上个月晚些时候小城市奉化（宁波的附属城市）的房产开发商兴润置业的破产，以及多宗关于开发商减价促销的报道，似乎警示了大家，从现在开始中国房地产市场一路看涨的行情可能已经过去了。虽然这并不意味着房地产全面熊市的出现，但起码意味着，对消费者来说，买房已经不是必赚的交易，对开发商来说，投资房地产也不再是一本万利。

国际评级机构惠誉在最近的报告中指出，中国房地产市场已经进入一个多层次的两极分化时期：

两极分化仍然是大主题：在增长放缓的大环境下，竞争将会加剧，同时竞争对手间的分化也将会加剧。两极分化不仅发生在不同规模的开发商之间，而且还会出现了不同的城市和不同的产品类型之间。总的来说，惠誉认为较小的开放商、较低级的城市和商业地产可能会面对更大的商业风险。

小城市面对的困境：三四线城市并没有出现象大城市所经历的房价上涨。这是因为相对较弱的购买力水平和较稀少的人口。来自万德的数据显示，2013年11月，一线城市的平均销售价是三线城市的3.8倍，高于2012年1月的3.1倍。因此，存在小城市敞口的开发商必须继续实施更紧的成本控制和更谨慎的买地决策，进而保持利润率和流动性。

商业地产更脆弱：看起来，限购成功压制了商品房的价格飙升，却导致了过量的流动性流入商业地产开发，商业地产的价格上涨是迅猛的...

小开发商波动的财务杠杆：较小的开发商很可能会继续尝试扩大规模来实现更强的竞争力。然而，它们可能会进一步杠杆化来实现增长，不像大发展上有较强劲的资产负债表。并不是所有开发商都有能力正确地在商业风险的下降和财务风险的上升中取得平衡。

不同级别城市间房地产走势的分化，可能有利于未来中国城镇化的推进，因为小城市的生活生存成本看起来吸引力越来越大，这符合新一届政府城镇化的思路。惠誉写道：

不同城市间的两极分化将继续拉大。政府很可能会针对部分三四线城市实施城镇化计划来作为长期的目标。在较小的城市，房地产业的盈利能力和平均销售价格将会受到压制，只有那些严格控制买地风险和有效控制成本的开发商才能维持盈利和生存。（下图显示了不同级别城市房价的走势）

（蓝线代表一线城市。红线代表二线，绿线代表三线）

另一方面，较大的城市仍然有良好的基本面支持，因为它们受惠于城镇化，薪酬上涨和来自全国范围的需求。它们最大的风险来自国家政策...

中国的房地产是产能过剩产业，行业内部通过优胜劣汰来进行资源的整合可能是不可避免的，而这个过剩理应还能提高楼盘的整体质量。惠誉写道：

商业规模仍能在信用评估中提供重大的优势，较大的发展商在运营上有更大的灵活性——特别是当竞争白热化，而大部分发展商变得老练，同时部分地方的土地供应在减少的时候。比如说，较大的发展商通常有更多的地皮选择（甚至有海外发展的机会），因为它们有充裕的流动性和更大的地域经营范围。在不同地方同时运营更多的项目还能分散风险，稳定资金流和提高成本效益。

按照这个发展，可能首先被淘汰的就是那些希望通过开发房地产项目发一笔横财的地方“暴发户”，鉴于他们只是为了赚快钱而投资房地产的，被淘汰或是对中国房地产业长远的健康发展最有利的事情。

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