷款越来越难了，没人再买房了”。看一下2018年第一季度的统计数据，似乎是这样的：

从2018年第一季度澳大利亚8大主要城市房价表来看，悉尼的别墅价格下跌了0.46%，全年下跌了6.18%。 墨尔本第一季度下跌了0.46%，但是全年来看还是有所增长的。

也许数据看起来有些吃力，我们看一下更直观的图表：

如果你是这两年刚来墨尔本，这个时候你也许会觉得：“完了，墨尔本的房子再也不涨了，还是别买了吧”。可是如果已经来这里定居超过10年以上，你肯定会有一种久违的兴奋感：” 总算等到这一波了，也该我割一把韭菜了“。因为这10年间，澳洲的房价起起伏伏，已经成了惯例：

（澳大利亚10年房屋价格走势图）

可以看到，这出房价大起大落的戏早在2007年到2012年之间上演了两次，而且是幅度超大的两次。想想那些在2009年和2012年买房的人，真不知道当时是谁给了他们勇气，让他们能在一片阻拦声中，杀进了房市。也不知道在后来房价高涨的这几年，他们又割了多少人的韭菜？

可能看了上图你没有什么感觉（说的是数据图，不是镰刀），那么下面一张图说的就很直白了：

这10年里澳洲的房价涨幅是远远超过跌幅的！！！房价的小幅波动，在某一个时间段内（1个月，3个月，半年甚至一年）会被放大。但是在长达10年的周期里，就能够很清晰的看到真相了。 请大家记住，房产投资不是短线投资，它是一个长线投资，甚至是几代人的长期投资，因为澳洲的土地是可以世世代代拥有的。

让我们再来看看ANZ银行是怎么预测2019年澳洲房市的：

很明显，ANZ 认为2018是房市的一个拐点，2019房价会有所反弹。因为在房市低迷的时候，一般卖方的就会减少，新建房屋量也会下降，这就会造成未来市场上房屋的稀缺，房价的上涨就不可避免了。

可以看到2018年第一季度新屋批准率已经下降3.2%了，预计直到2018年底才会有所上升，新屋的销售量会在2019年中有个大的涨幅，但是到那个时候房价肯定也是上升的。

那么在现在这个房市里面买房的都是谁呢？请看下图：

根据ANZ银行的调查，现在房市里面投资者（投机者）的数量在减少，因为2012年房价起飞开始直到现在，这一波韭菜已经割完了。但是首次置房和有自住需求的购房者还是在不断增加的（不买丈母娘不答应啊）。原因很简单，投资者很大部分是海外人士，印花税的增加、贷款难度的加大、房价的不断攀升，迫使他们离场了，剩下的就是刚需购房者了。加上政府不断的出台针对首次置业者的优惠政策，激发了他们购房的热情，使得他们成为目前房产市场上的主力军,这一趋势可能会持续较长时间。

换句话说，房子正在回归它本身的居住属性，房产市场的泡沫在大幅度减少。但是澳洲这些年人口不断的高速增长，租金的大幅提高，使得房产价格已经有了一个坚实的基础，想要回到当年那个低价已经是不可能的了，大的趋势只能是稳步提升了。

我们来看看这些首次购房者的目标是什么，这个对我们投资影响非常大，因为他们是目前房产市场上的主力军，所以他们看中的房子就是目前市场上最流行的房产类型，也是涨幅最快的房产类型。

可以看出，目前中低价位的房子涨幅最大，因为首次置业者购买这种房子可以享受到大额的印花税减免和首次置业补助。但是也不会是太差的房子，因为毕竟买来是要住的，并且想要享受政府补贴也得是自住房。所以Vincent认为，近期未来的中等价位，适合居住的房子是市场上最流行的房产类型，也是涨幅最大的类型。 这种类型的房产多是市区周边的大面积公寓和联排，以及远郊的别墅。这也决定了像前几年那样房价暴涨的行情短期内很难再出现了，房价应该是稳中有升，投资者需要长期持有获利了。这个时候应该在空置率低的区，选择一些中等价位，租金高，出租稳定，投资回报率高的房产进行投资。因为澳洲，尤其像墨尔本这样的城市，还是有不断的大量人口涌入，租金还在是快速上升的。

另外，作为一个移民国家，海外市场对澳洲本土的影响还是很大的，尤其是中国的房产市场走势，也是非常值得关注的。