悉尼公寓房租回报率下跌到了12年以来的最低点，在这样的情况下，悉尼一些地方的公寓房价格可能就只有下跌这一条路了。

去年，公寓租金回报率跌到了3.57%，比2005年低谷时的3.66%还低。相比之下，在2009年高峰时，回报率曾高达4.95%。这是BIS牛津经济学院的最新报告《2017-2023悉尼各区的公寓》（Apartments in Sydney Suburbs 2017-2023）所说的。

报告的作者Angie Zigomanis 说，正如2000年代中期的情形一样，低的租金回报标志着公寓房价即将下跌。

他说，尽管在房地产资本增值强劲的时期投资者乐意接受低的租金回报，但是在资本增值缓慢下来、借贷政策收紧、而且利率可能要升高的情况下，他们对低租金回报的容忍程度就要打折扣了。

“在主要由投资所推动的地区，人们追逐高的租金回报，因为他们要以此来弥补低的资本增值。”他说。

报告说，悉尼住房的需求在上一个财政年度达到了高峰，估计需求量是42,500套。然而，建设完工的住房数量超过了这一需求。

在悉尼各地，2016/17年度，有47,200套住房建成，比2012/13年度住房建成数量23,100套多了一倍多。

在本财政年度中，住房建成的数量预计会保持在很高的水平，而且从新州移居其它州的净人数在增多，这将导致住房需求进一步下滑，Zigomanis 说。

他说，按地方政府辖区而论，悉尼市、Bayside市、Ryde市、Parramatta市、The Hills 郡是供过于求风险最大的地方。

“在这些地方有大量的建房活动”，他说，“特别是这些地方的一些局部区域，如Parramatta、Botany、Mascot、Macquarie Park、Zetland等区。”

最近，风险评估机构RiskWise Property Review对3000多个区进行了分析，以找出人们应该避免购买楼花的地方，经过分析后，他们断定Zetland是澳洲住房供过于求风险最大的地方。

Epping、Holroyd、Schofields也在风险最大的前十个区中榜上有名。

“风险最大的地区是那些既有供应过剩，又有严苛的借贷限制、消费者情绪改变、而且买家偏爱独立房而非公寓房的地方。” RiskWise公司总裁Doron Peleg说。

另外一个因素是，住房交付的方式与当地的需求不符，楼花这种形式往往不适合越来越多的移居高楼的家庭。

“举例来说，Epping被人们认为是一个好区。设施齐全完备，需求很好。但是人们忘记了当讨论这些事情的时候，他们其实指的是独立房或现房，而你把那么多的楼花推出来的时候，其中很多不适合那里的买家的口味。” Peleg说。

他说，有的地区有大量的豪华昂贵住房，有的地区有太多的小房，而这些并不适合于许多家庭的需求。

供应应该均匀地遍及悉尼各地，着重点应该是推动悉尼欠缺的中级的、中密度、诸如排屋之类的住房开发，这样的房子更适合于家庭。他说。

Zigomanis说，因为供应过剩的风险只局限于悉尼的局部地方，因此如果房价下跌了，也不会维持太长的时间。

“在那些存在供应过剩的地区，你将看到房租与房价会回落。但那样一来对邻近的贵区的人就具有了更大的吸引力，因此人们会前来买房。”他说。

“房价下跌只是在把人们吸引回来之前的这一段时间发生。”他说，“除非整个市场都供过于求了，到处都过剩，否则房价下跌不会太久。”

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