一直以大曼谷为革命根据地、仅关注奢华公寓市场（luxury segment）的御宅菌为嘛今天写起了芭提雅公寓的房评？

一是应朋友的邀请，她现在正在这个开发商工作，不过御宅菌不会因为她是朋友就手下留情、心慈手软的嘤嘤嘤，毕竟客观真实才是御宅菌写房评的原则；

二是有很多朋友向我询问芭提雅楼市的情况，我也想借此机会普渡一下购房预算十分有限的芸芸投资者——

真的，芭提雅楼市的均价比曼谷要低很多。

下图是芭提雅公寓市场最主要的四个区域。在芭提雅买房，基本上只需关注这四个区域就可以了。

• Wongamat：芭提雅最顶级、地价最贵的地段，没有之一，地位就好比曼谷的Central Lumpini，Wongamat拥有芭提雅市区内最宽阔、最干净、最宁静的海滩，海滩一侧建满了与海滩相连的高层海景公寓，这些公寓不仅在档次上冠顶芭提雅，在均价上也冠顶芭提雅，故被称作“富人区”。Wongamat临海的区域已被全部开发殆尽；仅有道路的另一侧尚有少许地块供应。
  

• Central Pattaya：芭提雅市中心，商场、酒店、餐厅、酒吧、咖啡厅、夜店、按摩店遍街都是，是芭提雅最热闹的片区，但临海的路段几乎皆为商用，没有兴建任何高层公寓；仅有往内靠的路段在近些年兴建了少数高层海景公寓。Central Pattaya主要仍以消费为主，喧嚣的环境、大量的游客和鱼龙混杂的夜店使得Central Pattaya并不是居住的优选地段。

• Pratumnak：芭提雅植被最茂密的片区，也是芭提雅地价第二贵的好地段，由于是一个小山丘，地势较高，所以视野开阔，可以轻松俯瞰新月形的芭提雅海湾。由于Wongamat海滩地块资源的枯竭，Pratumnak在近些年来成为了备受开发商瞩目的地段，不断有高低层公寓竣工；也由于Pratumnak植被茂密、安静宜居，离芭提雅市中心仅片刻之遥，Pratumnak成为了很多本地和海外投资客青睐的地段。

• Jomtien：很多年前，Jomtien并没有备受关注；但近些年来，Jomtien被爆发式地开发，大量的公寓先后在此落成。Jomtien目前是最受退休老外青睐的片区，聚居了大批俄罗斯和斯堪的纳维亚人在此养老。由于大量住宅的兴建，Jomtien片区的生活配套愈发完善；但由于开发力度在近几年暴增，Jomtien的公寓市场面临供大于求的问题。
  

再来看看芭提雅公寓档次的分级标准：

* 由于芭提雅楼市均价较曼谷低很多，所以我没有将超奢华档次（super luxury）归入其中；另外芭提雅也暂时还没有超出常规标准的超奢华楼盘。

芭提雅四大地段的均价又如何呢？

2015年下半年，芭提雅整体公寓市场的均价为72,500泰铢/平方米，远低于曼谷。

不出所料，Wongamat片区的均价冠顶，因为Wongamat拥有芭提雅最贵的地价，许多奢华档次（luxury）的公寓均集中在Wongamat，而且绝大多数临海公寓都是现房，推高了整个片区的均价；

Central Pattaya片区不管是期房还是现房的供应量都较少，而且并非宜居地段，所以不像其它地段一样备受追捧；

Pratumnak片区是芭提雅排名第二的黄金地段，绿意盎然的宜居环境外加离城市中心很近，许多开发商在近些年瞄准了Pratumnak的价值洼地，开发了很多高档公寓，甚至有些公寓的均价超过了110,000泰铢/平方米；

Jomtien片区的绝大多数的公寓均为中低端且距海滩较远，加上巨大的供应量，所以均价是芭提雅四大片区中最低的。

接下来，再看一下芭提雅四大地段公寓的需求量。

2015年下半年，Wongamat片区由于土地供应已几近枯竭，所以新开盘的公寓数量极少，供需非常平衡，占有率接近90%；

Central Pattaya片区的供应量即便不多，但占有率却仅有70%多一点；

Pratumnak片区的供应量不少，却因较为宜居，占有率接近80%；

Jomtien片区由于超大的供应量导致空置率最高。

Elysium Residences位于芭提雅排名第二的黄金地段Pratumnak片区，户户面海，上图是楼盘的具体位置，座落于距海滩往内走200米的第三条路。

这个楼盘的选址非常考究。为什么呢？因为楼盘正对海滩这一面的正前方是一片停车场（上图绿地范围），这一块地目前是租赁权，而非永久产权；此外泰国政府规定，在这一片区域内从海滩往内走的第一和第二条路都是不允许建造任何高于4层的建筑的，这也就意味着地处第三条路的高层公寓Elysium Residences永远都不用担心眼前会有高层建筑建成并遮挡掉眼前的浩瀚海景——这便是“永久景致”的保障。

