【马上有房】澳洲折旧减税快速入门每年轻松节省上万澳元的必读技巧,澳洲房产投资自住专家微信公众号文章

想在房地产投资领域得到最大的利益回报，掌握相关的专业知识不仅可以为您带来更多收益，还可能为您节省大量的税费支出。在您权衡某处房产是否适于投资时, 或许有人曾建议您计算一下“折旧后的”现金流；亦或许,在您查看某处新修建的房产时,售房人员曾为您提供过有关折旧减税的建议。必备入门知识你知道多少呢？

折旧减税通常是指针对房产投资者的税收减免

您的投资房产会赚取一笔收入(表现形式为租户向您缴付的租金)。与其他能够产生收入的项目一样,您也能在房产投资方面享受不同的税收减扣。一般情况下,这些税收减扣是针对您花钱的项目,例如物业管理费,市政管理费以及其他杂费。然而与上述费用不同的是,房产折旧减税是税务机关所称的“非现金减税”这意味着您在申报减税时并没有实际支付现金。由于这一原因,房产折旧减税也被称之为“纸上减税”。

折旧让您可以为投资房产随着时间推移而产生的磨损申报减税。这种减税承认了建筑物自身及其装置和设备(空调、窗帘、地毯等)会随着时间的推移出现磨损,并最终需要更换这一事实。这些物品是否是由他人(开发商或前任房主)购买的并不重要,作为现任房主的您仍可继续申报减税,因为它们会持续的贬值。下方表格为您列举了有无申报折旧减税的对比：

《1997 年所得税评估法案》 (Income Tax Assessment Act 1997)中有两大章节涉及到了折旧减税：1. 第 43 章(基本工程折旧);以及 2. 第 40 章(装置和设备)。

基本工程折旧(通常称为“建设折旧”)是指建筑自身的建造成本,例如混凝土和砖块,加上基本成本项目,包括游泳池、水疗中心、自动门以及造价估算师确认的众多其他项目。装置和设备是指建筑物内部的物品,例如烤箱、洗碗机、地毯以及窗帘等。具体列表项目较多,详见:澳大利亚税务局可折旧资产目录(ATO List of Depreciable Assets)。

建筑折旧是每年按照初始建造成本的2.5%至4%来计算的(具体取决于修建日期)。装置和设备划分为很多种类,不同类型的装置和设备在其有效周期内会按照不同的比例来申报折旧减税。

8大常见问题详解

错误说法:只有新的房产才能进行折旧减税

有一种说法是只有新的房产才能进行折旧减税。这是不对的。事实是,旧的房产也能进行折旧减税,因为您的房产购买价格中包含了土地、建筑、装置以及设备。这意味着在 1985 年(即建筑折旧出台之年)以前修建的房产也能进行折旧减税。无论您投资房产的修建年限如何,都应当让造价估算师为您进行房产量测,并为您提供一份报告。

正确说法:建筑楼层越高,折旧数额越大

听起来有点奇怪,但这却是事实。建筑楼层越高,其获得的装置与设备折旧越高,因此折旧申报数额也越大。随着建筑高度的增加,某些服务变得必不可少,例如电梯(以及其他运输服务)。其他服务可能不太明显,例如:消防软管卷盘以及对讲机均属于这一类的可折旧设备。高层建筑能获得较高折旧减税的另一个原因在于开发商需要提供更高比例的装置和设备等配套设施。例如,某些高层建筑拥有游泳池、健身房,甚至小型电影院。

错误说法:所有的建造成本都能申报折旧减税

在澳大利亚,我们很幸运能够根据投资房产的折旧来申报减税。但并不是所有的建造成本都有这一资格。在申报某座建筑的折旧时,从根本而言,我们是在申报它现有的价值。所以说,拆除或清场等费用不能进行申报。后院绿化是另一项您需要小心处理的建造成本。树木和草会不断生长,所以并不会随着时间的推移而出现贬值。

正确说法:建筑利润可以申报折旧减税

如果您将您的投资房产直接交由某建筑商来完成,那么您可以对该建筑商在这项工程中所获得的利润部分进行申报。但如果您是从投机型建筑商/开发商购买的成品住宅,那么您的申报金额中则不能包含其建筑/开发利润。

错误说法:在接近本财年年底购买的房产不值得发行折旧减税报告

在您拥有房产的第一个财政年度－即使您是在接近本财年年底才获得房权的——投资者为其接近 6 月 30 日所购买的房产申报数千澳元的减税的情况并不少见。为什么? 房产内价值低于 300 澳元的特定装置物品以及价值低于 1000 澳元的“小额组合”物品可以按照 18.75% 的较高比例享受一次性抵税。由于这些金额都不是按比例进行折算的, 因此可以全额申报减税,无论您拥有房产的时间是 1 天,还是365天。

正确说法:装修可以增加您的折旧申报金额

装修您的房产是增加折旧减税的另一种途径,因为这可以享受更高的折旧率。例如,开发商提供的价值 20,000 澳元的装修套餐仅在第一年内就可以另外获得10,000 澳元的减税。但要记住, 对投资进行装修不一定是适合所有房产和地理位置的最佳选择。其更适合于在流动人口较为密集的地区用于吸引短期租户和度假出租的小面积单居室或两居室公寓。对于已经装修过的其他房产类型,可能较难采用这一方法。