「专家专栏」最佳卖房时机已来临不是买房！,锦尚财富管理中心微信公众号文章

昨日，央行宣布，自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。这是继2008年11月以来，央行首度在出手降准时祭出1个百分点的力度。此前几次，均为普降0.5个百分点。

那么对于广大投资者关心的中国楼市，降准又意味着什么呢？降准跟我们的房价和楼市有多大关系吗？关系不仅有，而且是巨大的，对于中国的高净值人群和家庭的房产财富而言，甚至是致命的因果关系。理清这种关系，就需要从宏观经济的视角来分析这个事情。

　　根据统计局初步核算，一季度名义GDP同比增长5.83%，同时“按可比价格计算”得出的一季度实际GDP同比增速为7.0%。因此，可以算出2015年一季度的GDP平减指数为-1.1%。这意味着一季度的价格水平与去年一季度相比下降了1.1%。幅度虽不大，但这是2010年以来GDP平减指数首次降到零以下。2008年金融危机之后，GDP平减指数曾连续4个季度维持在负区间；GDP平减指数再上一次为负值则是在1998年亚洲金融危机之后。

　　降准作为国家宏观调控的重要手段，通常是为了释放流动性，改变市场悲观预期。此时降准，意义非比寻常，即：从宏观调控手段的层面，暗示了经济下行的压力确实比较大，高层对稳增长的底线已经感到紧张，因此不会漠视经济和就业的下滑。此时较大力度的降准有利于全年经济7%目标的实现。

　　之前笔者反复提醒投资者：当前形势，要持有现金！尽管“3·30”政策带来了低首付的政策利好，但仍然要以持有现金为主。如今央行降准力度不小，再综合统计局的数据，基本上可以验证之前的判断：经济形势面临的风险不是通胀而是通缩。

　　这里要特别说明一下，之前提出通缩风险预警，有的投资者提出质疑，认为从某些经济发展指数看，经济形势还是很有可期的。然而，从宏观调控的角度看，判断通缩并不需要严格的标准，实际上即使是经济学界，对于“通缩”的判断，也没有完美的指标。说到底，物价只是宏观经济运行的温度计，就像生病产生体温过高，是感染还是机能失调，在没有进一步检查之前是不能下结论的。然而，宏观调控政策、物价指数等经济指标，能在总供给和总需求难以全面衡量的前提下，为我们提供了一个判断经济过冷还是过热的最靠谱的辅助信号。如果我们发现了经济低走的一个趋势，那么就要做出应对；而真的等到经济低走已成定局的时候，那就会错过最佳调控窗口期。

　　事实上，中国的PPI指标已经连续超过三年为负增长。尽管对于整个经济而言，PPI不是一个具有普遍性的价格指标，但对于整个生产企业而言，PPI是具有普遍意义的。房地产投资持续回落是PPI降幅扩大的主因。由于房地产是过去总需求扩张的主要驱动力，相关房地产产业链的产能快速生长。当房地产走入长周期下行区趋势，受制于产能过剩和总需求不足，在产能过剩未被出清之前，工业品价格会持续负增长。经济层面的大环境如此，个人的财富增长也受制于其中。

　　房子的融资和抵押价值随时间推移而不断缩水，房子的变现能力在供给过剩的关系中越来越差。而通缩经济环境下，有现金支配成为了“王者”。当下房企库存量居高不下，外加“3·30”新政助推，未来一段时间套现潮必然涌现，随着越来越多的房产涌入交易市场，房价期待上涨的想法变得非常渺茫和与市场不符。因此，借助新政的优势，把握最佳卖房时机，脱手那些没有升值潜力，或者说，已经开始出现价格疲软的房子以回笼资金，才是当下具有远见的投资思路。毕竟通缩将至，准备更多的现金储备将是未来度过危机岁月的最佳选择。

　　是时候该套现房子的时刻了！不要错过最佳的卖房时机！

作者简介：中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师；《投资与理财》、《置家》、《置业》、《楼市》、《私享》、《重庆青年报》等媒体特约房地产投资专栏作者、作家；著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》；私人银行家认证课程CPB、ICIE房产投资讲师；澳洲ASX上市公司Simonds家建集团首席房产投资分析师；个人微信帐号：“ Victorliulei”; 新浪微博：Victor刘磊