作为新手来说 风险最低的开发方式是什么？ 是不是买了土地和物业 demolish 然后subdivide 再找builder来建造卖出？预算有什么？如何去选土地或者物业？ 途径是什么 通过中介还是自己去转悠？有没有一个分界点，利润高于多少才风险比较小 值得去做？

作为新手来说，风险最低的开发方式，就是第一个项目，越小越好。项目规模越小，风险就越小。怎么个小法呢？首先要确保建造好了以后能卖出去。这取决于你对某个区的熟悉程度。例如我就熟悉墨尔本东南的几个区的情况，包括哪里有学校，哪里有购物中心，哪里的房子自然环境好，哪里靠近工业区，哪里附近有垃圾站，哪里的房子上周拍卖情况不错，哪里比较平淡，就连中介都是大部分代理自己附近的区的，因为熟悉。所以你要是熟悉了某个区，了解了其中猫腻，才着重在哪个区下手。

最小的项目甚至可以买个后院大点的房子，尝试在后院盖一个卖出去。即使这样你也要涉及和Architect接触，开始接触了解规划法规，找个builder盖起来，自己如果住在前面，也能天天看着学着，这就是最小最小的了。

预算基本上就是要考虑周全，不要漏项，就是买地的价格，过户费，律师费，贷款手续费，利息，保险，地税，Council rate, 水电煤气都要算做hold地成本的。更别说后面的规划费，申请费，各种report费，contribution fee（这还是个大头），卖地的时候的中介费，GST,建筑费就更别提了。增容水电煤气的费用，都是要算进去的。一个不留神什么没算到，就不好了。

如何选择土地物业呢，就是多看拍卖，多看open for inspection,多留联系方式给中介，他们在很长一段时间内遇到适合你的项目都会发给你。自己也要每天看realestate,浏览经常浏览的区，在一段时间后你会发现很多有趣的东西。例如发现某个房子怎么5个月了还没卖掉，也会发现某些房子一个星期就卖了。会发现某些区怎么全是拍卖的形式，还会发现某块地降价了，等等之类。多做笔记，多在周末看看拍卖，很有好处。

至于分界点不同的人有不同见解。基本上开发商有20%利润都是愿意的，有些项目运转的好，30%也是有的。

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