我买的楼花什么时候可以解套

原创 2020年09月29日 澳洲万邦金融



我开地产公众号到现在被人问的最多的问题不是买哪个区,而是我买的楼花的什么时候能解套?我到底该不该卖?


买楼花有一道分水岭,2013年以前买的,只要没有做refinance套现更多钱买下一套房,转手出去还有几万元的利润。2013年后,澳洲央行开始降息,楼盘的定价开始10万,10万的往上加。大多数2014年买进楼花,除了极少数的几个项目,基本现在全部砸到了手里。



84万两房的Epping Park, 两房95万-100万的Zetland , 68万的Carlingford, 75万的Parramatta, 65万的Canterbury。市场大火,你说开发商为了利润也好,风险控制也罢,肯定在定价上让买家占不到半点便宜。


如今这些区域,这些楼盘,二手房的售价只会比2014年的楼花价格低,而不是高。



买家算了一下,印花说+中介费+亏损价格,每个楼盘少则亏5-6万,多的10-15万都有。如买Opal Tower的同学。


当初买这些楼盘时,买家本身也就是似懂非懂,全听置业顾问告诉你这里有潜力,能赚钱,未来能升值。很多买家对地产投资的信心就像气球一样,完全是靠跟风和别人怂恿吹起来的,市场好的时候都未必有多看好自己手里的货,市场要是不好了,这种焦虑感会越发严重,更想要甩货走人。


你本身就不懂,一没有调研,二没有深入了解,这样的投资一定散摊。毛主席说我们要让坚定立场的同志参加革命,说的正是这个道理。跟风来的一定跟风去。



既然木已成舟,说这些也无法改变什么,那咱们谈谈有什么方法将功补过吧。




首先在要不要亏损卖房这件事上,我认为有一种人是必须卖的。悉尼业内一位十几年经验的资深老贷款经理,跟我讲了这么一个故事。


话说2015年,悉尼某地产公司的销售,带着一个50岁的大叔,和他见面谈怎么贷款的事。这位50岁大叔和他太太,一个在餐馆打工,另一个做清洁,两人已经在这个公司联系置业了三套房子,现在想买第四套。

带大叔前来见面的地产销售,直接开门见山的说,希望我这位贷款经理哥们,想想办法把他们现有的房子评估高点,最好refinance 到90%贷款比例,然后第四套做个海外收入去westpac之类。


2015年销售个个牛逼的不得了,贷款会议的前40分钟是他们教贷款经理怎么做贷款。




我这位哥们评估他们这对老夫妻的情况,建议不要再买,因为他们手里钱本身就不够,就算房子能refinance一点钱,一旦楼花低估,就没有钱补进去。再者这对夫妻很依赖只还利息,租金当时还勉强能cover住,万一要本息同还,这对夫妻扛不住。


销售当场就翻脸,马上说XXX话太多了,现在有的楼花因为评估高,都能贷款到100%,低估你开什么玩笑。还对客人说,我们要财富自由,家业长青,就要抓住眼前的机会。



这个故事只是房市最好时的一个缩影。那时很多人置业其实是超出了自己的能力范围。如果您是这种人,我的建议不要信什么守得云开见日月的鬼话,撑不住就卖吧。把房子债务比例留到你持有不是很困难的比例。


从你买入一个定价过高的产品,其命运就是亏多亏少的问题,留的久只是少亏一点,但是你如果拖到完全撑不住才卖,您可能会亏的一无所有。


如果您撑的住,而且还能靠新房抵抵税,那我告诉您,大概啥时候才能解套。



根据2016年RP data 数据,买公寓投资和自住各占一半,考虑到2017,2018年都是楼盘密集成交的几年,再加上很多买新房公寓只为了首次置业,住满半年后就会搬走。


我认为买新公寓的投资人比例应该至少占到65%,也就是高密度楼盘公寓其实就是一个投资人为主导的市场。



投资人为主导的市场,他们买房看什么呢?


答案是-----租金。


商业地产是一个几乎100%投资人占主导的市场,我们会发现除了一些特别街道的旺铺,如悉尼市中心步行街之类位置,基本上商业地产哪怕扣掉贷款的利息依然是正现金流的。


在一个投资人为主导的市场,你想叫另一个投资人接盘,你要给别人留下足够的利润。


以前公寓最火的时候,贷款又容易,哪怕是负现金流,人家都争先恐后买入,因为预期的升值回报在那里。如今新楼盘多的区域,供大过求,人家不愿意接接盘了。



我们看到现在的楼盘,基本上是70多万的房子租400多-500块,80万的房子租500多-600.  烂区的房子50多万,依然能租400多,只是这样的区域,投资人更没有升值预期。


