前言
都说COVID-19新冠疫情爆发后，让澳洲很多产业受到了重创，然而唯独房地产行业是仅有的欣欣向荣，一系列的经济刺激计划，也迅速释放了房屋购买力！
根据，刚刚公布的数据，
西澳州首次购房者
（ first home buyers）
的数量翻了一倍
或许从另一侧面，随着大批首次购房者离开租赁市场，租金高的局面将得到缓解。
但许多问题仍然存在，住房数量在西澳仍相对严重不足！
据统计，居高不下的住房成本对近四成西澳人的心理健康产生了不利影响，在未来几个月有可能变得更糟！
我们仍需要增加住房数量！
#01
随着雄心勃勃的房地产商充分利用COVID-19经济刺激计划，在过去一年里，走进西澳房地产市场的首次购房者数量翻了一番。
房地产专家希望
进入置业市场的购房者增加
这将会缓解未来6至12个月
珀斯租赁市场的紧张局面
西澳批准的住房数量
和住房贷款大幅增长
根据Bankwest Curtin经济中心（BCEC）最新的一份住房负担能力报告发现，从去年7月到今年4月，西澳州批准的首次购房者住房贷款已超过22,000笔。
该报告的共同作者之一，科廷大学（Curtin University）房地产专家Steven Rowley教授说，这是自2009以来，首次购房者获得新屋贷款的比例第一次高于非首次购房者。
他说：“尽管基数很低，但是截至2021年4月，西澳州批准的住房数量增长了118%，与此同时，西澳州的住房贷款在2021年2月达到历史峰值，其中分配给住房部门的贷款约为24亿澳元，是去年的两倍。”
COVID-19经济刺激计划
释放房屋购买力
作为报告的一部分，BCEC今年4月对西澳州、新州和昆州的4,500多人进行了一项调查。
Rowley 教授说，在过去六个月内买房的西澳人中近一半表示，政府的激励措施促使他们提前做出了购买决定。
“过去两年来，43%的购买者表示，没有这些激励措施，他们将无法购买，”他说。
关于COVID-19的经济刺激计划，微珀斯也曾做过相应报道：
珀斯成为存下房款最快
的澳大利亚城市
截至6月23日，已收到25,622份对政府2万澳元的建筑奖金的申请和21,587份对联邦资助的25000澳元房屋建筑补助金的申请。
大约四分之一的建房补贴申请已经支付，五分之一的房屋装修补助金已经发放。
根据最近的一份区域首次购房者报告
珀斯是目前存下一笔房款最快的城市
据介绍，在珀斯存一笔房款需要3年7个月，比去年多了2个月。买家也转向珀斯成熟的房地产市场。
截至3月份，现有住房价格指数上涨了5%，这是继霍巴特（6.6%）和悉尼（5.3%）之后澳大利亚首都城市第三高的年增长率。
珀斯的房屋租金居高不下
甚至有上升趋势
在珀斯，单元房和公寓等附属住宅的价格增长率仅为0.9%。
由于空置率低，租金居高不下。
珀斯目前的租金空置率为1%，远低于西澳房地产研究所（Real Estate Institute of WA）所说的2.5%至3.5%的均衡市场，过去几个月租金中位数稳步上升。
自去年6月以来，珀斯的平均单位租金已上涨55澳元至390澳元，而平均房屋租金已上涨60澳元至430澳元。
#02
尽管购房者增多使得租房人员减少，租房的供求失衡局面仍十分严峻，租金居高不下，或成为许多住房者的噩梦。
Rowley 教授表示，根据首次购房者的统计数据，未来6至12个月内，可能有约1万户家庭离开私人租赁市场。
“这将缓解租赁市场的压力，但对那些目前正在寻找住处或处理租金上涨问题的人来说，却没有什么缓解作用，”他说。
“令人担忧的是，42%的（受访）租房家庭表示，房租上涨10%将对他们的财务状况产生重大影响。这将相当于超过10万个租房家庭可能容易受到租金大幅上涨的影响。”
BCEC的报告呼吁
西澳政府每年增加
州的社会住房数量
服务提供商告诉WAtoday，今年5月，全州共有39,200个社会单位和近2万套经济适用房的短缺，同时有3万人等待进入公共候补名单上的社会住房。
与此同时，尽管政府在过去三年里拆除了1150多套社会住房，但政府在过去三年里只建造了119套社会住房。
自3月29日至6月21日暂停租期结束后，已有1,256宗案件在西澳地方法院申请提出终止租期。
居高不下的住房成本对近四成西澳大利亚人的心理健康产生了不利影响，在未来几个月有可能变得更糟。
Bankwest-Curtin经济中心的一份新报告发现，39%的西澳大利亚人将收入的三分之一用于租房或抵押贷款，他们的心理健康状况因此而受到影响。
