捡漏4.0------我该不该捡漏

原创 2018年12月27日 澳洲万邦金融


圣诞快乐

捡漏4.0------我该不该捡漏

最近有朋友说我的文章有点跑题了,已经连续好几个星期没有写地产相关的文章了。不是我不想写,而是关于地产的精髓其实真没有办法写那么多。所谓假话上千字,真言半句多,把简单的事搞复杂,最终的目的往往是为了诈骗。


我记得读者文摘里有这样一篇文章,有人问一位人际学教授怎样有一个良好的婚姻,你能把所学的所有理论总结成一句话吗?教授想了一下说,找到一个对的人,然后长相厮守。如果你问我什么是地产投资,那就是找到一个具备供需矛盾的区域,长期持有。


最近的朋友圈好不热闹,随便一翻,总是能看到中介发来的广告,不是某某开发商大促销,减价,免印花税,就是某海外客户忍痛割爱用跳楼价转让自己的水景房,再者就是楼盘包租送家具,悉尼的新房市场就像购物中心里的服装店,挂满了20%-30% off, 天天打折,促销加送礼品。



有的给出来其实还真的挺诱人的,例如前几天,我就收到一封邮件, medowbank看水三房,两房两位,挂牌价格是86万出头,要知道很多今年这个区成交的楼花两房就是这个价格,而且还看大马路。我在朋友圈一发出就激起热烈讨论,虽然我个人认为这个更多是中介吸引客户出价的一个手段,但确实像medowbank类似区域如Epping, waterloo, Carlingford, Canterbury , wentworth point等等 ,捡漏机会真的很多,因为这里新盘开盘在卖多,要成交的也多,所以买家一旦因为贷款拿不到,想要清掉手里的房子,那就真的要低价市场很多才可以尽快出手。所以大家有时候会想,要不要买一套捡一个漏。

 

放下你颤抖的手,别以为占了便宜,我还是那句老生常谈,去长期增值高回报的区域,买入房子长期持有,比你以低于市价10万买入捡漏房。看到这您肯定以为我在一本正经的吹牛逼,如果您认为我错,以下的案例也许会改变您的想法。

 


上面的图片是澳洲证券投资局的复利计算器,我的假设是这样的

 

两间房子

 

第一间房子,市场价值是50万,但客户以低于10万的价格买到,这个区域因为新房造的太多,需求饱和,所以每年区域增长只有5%。按照复利计算器的结果是10年后这间屋子的价值是$814,447, 加上当年投资人低于市价10万买入,房子总共价值是$814,447+$100,000=$914,447,  这间房子投资人投资人总共赚了$414,447

 

第二间房子投资人50万市场价买入,没有捡漏,但这是一个成熟区域,配套齐全,校区,供给有限,区域每年增值9%,10年下来这间房子从50万增值到$1,183,882,投资人赚了60多万。

 

这道简单的数学题我们可以看到,房地产是一个长期的游戏,捡漏如果是在一个增值不太好的区域,整体上是无法改变你的投资回报的。有人可以问,我可不可以捡漏后马上转手卖掉?


我的回答是一个增值稳定的区域不会轻易出现漏,你找到漏的区域往往都是很难出手的地方,人家难卖掉,不会到你手里就马上点石成金了,就算你高价卖掉了,去掉中介费,印花税,增值税和再买入的成本,你的盈利也所剩无几了,除非你是低于市价20%买入,按市价抛出,而我们都知道这种机会几乎不存在,除非你能改变土地的性质。

 



房地产还是那句话,找到一个下金蛋的鹅,死死抱住它,不放手,一直持有,财富终将是你的。有人说过地产追求的不是get rich quick(快速致富)而是get rich for sure(保证会富)。

 

      

圣诞

                                     



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