我记得当年Mertion在Eastgarden 的项目很多销售卖的非常好,当初打的口号就是80多万的房子可以租700,这个黄金比例吸引了很多投资人。


我们把同理运用自己的房子上。我认为对于10-20公里的房子,如果你80万买的房子能租700,70万的房子能租600,保持在4.5%租金回报左右基本就会有投资人愿意接盘。

对于20公里以外的房子,因为公寓离市区越远,人们对其升值预期越低,因为当地house也很便宜,房子至少达到5%左右的租金回报才能解套。例如当初55万的房子租550/周,这个时候也有人愿意接盘。


一旦租金上升,公寓才可能有原价解套的可能性。至于未来租金何时能升就是仁者见仁,智者见智的事了。


我对公寓的理解和所有人都不一样,想真正理解公寓,你可以把公寓理解成房车。


一个好的房车具备公寓所有的居住功能,卧室,餐厅,厕所,厨房。房车是有使用年限的,基本上几十年后就要大换一下。房车停留在房车公园,每年都要按时交房车地皮的租金,就像物业费一样。




请问您如果投资房车,您看什么?  您会看房车的寿命还剩多少年,每年的出租利润能不能覆盖房车本身所产生的费用(水,电,租场地),房车寿命结束后,除了成本外,你总共能收到多少净租金。


你收到多少租金和未来租金能否涨,取决于未来供给。如果未来附近有新开一个房车公园你就惨了。



你投资房车只会看租金是否划算。买公寓的核心秘密就是要发现哪里未来的租金能涨,基本公寓价格就一定涨。所以买公寓不是什么配套,政府规划,而是未来数年的供求关系。


我知道把公寓比喻成房车是一件很夸张的事,毕竟有人会说房子的设计,景观,地段之类的事。但是大量生产的高密度公寓本质上和房车没啥区别,含地成份极低,物业费极高,每过几年整修一次,未来成批量生产,其实就是一个豪华版房车。别扯什么公寓带地,你连你家能不能装地板都需要批准,更不能决定你能不能养宠物。




土地不可再生,楼盘可以,房地产和房产有天壤之别。


买新楼花比较多的朋友不要沮丧,我知道你们大部分人,平时都是勤劳肯干,节俭持家的人,为了财富自由的梦想才买进了一个又一个楼盘,你们的投资顾问告诉你们,要买10套,卖5套,然后20年就财富自由,现在你们才发现这只是一个梦。


真正的财富自由,更多靠得是你们自己,房子当然整个环节中最强的辅助。让我和你们讲一个故事:


万邦君压力比较大的时候,一般都靠打游戏解压。和别人不同的是,这10年来我几乎只玩一款游戏。我买的游戏是 命令征服:零点时刻。



这款游戏是一款模拟现代战争的游戏,你以一个将军的视角建造兵营,坦克厂,飞机场等,靠生产出步兵,坦克等武器,消灭敌军大本营就算赢了。游戏里分为三个阵营,恐怖份子,中国和美国。


恐怖分子这个阵营科技成分很低,生产不了什么重武器,但是恐怖分子灵活,能搞自杀炸弹,偷袭,地道战。


我记得我用恐怖分子去通游戏的一关,敌军不断生产远程地对地导弹(飞毛腿),我的军队还没等接近敌军,就被消灭了。我想了各种办法和计策,但是每次我重玩这关时,10次有8次都过不去。



后来我使用美军或中国过这关。因为阵营科技成分高,直接呼叫几架飞机或远程炮火炸掉敌方的工厂后,敌方就再也生产不出高科技武器,没有尖端武器,击败对方就很简单了。


每次玩这关我都想起一句话“大国不胜权谋”,当你的实力是碾压对方时,所有的谋略都是苍白的。墨水倒进杯子里,杯子里的水全是黑的,倒进海里,却被同化成同样的颜色。


房地产投资不在乎你制定多出色的百年大计。市面上的房产投资计划,都是你要先把盘子做大,然后保持住这个盘子,进行优化,最后逐步付清债务。什么买10套房,全翻倍后直接卖5套,留5套吃租金养老。


这种方法就像我用恐怖分子通关一样,也和人生很多事一样,用尽各种技巧和谋略,最后成功率还是很低,因为你实力弱。



实力越强,人生越简单。



真正有能力的人是事业和房产两个轮子一起转,他们会直接跳过市面上投资房产计划里那些环节,直接进入到收入那一环。例如我一个客人,卖掉生意后,直接贷款50%买入了一个1000万的商业物业,每年享有差不多80万的净租金回报。哪有什么扩大盘子,修枝截叶,卖5套留5套。


这种境界难,但成功率非常高,其实10套等到全部翻倍,然后卖掉5套,我觉得更难,因为市场不控制在你手里,难。投资真正的大道其实有时不在投资本身。这话只能我告诉你。


感谢您的阅读,我是万邦君。




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