该报告的共同作者Alan Duncan表示，随着结束暂停租房的全面影响的实现，未来几个月情况可能会变得更糟。
需求不断增加
加上空余的租房少
供求失衡
租金不断上涨
报告说，自去年9月以来，由于需求不断增长，加上租赁空置率仅为1%，租金每周上涨60澳元，到3月份，平均每周上涨400澳元。（注：租赁空置率为1%，意味着空置的租房仅占总租房的1%）
高昂租金下
女大学生心理障碍加重
大学学生兼销售助理Alicia Keenan 说，在今年，高昂的房价让她的强迫症人格障碍恶化。
她说，她的单亲母亲要求她支付高昂的租金以保证家里住房的稳定，这导致她焦急地盯着钱。
Alicia Keenan
“我总是想着钱，想着我花了多少钱，存了多少钱，做了多少预算，”这位18岁的年轻人说。
“我一直在囤积钱，以备不时之需。”
由于付不起这笔费用，她开始在朋友家里借睡沙发长达几个星期。Keenan表示，今年她唯一一次放纵自己的消费就是买床单。
她解释说，尽管自己没有床单，但她认为床单是一种奢侈品，这足以表明她的财务状况有多紧张。
Duncan教授说，三分之一（34%）的西澳大利亚人正挣扎在租房成本上，这一比例略高于挣扎在抵押贷款上的人数（26%）。
他说：“如果租金上涨10%，这将对西澳州超过10万名租客的财务状况产生重大影响。”
#03
如果你还背着房贷，选的又是浮动利率，那么，你应该非常关心澳储行的现金利率决定。
上个月澳储行宣布，0.1%的创纪录低利率将至少维持到2024年！
低利率绝对是造成澳洲房价飙升的主因之一，尽管澳央行之前曾多次表示，利率会在很长一段时间内维持在历史低点，可是各大银行却纷纷流出内幕消息——利率或很快进行调整！
（图片来源：abc news）
这一消息来自于澳洲四大银行之一的联邦银行。
Commonwealth Bank的经济主管Gareth Aird预测，澳联储将在18个月内上调现金利率，这也将是其10多年来的首次上调。
澳洲四大行中，已经有三家银行做出预测：澳储行在2024年之前就会提高现金利率，联邦银行的预测甚至说，澳储行在2022年底就会升息！
联邦银行（CBA）澳洲经济部门负责人Gareth Aird在最新的一份研究简报中做出了这样的预测：
最可能的情况是，澳储行会在2022年11月首次升息，升15个基点，也就是-
现金利率从0.1%升高到0.25%。
2022年12月，再次上调25个基点，达到0.5%，
2023年的前三个季度，每个季度都会再升25个基点，最终现金利率达到1.25%。
之后就会达到一个“中性”的状态，也就是，一段时间内，现金利率将会保持在1.25%的水平不再变动。
1.25%的现金利率与2019年6月持平，而在此之前的三年，现金利率为1.5%。
不单是联邦银行预测利率会上调，澳洲还有多家银行也都暗示了这一点。ANZ和Westpac也都预测，澳央行会被迫上调利率。
为什么说澳央行会被迫上调利率了呢，这就不得不谈及一个理论，即使到了2023年现金利率达到1.25%，也不过是回到了2019年6月的水平，远低于3年前的1.5%。
而1.25意味着现金利率趋于中庸。这个中庸指的是，经济既不窘迫也不繁荣，代表着利率可以很长一段时间维持在这一标准。
如果现金利率上升1.15个百分点，典型的自住业主抵押贷款利率将从3.10%升至4.25%，普通投资贷款利率将从3.44%升至4.59%。
对于$50万的抵押贷款，利率上升将导致每月还款额增加$324。这会直接影响房价。
不过联邦银行负责人也说，预测之所以叫预测，就是可能出错。当然了，利率怎么涨，什么时候涨，只凭预测没有用，一切还要看澳央行的正式官宣！
换句话说，澳储行既有可能在2022年11月之前升息，也可能在这之后升息。
负责人表示，澳洲的工资水平毫无疑问将朝着3%的年度增长目标迈进，如果澳储行现金利率要反映这一趋势，那么就要在2022年11月之前升息；
如果澳洲边境开放后，劳动力供应的增长加速，那么澳储行就会推迟升息。
总结一下就是，澳储行说他们2024年之前不会升息，但是澳洲四大银行中，已有三家银行认为澳储行会提早升息。
澳新银行的预测是2023年底
西太银行预测2023年3月
联邦银行的预测则是在2022年11月
具体如何
拭目以待吧
END
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