外国买家被指责推高房价价格; 事实上，外国买家正在帮澳大利亚房地产市场“散热”，缓解房地产泡沫。
外国投资者引发了一波房屋建设热潮。 摄影师：Brendon Thorne / 彭博社
在公众讨论转向该国令人眼泪汪汪的昂贵的住房市场时，澳大利亚有一个熟悉的借口：外国买家应该受到指责。
从前总理托尼·阿博特（Tony Abbott） 到民粹主义企业家迪克·史密斯 （Dick Smith），到极右翼参议员弗雷泽·安宁（Fraser Anning）的公开政见都表示，移民是澳大利亚房屋成为世界上最昂贵的关键原因。
与此同时，在本月的联邦选举之前，住房问题似乎是一个相对较小的问题，气候和经济推动了大选政治辩论。
如果您认为对住房定价过高的关注可能真的在消退，那就不那么令人惊讶了。根据澳大利亚国民银行（National Australia Bank Ltd.）的数据，预计悉尼的房价将下跌20％，追溯到20世纪70年代初的记录，现在租金正以最慢的速度在增长：
我爱你，因为你付我租金
澳大利亚正处于有史以来最长的低于1％租金增长率的时期
资料来源：澳大利亚统计局，彭博社计算
据Essential Report民意调查显示，澳大利亚人所说的住房可负担能力是他们关注的三大问题之一，这一能力已降至2016年上次大选前的最低水平。
必须承认会变得更好
将住房可负担能力列为前三大问题的人口比例正在下降
资料来源：Essential Report
即使是那些低收入者，事情似乎也在转变。虽然悉尼仍然是一个令人担忧的生活费用高昂的城市，但根据本周澳大利亚Anglicare的一份报告，在不到两年的时间内，广告出租的房产数量达到典型最低工资收入的30％或更低，已经翻了一番，超过了总广告的五分之一：
便宜的价格
在悉尼，最低工资水平人们可负担得起的租金份额正在上升
资料来源：Anglicare Australia
一种回应可能是假设它是因为大量外国买家的进入最终挡回去了。事实上，情况正好相反：近年来在全国范围内爆发的热潮已经使澳大利亚政府和监管机构摆脱了他们自己的政策错误。
外国人 - 尤其是中国人 - 在澳大利亚房地产上的支出肯定是巨大的。根据外国投资审查委员会（FIRB）的数据，中国投资在2010年至2016年间增长了10倍以上，达到320亿澳元（230亿美元），足以占该国报告的境外投资总额的近15％。近年来，约有四分之一的海外房地产投资来自中国大陆。 如果你包括香港和新加坡 - 大陆投资者的热门渠道，那么数字会涨到三分之一或更多。
繁荣城镇
近年来，中国对澳大利亚房地产的投资激增
资料来源：外国投资审查委员会，注：包括商业房地产。
然而，由于对海外投资的限制，这些支出对现有的住房库存量几乎没有影响。外国人通常只有持有居留签证才能在澳大利亚购买已建房屋; 他们必须在签证到期时出售。这种购买很少，占每年近50万个房屋销售的一个百分点左右。
海外资金确实有所影响的是新建住房，这一块规则更加开放。在截至2018年6月的五年间，FIRB批准了97,000份外国人购买未开发住宅物业，总价值约为1790亿澳元。
这从两个方面帮助了这个国家。首先，房屋销售与旅游业，教育以及铁矿石，煤炭，天然气和黄金出口等一样，成为澳大利亚最大的外国资本来源之一。或许更重要的是，这些资金流入导致了房屋建设的繁荣，这是澳大利亚房地产泡沫正在温和缩小的主要原因之一。
如果你盖了房，他们就会来
资料来源：澳大利亚住房研究所澳大利亚统计局，彭博社计算
正如我们所写的那样，2015年至2017年之间的住宅大肆营建是近期澳大利亚历史上独特的时期，这一时期房屋开工一直在家庭形成落户之前。这是由两个受到强烈谴责的投资因素，外国资金和婴儿潮推动的，这两个因素刺激了一波改变了这个国家主要城市高楼大厦林立的公寓楼。
建造，宝贝，建造
虽然国内投资正在努力跟上家庭形成，但外国投资帮助引发了澳大利亚近期的房屋建设热潮
资料来源：澳大利亚统计局; 澳大利亚住房研究所; 外国投资审查委员会; 彭博社计算
注：“国内”代表房屋开工，扣除外国投资批准，减去住户形成。作为一个程式化的代表：外国投资审批和新房开工的日期不一定排在一起。
根据澳大利亚住房研究所的数据，在截至2018年6月的五年中，大约有103万个住房开工，比前五年增加了256,000个。FIRB数据中的97,000份批准占了超额的40％，这表明外国资本导致了比原本可能更多的住房建设。
国内监管机构多年来一直对此无动于衷，而不是采取宏观审慎措施来阻止降息，这推动房地产市场失控。他们很幸运，外国买家刺激了供应量的增加，因此住房市场逐渐重新平衡，变得不那么昂贵。
澳大利亚的大选时期是让外国人背锅的传统时刻，但在租住的住宿中努力维持生计的三分之一的人应该吸取这一教训。历届政府中的监管机构和国内政界人士做得太少，无法帮助提高住房的可负担性。只有外国投资者和退休人员才能帮助澳大利亚的房地产从过热中解脱出来。
David Fickling来自彭博社
企鹅新闻网编译报道
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