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土地一地难求，稍微瞧得上的二手房被拍到天价，Private Offer出价保守中介不搭理。。。从去年末开始的“买房难”，似乎越演越烈，导致周围好些朋友纷纷转换购房策略：买旧房推倒重建。

而据“澳大利亚住房协会” （Housing Institute of Australia）分析，当前每3间新房中，就有1间是由旧房重建的。可见，“拆旧房，建新房”，正成为一种趋势。

然而，并不是所有的老房子买来都能拆，或者都适合拆，在选择购买老房子时，其实有一些讲究。为了帮助MK摩卡建筑的读者们，花更少的钱，买对适合拆除重建的旧房，明明白白建新房，今天讲讲 “拆旧房，建新房：如何选对房产，轻松重建”。

旧房推掉重建好处很多：一般较优质二手房及买地建新房，选择更多；更容易在黄金地段，以更便宜的价格达成交易；新房落成后，更容易实现“居住性”及“Location”双赢。

好比在地里挖到一个盒子，盒子已经腐败斑驳，打开一看，里面竟然藏着一颗成色一流的钻石，于是把盒子换一换 ，又是一件熠熠生辉的艺术品了。

挑选适合重建的旧房，如同“淘宝” 。一般而言，黄金地段，例如：人口密集的商业区、好学区、大型公共交通如地铁、高速、铁路沿线、未来高潜力区等，都是值得“淘”的好区域。按照这个思路挑选就对了。

但是，有一些老房子，是无法拆除，或者有特殊限制条件的，在购买前需要了解并预判：

  文化遗产、保护区 
  Heritage/conservation zone 

澳洲有着悠久的建筑文化遗产保护传统，所以有些建筑受法律保护，不允许房主拆除。曾经有一些买家以非常优惠的价格买到了这种房子，以为捡到宝，但在再利用及再开发时受到阻碍，或者一旦房屋受损，屋主将被要求花钱“修复还原”。

这里有一个经典案例。下图中是一栋位于墨尔本Brighton 的房子，房子甚至有自己的名字：Spurling House。

2015年10月，由于屋顶起火，房子被烧成下面这样，几乎无法住人：

于是房东Dr Damien Louis申请推倒重建。不想，却被维多利亚州遗产保护机构（Heritage Victoria）否决了重建申请，并被出具了两张修复法令，要求其迅速修复房屋，防止房屋进一步损坏，如不履行，将被罚款$396,528 澳元，或5年监禁，或者两个惩罚并行。

原来，这栋建筑于1889年由建筑师John Horbury Hunt建造，是最早在澳大利亚实践北美建筑风格的重要建筑之一。其采用有机原木建造，浓郁的“瓦式风格” （Shingle style），已被列为维多利亚州的“文化遗产”，并受到法律保护。

房东不仅无法拆除重建，还需要花钱修复房屋，也因此扯上了法律官司。因此，如果买老房的目的是为了重建，在购买时一定要谨慎这类房产，以防未来踩坑。

 MK摩卡提示：如果遇到有自己“名字”的房子，记得查查是否上了“文化遗产”列表哦。

  积水区
  Flood Zone  

被列为Flood Zone易积水区的老房子，一般不适合推到重建。

因为泡过水的土壤，情况不会太好：泥土太多，石头太少，容易导致地基不牢固，如要在这样的土地上建房，需要额外处理，成本将贵很多。

  火灾易发区域

  Bushfire Attack Level  

火灾易发区的新房，一般需满足额外建房标准。所以如果您购买到了处于火灾易发区的旧房子，重建时会产生很多额外支出。例如：每年保险费会高很多（根据地块大小而定）、房屋外墙材质不同、窗户也许需要加固铁丝网等。

  地役权

  Easement  

Easement（地役权）指一人或多人为某一特定目的，在不影响土地所有人一般财产权利的前提下，使用该土地的权利。

说简单点，就是第三方，其他人也对你拥有的土地具备“使用权”。

我们举个例子。

“通行权”：Miranda和Jason是邻居。由于位置比较特殊，Miranda家需要跨过Jason家，才能上公路。于是，两家经友好协商后，在Jason家的土地上注册了一个地役权easement, 以此规定Miranda家拥有从Jason家通过的权利，这就是“通行权”。

根据“使用”的内容不同，一般分为：

■ 通行权：拥有从他人土地上通行的权利(上例)；

■ 排水权：拥有借用相邻土地排污水的权利；例如可以通过邻居土地埋管道，排下水；

■ 采光权：拥有相邻土地采光的权利；例如邻居的房子层高不能过高，以免遮挡阳光；

■ 支撑权：拥有借用相邻土地或建筑支撑其建筑物的权利；

■ 围栏权：拥有借用相邻土地建筑fence围墙的权利。

随土地转让，地役权一般也将附带。因此，买到一栋带“地役权”的二手房，意味着你无法随心所欲地处置房屋上的土地。需要提前了解清楚。

提前计划，未雨绸缪，不仅可以避免踩雷，还可以帮您计划好财务，并实现拆房、建房无缝链接。

MK摩卡建筑总结了5个旧房重建高频问题：

   拆房子要花多少钱？  

拆房子花费一般在 1万-5万之间。造成这么大价差的原因，是由如下几个因素决定的：

■ 房子的面积：房子越大，拆除成本越高；

■ 房子的地理位置：拆除工具越难进入，如陡坡上的房子，则成本越高；

■ 建房材料：是否含有害物质（石棉或者发霉度）

■ 房子的结构和复杂程度

■ 所在土地是否有树等植被需要移除

但是，大部分普通的房子，一般拆房成本都能控制在$3万澳元以下。

  一个普通的房子，多久能拆完？ 

一旦开始动工，速度会很快。最快的一天就能拆完！对于一般的房产，只要手续全面，计划周全，一周内就能完全拆除，并清理完成现场，以备建新房。

  拆房流程？  

拆房前，建议跟builder或者拆房公司了解清楚完整的流程及报价明细。例如报价是否包括垃圾清运、拆除地下桩柱，拆电表等等。

此外也需要明晰，哪些非常重要的拆房事项是需要屋主自己处理的，需要做个备忘录。例如：联系电力公司断电。

  拆房需要许可吗？  
需要获得“拆房许可”，即Demolition License。

如决定拆房，则需要由certifier向council递交申请表，提出申请。约需几周时间，所以需要规划在您的时间表里。

拆房许可非常重要：它不仅作为合法拆房的批准书，还会告知其他有关房子的重要信息：例如是否属于文化遗产受限保护建筑(heritage restriction)，是否允许砍树(如有)等。

  找谁拆房最靠谱？  

一般找房子的建筑商Builder，大部分Builder都提供拆房服务。此外也可另寻拆房公司。但记得一定要选择有执照，设备先进的拆房公司。

总结：只要了解了旧房拆除的上述基本知识，就能买对房产，轻轻松松建新房。

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