澳洲政府最近颁布了一项新的预扣税法律：

从7月1日起，所有在澳洲购买200万澳元或以上豪宅的买家都要让卖家提供一份税务局颁发的无欠税证明(clearance certificate)，否则买家就要扣下10%的预扣税交给税务局。

这是什么意思呢？

举个例子来讲：你准备从张三那里买一套200万澳元的豪宅，一般情况下你并不知道张三是澳洲本地居民还是海外居民，这本来也跟你没半毛钱关系。

但是从7月1日起就不一样了。

你需要问他：

张三啊，你是澳洲人还是外国人啊？

如果张三声称自己是澳洲本地居民，那你就要告诉他：

你把税务局办的无欠税证明给我呗，如果过户前不给我，我就只付给你180万哦，还有20万我要去交给税务局的哦~

如果你没有拿到张三的无欠税证明，税务局也没有收到你扣下的20万，那你最后就得从自己口袋里掏出这笔钱外加利息献给税务局。

如果张三是澳洲本地居民，获取无欠税证明很容易，可以在税务局网站上申请，提供自己的姓名、地址并回答几个简单的问题，不需缴纳任何费用。无欠税证明的有效期为一年时间。

但如果张三是海外居民，他是没有资格申请无欠税证明的，只有在他履行了资本增值税缴纳义务之后，才能申请退回那20万。

如果他认为10%的预扣税不合理，比如计算下来实际要交的资本增值税不到20万，则可以申请金额更改(variation application)，批准后就可少交预扣税。

政府为何颁布此项新政？

澳洲税法规定，外国居民如果在澳洲获得收入，比如投资澳洲物业取得租金收入，即使本人从来没有入境澳洲，也必须从产生投资收益的财政年度起开始报税。

但是，不少外国投资者并没有报税，出售房产后也不去支付资本增值税，税务局在实际操作层面也很难去追查这些逃税行为。

为了堵上这一漏洞，防止税收收入流失海外，并更好地监管外国投资者的房产交易，于是澳洲政府颁布了以上新政。

买家们要注意什么？

如果你计划在7月1日后购买200万澳元或以上的豪宅，一定要向本地卖家索取无欠税证明，或向外国卖家索取金额更改证明，如果一个证明都拿不到，就必须扣下相当于10%房款的预扣税交给税务局。

卖家们要注意什么？

本地卖家虽然很容易获得无欠税证明，但被税务局审查的风险将会增加，尤其当出现以下情况：

• 多年未报税;

• 已报税，但记录显示卖家无法负担这样的豪宅;

• 如果卖家和邻居一起将房产联卖给同一开发商，通常会取得额外资本获益，这样的话自住房的资本增值税就不能完全豁免，额外盈利部分需要缴税;

• 如果税务局查明卖家本身从事房产开发生意，自住房的资本增值税可能无法豁免。 

也就是说，此项政策不仅影响到海外卖家，本地卖家的税务“前科”也将增加被挖的可能性。 

业界人士有何评论？

根据Domain网站的报道，这一新政受到不少法律人士的批评。

专家们普遍认为，政府不应强制将无辜的买家搅和到卖家的税务问题里面来。另外，逃税的外国卖家毕竟只占少数比例，不应该让所有200万澳元以上豪宅卖家都花费额外的时间和精力去申请完税证明。  

还有不少业界人士表示担忧，最近联邦和州级政府颁布的一系列政策都在增强外国投资的监管，提高外国投资的门槛。

按理说，海外人士尤其中国买家对房产的投资将澳洲从矿业热潮的衰退中拯救了出来，但现在：

• 资金从中国进入澳洲更加困难；

• 澳洲银行收紧了对海外买家的信贷；

• 从今年7月和明年1月起，维州政府将分别提高海外买家的印花税和土地税征收额；

• 从今年7月起，新州政府开始要求买卖双方在交易完成前向政府提供身份或居留证明。

业界人士担忧这一系列政策会打击外国投资者的积极性，从而影响到整个澳洲经济。

根据《悉尼先驱晨报》的报道，业界人士纷纷表示，银行和政府对于外国投资的约束将导致澳洲新房建设的步伐大大放慢，最终减少市场供应，引起房价的上涨，损害澳洲住房市场。

几日前，西太银行开始恢复降低对本地房产投资者的首付要求。专家指出，很多金融机构可能意识到此前的投资紧缩政策有些过激，所以在纷纷推出更具竞争力的投资贷款利率，这从一定程度上缓和了此前对投资者借贷能力的削弱。 

亚太集团点评:

预扣税政策并不是澳洲政府的原创，加拿大、法国、西班牙、日本和美国等国家都已有相应的预扣税规定，以确保外国人按规定缴纳资本增值税，澳洲政府可以说是在效仿这些国家的做法。 

海外投资者要严格遵守澳洲法规，可请专业的注册税务代理帮助填写和递交报税表格。投资者在租金收入缴税的同时相关费用也可扣税，亏损可以延续至后面的财政年度来抵消未来的收益。

随着房产价格的上涨，更多的房产将进入2百万澳元级别，海外投资者如果还未按规定报税，需要尽早行动起来，以免日后遭到更大的损失。   

另外，现在正值联邦大选前期，各级政府执政党针对外国投资者颁布的一系列加税政策更多是在安抚民心，赢得选票，在顺应那些买不起房的本地老百姓民意的基础上增加了税收，可谓“一石二鸟”。 

这些投资和贷款收紧政策对最富有的海外投资者阶层并不会产生很大影响，但是对于普通海外投资者来说确实提高了门槛。 

在澳洲四大银行对外国买家纷纷限制贷款之后，汇丰银行等海外银行在加紧填补这一贷款领域的空缺，部分海外银行仍继续、甚至增加了向海外买家或者海外收入发放的贷款，当然他们也会进行审慎的评估。 

澳洲联邦贸易与投资部长Steve Ciobo日前在接受采访时指出：

对于像澳洲这样规模的国家而言，把高房价的原因归因于中国人的投资是“可笑的”。澳洲的国土规模和人口数量意味着，仅仅依靠中国人来澳买房绝对不可能对澳洲房价产生巨大影响。如果澳洲能够提供足够的房产供给，就不会出现房价被过度推高的现象。

Ironfish亚太集团创始人周华先生与5月27日和澳洲总理Malcolm Turnbull及一些地产界青年泰斗共进午餐，席间与总理讨论了澳洲房产投资的现状和政策走向。周华先生向总理表达了他对目前市场出现一些不稳定因素的担忧，总理认真倾听了他和大家的见解，并表示会为之采取相应举措。 

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