个人房产投资收益方式大体分为两种：出租回报、房价增长。

海外房产的租售比一直是一个亮点，高租金回报是投资稳定回本的重要来源。如果只靠租金，需要多久才能回本呢？我们需要了解一下租金回报率。

什么是租金回报率

租金回报率是指月租房获得租金同房屋价钱的比值，是用来衡量这个楼盘是否值得投资的一个很重要的指标。因为房屋的售价可能有水分，有泡沫，但租金不会出现泡沫，是市场的真实需求。

回报率在多少适合投资

租金回报率对比按照国际上一般的租售比（=“每平方米建筑面积的月租金”/“每平方米建筑面积的房价”）来衡量住房投资价值，正常范围应该在1:200至1:300之间。这个比值意味着，如果把房子按现在的租金出租，200个月至300个月内、即17-25年内能收回购房款，买房就是合算的。

以最低值计算，其年化租金回报率也应该在5%以上。也就是说，回报率在5%以上的海外房产比较适合投资。北京的租售比为1:564（租金回报率为2-3%），而迪拜的租售比是1:132（租金回报率为8-9%）。

全球房租最贵的城市在哪里

不妨先来看一下Airbnb发布的2017年全球各大城市的租金数据：

租金最贵的城市，迈阿密第一，迪拜世界排名第二，与酒店价格持平，并且有上涨趋势。然而房价却没那么贵，无怪乎迪拜房产的租金回报率能在全世界33个可移民、可投资的国家中排名第一。与欧美房地产市场不同的是，迪拜的房地产市场更突出投资属性，明显投资优势是租金高，相应的静态投资回收期短（静态投资回收期是指在不考虑资金时间价值的条件下，以项目的净收益回收其全部投资所需要的时间。放在房产上，简单地来说，就是你买的房子靠租金几年可以回本）。

在迪拜，一套房子几年可以回本

迪拜大致为10-11年回本（北上广是50年以上才能回本，还不是永久产权），公寓的年租金回报率在8%-10%，再加上房产平均增值超过15-20%。可以说，迪拜房产收益傲视全球。

在迪拜投资房产简单、便宜且回报率高。以租金和资本收益的形式做回归，世界一线城市中，迪拜的租金收益率是欧美的2-3倍、北京的5.6倍、上海的4.6倍。高昂的租金、强大的资本增值等优势保证了迪拜房市的高流通性。

迪拜的租金回报率稳定吗

迪拜房价不高（只相当于中国二线城市的价格），但租金却位居全球第二。因为作为中东的贸易、金融中心，迪拜的房产需求旺盛：

1.      一方面，因为迪拜在中东乃至亚洲的影响力越来越大，务工等外来人口占据了迪拜总人口的83%左右，租赁刚需；

2.      另一方面，则归功于迪拜日益旺盛的旅游业，2017上半年，迪拜过夜游客总量达到806万人次，与2016年同期相比增长了10.6%；酒店房间夜数达到1,453万，与去年同期相比，呈现增长趋势。

预计2020年世博会的到来将会进一步刺激住房需求，旺盛的需求体现在迪拜的低房产空置率上，每个区域的入住率都在87%以上。

除了租金回报外，让我们看一看迪拜房价增长预期

城市高速发展带来的房产增值红利，世界一级城市虹吸式效应带来的人口净流入，房子供不应求。

迪拜购房人群排名中，中国人仅排名第六位，说明尚未被大幅炒作，相对于人均GDP 4万美元的迪拜来说，可算是无泡沫。

2020年世博会将受到全球瞩目，预计增加25万就业人口以及大量的旅游人口，将会进一步刺激住房需求。全球投资者也会聚焦房产市场，迪拜这个超一线国际大都市无疑会吸引数以百万人留下来，从而带动房价大幅上扬！

小结

不仅依靠城市发展、旅游旺盛、2020年世博会升值获取房地产收益，迪拜还可以通过租金获取稳定的、长期的现金流，以房养房，资金流通性强，不仅收益可观，安全稳定性也更高。

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