上图黄色的地块就是Elysium Residences的楼盘位置，可以看到地处从海滩往左数的第三条路。因为第一和第二条路都不允许建造高于4层的建筑，所以楼盘的景观会非常开阔无遮挡。

就我个人而言，我不太喜欢紧贴海滩的楼盘，因为映入眼帘的除了海之外，还是——海。虽然湛蓝的大海灰常美腻，但我更偏爱能看得到海岸线的楼盘——看得到蜿蜒的海湾，看得到苍翠的植被，看得到无垠的大海，景观会比纯粹的海景要更加丰富和精彩。

楼盘周边有多个酒店和公寓，我们来看看这些公寓的均价如何。

期房：

• Southpoint Pattaya：

  均价：130,000泰铢/平方米

  销售情况：50%

• The Peak Tower：

  均价：85,000泰铢/平方米

  销售情况：80%

• The Cloud Pratumnak：

  均价：83,000泰铢/平方米

  销售情况：90%

现房：

• Cozy Beach View：

  均价：87,000泰铢/平方米

  销售情况：90%

• The View Pratumnak：

  均价：85,000泰铢/平方米

  销售情况：100%

• The Clubhouse Residence：

  均价：65,000泰铢/平方米

  销售情况：50%

• The Senate Residences：

  均价：110,000泰铢/平方米

  销售情况：90%

可以看出区域内的均价约为100,000泰铢/平方米；销售情况都比较理想，不愧是备受欢迎接地气的Pratumnak片区。

楼盘外立面的设计灵感来源于迪拜高大上的七星级酒店——卓美亚帆船酒店，并与世界五星级酒店Royal Tulip（皇家郁金香）合作，打造芭提雅唯一一家由五星级酒店进驻管理的轻奢酒店式海景公寓。

Royal Tulip是什么来头呢？Royal Tulip成立于1950年，曾是法国Groupe du Louvre集团旗下的酒店品牌之一，也曾是这家公司旗下唯一的五星级酒店品牌，后来被锦江国际集团收购。

截至2014年末，锦江国际集团旗下营运及筹建中的酒店共1,767家，客房数共约25.8万间，其中包括全球最高酒店——位于上海中心大厦顶层的J﹒Hotel；海外业务方面，锦江酒店持股50%的美国洲际酒店集团（Interstate Hotels & Resorts, LLC）在全球十三个国家管理了432家酒店。以客房量计算，在国际酒店和餐厅协会官方刊物《HOTELS Magazine》发布的全球酒店集团300强排行榜上，锦江酒店位列全球第10位。

由Royal Tulip酒店进驻管理的Elysium Residences目前还在预售，还未正式开盘。

• 开发商：Elysium Group

• 产权：永久产权

• 总层数：18层

• 总户数：75户

• 房间净高：2.7米

• 每层户数：3至6户

• 车位配比：30%

• 竣工时间：2018年四季度

• 公寓均价：100,000泰铢/平方米

• 销售情况：35%

• 开盘时间：2016年四季度

• 投资回报：包租两年，每年7%
  

• 步行2分钟即可抵达：

  海滩 / 餐厅 / 咖啡厅 / 皇家游艇俱乐部

• 乘车5分钟即可抵达：

  佛山 / Bali Hai码头 / 步行街 / 芭提雅洲际度假酒店 / 皇家克里夫酒店

• 乘车10分钟即可抵达：

  Central Pattaya商场 / Royal Garden Plaza百货 / Big C超市

配套设施：

• 公寓大堂

• 顶层无边泳池

• 顶层花园

• 娱乐房

• 健身房
  

• 桑拿房

• 接驳车

• 24小时前台

• 24小时安保监控

由于Elysium Residences还未正式开盘，所以御宅菌还没看到样板间。根据开发商提供的资料，内装标准如下：

• 西式白色高光泽饰面橱柜、花岗岩台面

• TEKA品牌嵌入式电磁炉、抽油烟机、嵌入式冰箱、烤箱、微波炉

• 德国KOHLER洁具

• 玻璃淋浴间

• 德国SIEMENS电热水器

• 客厅 / 饭厅：进口地砖；卧室：实木地板；浴室：进口墙砖、进口地砖

• LED灯具

• TRAINE品牌隐藏式空调

• 铝合金窗框

• HAFELE品牌电子门锁

就开发商提供的资料来看，Elysium Residences的内装标准算不上奢华，但在芭提雅公寓市场中，以这样的价格配备这样的内装标准已经算是良心了。实际的内装品质还需等样板间开放后才能获知。

距Elysium Residences不远处便是芭提雅著名的海滩——Cozy Beach，如果说Wongamat海滩是芭提雅最私人的宁静海滩，那Cozy海滩便应该是芭提雅最有情调的海滩。

久负盛名的芭提雅皇家游艇俱乐部也座落于此，活力四射的水上运动为这片海滩带来了更多趣味，近海的风帆也将海域点缀得更加别致。Cozy海滩也是芭提雅唯一一片依山傍海、与绿色植被相结合的海滩。

