移民，留学，海外资产配置，海外投资宣讲会，一个一个时髦的名词仿佛在告诉我们，在中国，有点钱的家庭不是想把自己家的后代移民海外，就是想把钱放到海外。无论背后原因是资本家和中产天生对亚洲精英政治体系的不安全感，还是想寻求另一种方式来给自己的家族多一份延续发展机会，只要这些因素持续存在，我们可以预见的是这波热潮还将继续。

我一直觉得澳大利亚在房产投资里是一个中间地带，为什么这么说，论品牌澳大利亚比不上英美，那里缔造了现代的经济与政治体系，既有哈佛，牛津，常春藤这样的名校教背景，又有纽约的第五大道和伦敦牛津街，从来不会让你在异国他乡有种从城市来农村的失落感，谁让我们中国是一个随便一个县城都超过一百万的人口大国呢？论实惠，我觉得澳洲一直输给新西兰，在过去两国虽然有相同的海外人士贷款政策，但是海外人士过去在新西兰可以买二手房，一上来就可以和本地新西兰人平起平坐，抢夺当地土著资源，而且奥克兰本身每年的新屋供给就非常少。

以上这些，也不是完全贬低澳洲。在我看来澳洲的优点就在于它的中庸，虽然教育与经济资源输给欧美，但是在过去的那些年里，澳洲可以给海外人士发放贷款。而且悉尼不但是一个每年有稳定移民涌入的都市，并且繁华与基础设施建设也远胜过新西兰最大城市奥克兰。

不过2016，澳大利亚最重要的海外投资的竞争力—海外人士贷款政策取消了。这导致只要您不是买了零售盘，2016年之前买了澳洲房产的基本上都赚了。什么是零售盘呢？零售盘是这个房子原本在当地只卖50万，中介拿到后加10-15万拿到国内去卖。为什么说2016年之前买到就赚呢？因为澳洲的房子可以贷款，等于买一送二。

假设您买了一套澳洲50万澳币的房子，贷款80%，你得到了以下三样东西

1. 房屋本身每年的增值，比不上中国，但是房价回调也很温和。

2. 用12万澳币（10万澳币和2万印花税），杠杆了一个价值50万澳币的澳元：人民币的外汇期货，如果人民币贬值，您的收益是巨大。更好的是这个这个杠杆的利息费用只有2%（6%利息-4%的租金），比专业外汇的平台都低，而这个合同期限是30年，没有margin call。

3.贷款等于和银行对赌，买了一个物价看涨期权，我们赌随着通货膨胀，钱会越来越不值钱，我们赌30年后，我们还的40万澳币的贷款加上利息还是会少于30年前同等数额金钱的购买力。

2016-2017年，噩耗接连传来，海外人士不能贷款了，海外人士印花税涨了。在新的政策下我很现实的说，海外人士买澳洲房子你是根本不可能赚钱的，原因如下：

1. 本地人买新房的原因，新房的折旧可以带来个人收入上税务的补贴，但是做为海外人士您享受不到

2.  同样是一百万的房子，海外人士的印花税是本地人的三倍

3.  你买的时候是新房，卖的时候是二手房，别人卖106万就可以回本（成本+印花税+中介佣金），你得卖114万，海外人士的税率也要比本地人高。

以上我说的都是澳洲不好的地方，那么下面我要说一些别的国家无法媲美澳洲的地方。首先澳洲没有遗产税，永久产权，无房产税，在政治正确上澳洲没有太左，前段时间有一个墨尔本苏丹难民犯罪，直接被遣送出境。澳洲地大物博，矿产丰富，任何你叫的上口的资源，如铁，钢，石油，黄金，澳洲多多少少都有储备。澳洲地理位置好，周边没有可以威胁她的强国，战争风险很小。在发达里澳洲是在2008年金融危机受影响最小的国家之一，而且澳洲的四大银行都被排在世界最稳定十大银行的列表里。在投资环境上，澳洲每年都有19万左右移民涌入，悉尼的人口增长预计在2036年将直接达到800万人口。

看完这些，你想买悉尼的房产么？听我几个建议

·Duplex是联排别墅的意思，都是本地小开发商和建商在本地成熟社区推倒一套别墅，建两套联排别墅。为什么要买这东西啊？

● 因为duplex几乎是100%由当地小区的中介卖给了本地人去自住，没有像您一样的海外人士。

● Duplex带地，澳洲人口不比国内，人口少的地方带地才能更确定可以保值

● Duplex普遍建在老城区，居民以自住为主。

● 卖到海外人士手里的货色要不就是几百套公寓的大项目，要不就是市区远郊的别墅（卖的比老城区还贵），再者就是二线城市的市中心楼盘。你说你想在悉尼买带地的别墅，在市中心25-30公里以内，哈哈，一套也没有，本地人买的东西哪轮到你一个海外猴子购买。

Duplex旧的和新的差价不大，而且说句真心话，普通开发商如果不是买地早，建了还未必赚钱。最近看到有人买了一块可以盖duplex的地，买价98万，杂费和税算4万，造价60万，建好每套可以卖95万左右，利息支出假设7万，2万杂费，中介卖一套收取2.2%佣金98+4+60+7+4.18+2/2=每套成本87.59， 要不是对方是建筑商，这真心是个亏本生意，如果要是不小心发生了意外，利润不光全没，还要往里赔钱了。买到市区30公里全新的别墅的机会就更少了，而且更贵，如果你想要在这个别墅的基础上翻新重建，那价钱也是上天了的，只能找到土豪买"豪宅“了。

再退一步是Townhouse，这个如果你感兴趣，我们额外再讲。

买哪个区呢？

买中产人士住的区，中产人士如何界定呢？收入8万-20万之间，这不是我说的，是政府的资料

8万是澳洲人的平均年收入。如果收入能连续两年年收入25万以上，在澳洲就可以有资格成为高级投资者（sophisticated investor），有机会接触一些中产接触不到的高收益高风险产品，如结构性金融产品。

中产区域 或者 即将从穷人转变成中产阶级的区域 是重点关注对象

为什么中产是房价推动房价的中流砥柱呢？答：澳洲富人不是比你有更多的现金，而是有更庞大的现金流，他们所有的现金大部分变成了资产，而资产又杠杆了庞大的债务，他们所背的债务比谁都多，而且资产都在各种信托下面来帮助他们做资产保护和税务优化。债务多，交税少，结构复杂，自己还开公司，富人贷款比谁都难。

穷人是有稳定的工作，但他们也有很多债务，只不过债务是车贷，个人消费贷和信用卡，穷人没有最开始的首付去买房子。中产是澳洲银行的坐上宾，房子不多，2，3套总有，有钱就拼命还贷款，因为没有安全感手里握有大量现金，收入高，借贷能力好。说实话整个澳洲银行借贷系统就是为中产量身定制的，Amp银行以前出过什么会计师CPA，工程师，律师等终身免年费的贷款产品，还有些利息特别优惠产品只为打工人士开放。ST George银行有段时间也出过一个产品给律师，医生，矿业工程师和会计，只要这些人年薪超过15万，贷款90%可以免掉高达数万元的贷款保险费（本地人可以贷款最高到房价95%，超过80%按比例收取贷款保险费）。相比打工的，自雇人士要求审核的文件是很多的。

说了这么多，同胞们如果你觉得自己去考察太麻烦，您今天有两个选择

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