一年多大跌的行情还历历在目，房地产的春天却已经在微信上提前到来了。上周悉尼某大学附近的楼盘开盘，在网上看新闻，还以为又要半夜排队才能买到房子了。
客观来说，最近市场的确有企稳的表现。
地产是一个周期性很强的传统行业，也正因为如此，这个行业有很多的规律是不变的，或者说变化得相对较慢。
如果要说赚钱，实际上很多行业的现金流和挣钱能力都远远超过房地产。
比如说游戏行业，成龙大哥电影拍了五十多年了，早已名利双收。但最近还是晚节不保，开始“沉迷”网络游戏传奇。
按理说以他的地位，实在不需要再接这种广告了。但我显然还是图样，听说游戏商给到的代言费是3000万。让你对着镜头说2分钟入账3000万，谁脑子瓦特了才不干。
但你再想想，这个游戏商得赚多少才能拍的起这个广告？至少95%的房地产开发商都给不起这个代言费。
不过，就算这样，咱们身边也没见很多人跑去说投资游戏业，开发游戏赚钱去。大部分人还是喜欢房子。
为什么？因为地产看得见摸得着。
既然房地产行业这么稳定，那么经过上百年的发展，这个行业其实已经有一个成熟的生态链，从开发，销售，到融资，租赁等，产业上各个环节的企业可以说是环环相扣，互相影响。
但是，这个行业里的两类群体，是一直处于整个房地产食物链顶端的。
首先谁都能想到的，自然是开发商。从价值创造理论来看，开发商在整个房地产生态链上处于最重要的地位。因为没有开发商造楼，那其他围绕地产相关的所有交易行为都无从谈起。
最近市场转冷，开发商破产，项目滞销等负面消息自然不少。有朋友和我交流说，他了解了很多种房产投资策略，从开发，装修，到买入持有等。
他研究出来的总结是，做开发太不划算了。因为builder的工程开销，政府的税，专业机构的咨询费等都是固定支出，而自己一旦成本失控，开发的损失会非常巨大。
这位朋友说的当然是事情的一方面，但反过来说，开发商作为项目的Equity投入方，当然会承担最大的风险。
但与之相对应的，如果一切风调雨顺，那你赚的也是最多的。
所以你看不管中国还是澳洲的首富，都是做地产开发的，我从来没有听说过哪个专业人员通过做建筑设计，或者审批DA而成为巨富。
除了传统的开发商之外，还有一些公司，它们并不如开发商这样高调，但实际上它们同样处于这个行业的顶端，那就是房地产投资基金。
如果你关心澳洲的房地产业，那就不应该只知道Mirvac，Lendlease，Frasers，但却没有听说过Dexus，Goodman，CharterHall。
从本质上来说，房产投资基金属于资产管理公司。他们通过投资，持有，改建，出售市场上的物业来获取利润。有时，他们也会以股权，或者债权的方式，获取某个项目的收益。
在全世界范围内，地产投资基金最顶级公司的名字你一定听过，这就是大名鼎鼎的黑石。
创办于1985年的黑石，是世界上最大的另类投资资产管理有限公司。过去34年，黑石的规模从最初两位创始人的自有资金40万美金，变成了今天旗下管理的资产超过5000亿美元。
黑石的规模和创业历程对于绝多数人来说是不可能去模仿的。联合创始人彼得森在60岁创立公司前，曾经担任尼克松政府的商务部长，在雷曼兄弟担任高管，因此本身它的创立起点就很高。
但是，黑石的房地产投资风格，其中却有值得普通人借鉴的部分。
黑石的房地产投资策略，最主要的就是一种，用公司未来接班人Jonathan Gray的话来说可以总结成三个词：Buy, Fix, Sell。
黑石通常投资的，都是带有一些瑕疵和问题的地产，比如出租率较低的办公楼；长期未装修，销售额不理想的商场。
然后通过一系列的改造，将物业身上所存在的问题进行修复，最后，再出售给希望长期持有优质资产的第三方。
当然，黑石也有一些房地产是长期持有的优质资产，是获取现金流的cash cow。这样的地产，黑石通常的负债率很低，同时在整个资产配置中的比例也处于较低的部分。
这和澳洲Meriton的做法就比较相似了。
大量的住宅开发项目，用较大的杠杆去撬动最大的收益，同时承担更大的风险，另外自己长期持有大量服务式公寓，来达到维持现金流的目的。
所以，放眼整个房地产业，你可以找到那些只卖楼，基本不持有的公司（万科，绿地这样的开发企业）；也可以看到那些既卖楼，又持有资产的公司（万达，和记黄埔，Lendlease）。
但你基本上很难找到永远买买买，持有房产，但却从来不卖的公司。
对于普通人来说，在房产过程中同样可以借鉴这些大公司的操作手法，只不过，你把规模缩小个几千几万倍就是了。
很多人都倍灌输了一种房子越多越好的理念；问题是，如果既能够没有负债，又能够不断买入房产，增加投资组合的规模，那谁不知道越多越好？
很多人指望着靠买很多房产实现财务自由。但在实际上，只有极少数人可以做到不断持续的买入，那就是本身不需要投资房产也已经实现财务自由的人。
这是一个挺有趣的悖论。
因为普通人的借贷能力本身就是有限的。除非你的收入不断上涨，否则买买买总有耗尽借贷能力的一天。
这时，如果你能借鉴开发商和投资基金的策略，部分房产通过主动增值的手段使物业增值，其出售或者转贷取得的收益，用来反哺一些你想要长期持有的资产，就是一种不错的方法。
但是，这种策略仍然不适合每个人。因为并不是每个人都有足够的时间和精力来投入需要主动增值的active投资。
比如说你本身是个医生，或者律师，工作已经忙到无暇分身，更别说拿出时间来做装修，改造，小型开发。对于这些人士，纯粹的买入持有方式，才是合适他们的投资策略。
只不过，这种被动式投资的收益率，就和买股票指数基金一样，得到的只是市场平均的回报率，你不能期待太多。
看到别人搞小开发赚了钱，你也不要羡慕，因为别人必定是投入了额外的时间精力和财力，并且冒了相当风险的，背后的辛苦你不一定看得到。
今天的文章就是这样，感谢阅读。
———— e n d ————
更多精彩文章，请移步最下方点击“阅读原文”。
Kevin Yu, CFA
点一点“在看”，给Kevin老师一点动力吧～