“Cozy Beach”正美如其名，慵懒而闲适，游客数量较芭提雅市中心的海滩要少得多，海滩和海水也更加干净。海滩旁有数个高档餐厅，因Pratumnak片区特殊的地势，座落于海岸边的这些高档餐厅坐拥超赞的绝美海景，一边吹着海风，一边听着海浪拍岸，任百转千回的光阴如细沙般从指缝中流走，如此肆意地浪掷生命，却是这般心甘情愿。

再来看看户型。33.3 - 35平方米的小一房的户型设计中规中矩，没有什么特别之处，不过这么小的面积也玩不出什么花样，类似的户型在任何一个主打小户型的楼盘均能见到，而且面积实在是太小了，故不做推荐。

这间56.8平方米的大一房的户型设计还可以，虽然进深较大，但在芭提雅这样的阳光海滨城市，只要楼层不低，就几乎不需要担心采光问题。特别之处在于阳台上有一个大尺寸的按摩浴缸，据开发商称这是芭提雅的首创，可以一边泡澡，一边欣赏浪漫的海天景致。

这间108.4平方米的两房是我最喜欢的。户型方正平衡、面宽足够，客厅和西式厨房也够大，而且两间卧室均面海，躺在床上就能看到大海，实在是爽翻。阳台和浴池的尺寸也更宽更大了，看海、看星空也能更加肆无忌惮了。十分推荐！

在曼谷，空中私人泳池是超奢华档次（super luxury）公寓的超大户型才可能配备的，但在芭提雅的Elysium Residences，仅100多平方米的两房就能享受到，在这个设计上，我要给开发商点10086个赞！

Elysium Residences座落于芭提雅排名第二的黄金地段，依山傍水，植被茂密，非常宜居。虽然没有紧邻海滩，但户户面海，距海滩Cozy Beach也仅约200米距离，步行3分钟即可抵达；公寓窗外可以轻松欣赏到绿树、海岸线和大海，而且公寓前方的地块因法律规定而不能兴建任何高层建筑，所以不用担心窗外的海景今后会被遮挡。

由于Wongamat片区的土地供应枯竭，房地产开发商便转而瞄准了土地供应较为充沛的Pratumnak片区。随着Pratumnak片区的开发，葱郁宜居、距芭提雅市中心很近的Pratumnak片区受到了越来越多本地和海外投资客的青睐，公寓的需求量也在逐步增加，Pratumnak片区的高端公寓的均价也直逼Wongamat片区。

Wongamat片区今后的公寓供应量会越来越少，片区内的公寓，尤其是与海滩接壤的公寓将会非常保值，但由于片区内的均价已经冠顶芭提雅，升值空间将不会特别大；Pratumnak片区楼市的稳定性不如老牌的Wongamat片区，但作为后起之秀，土地供应量充沛，以及有越来越多的高端楼盘相继开盘，外加其独特宜居的地理位置，片区的楼市预计将会愈发火热，有可观的升值空间。

Elysium Residences的均价为100,000泰铢/平方米，定价适中；包租两年，每年提供7%的回报。虽然御宅菌向来反感包租，但在芭提雅楼市中，包租策略在大大小小的楼盘里均屡见不鲜，Elysium Residences只能顺从市场潮流；但以7%的回报包租两年，相比其它杜撰8 - 10%、包租五年十年的小开发商来说已经算是很真实和厚道的了。羊毛出在羊身上，芭提雅很多开发商抬高售价后做包租承诺，然后将多收的金额按年返还给投资者。这样的买卖看起来百般诱人，但其实是自欺欺人。

有五星级酒店Royal Tulip进驻管理的Elysium Residences会比区域内其它高端公寓在市场中更具竞争力。Royal Tulip选择Elysium Residences合作，我相信也是自有原因的。就好比无比高大上的曼谷文华东方酒店（Mandarin Oriental, Bangkok）为什么会选择ICONSIAM合作，一定也有他们的原因。首先，楼盘的档次要够，不能有损了他们长久以来辛苦营运的酒店品牌；其次，楼盘地段、楼盘定位、设计理念等需与酒店品牌相吻合，彼此衬托、强强联合。所以有Royal Tulip镀金的Elysium Residences即使过了头两年7%的包租期，按照楼市情况保守地来说，我想6%的年租金毛回报率应该是有的；即使转售，自带酒店光环的Elysium Residences也将比其它公寓更有潜力。

楼市其实讲的就是“供需”。Pratumnak片区高端公寓的供应量很少，大多是大体量的中端公寓。这也就意味着中端公寓的供应量较大，而高端公寓的供应量相比之下就少很多。和曼谷楼市一样，最保值、最容易出租和最具升值潜力的不是供大于求的中低端公寓，而是在楼市中别具一格的、有鲜明个性的高端公寓。所以——远离烂地段，远离白菜楼，真正有价值的楼盘，一定是timeless的。至于户型，不建议买小一房（30多平方米），因为租得起高端公寓的租客，是不会喜欢拥挤狭小的生活空间的；况且在芭提雅公寓市场中，小一房的供应量非常大。