【投资技巧】什么是负扣税,澳洲若晨集团微信公众号文章

什么是负扣税（Negative Gearing）

确切地说负扣税并不是一个税种，而是存在于房产投资中的计算方式。
在一个财政年度中，维持投资物业的现金支出，例如银行贷款利息，水费，电费，市政费，和非现金支出,例如房屋折旧等，超过投资收益（房租），所带来的负向应税收入，我们称之为负扣税（Negative Gearing）。之所以与税务挂钩是因为此负向应税收入可以抵减其他来源的正向应税收入，例如，工资收入（Salary/ Wage）,资本利得（CapitalGain）等，以此降低应税收入，达到最终减少缴税的结果。如果纳税人除物业投资收入外没有其他收入来源，或其他来源收入少于负扣税，那么在现行政策下，没有冲抵的负扣税可以累积并延续到之后的财政年度，直到与足够的正向应税收入进行对冲。

负扣税不是为那些动不动就会吓得晕过去的人准备的。但是，如果你能仔细策划，它可以助你致富。以下是一些小秘方：

1.评估你的财务现状
　　首先确定你自己的想达到的目标。别因为别人这么做过并成功了，你就盲目模仿。你一定要首先对自己的财务状况做一个仔细的评估，千万别仅仅因为别人这么做过，你就跟着做。一定要寻求专家意见。

2.做最坏的打算
在做出决定之前，先仔细计算自己的现金流，看一看在最坏的情形下，你的资金是否能支撑下去。有许多年轻夫妻买了投资物业，这时候两个人都有工作。后来有孩子了，妻子可能不工作了，两份收入变成了一份，结果手头的现金就变得紧巴巴的了。与此同时，孩子也要花钱，这就使经济状况更加紧张。所以，在做出决定前，一定要多问几个"如果这样，我会怎样"的问题。比如在房子没租出去的时候，你有没有足够的钱供房等等。

3.买收入保险
进行负扣税投资时还有一个十分重要的需要考虑的因素，那就是在进行负扣税经营的同时，一定要购买收入保险。这样的话，一旦收入上发生什么问题，保险金就是你的保障。

4.充分了解负扣税的风险和收益
不要轻易相信房产推销员的话。有时候推销房屋的人只吿诉你负扣税的好处，而不会吿诉你它同时存在的风险。这个行业的管理也不是十分严格。无论你进行任何投资时，都要同时了解收益和风险两个方面，并十分确定地知道，你为了得到这样的收益而愿意承受这样的风险。在你对风险进行了充分的评估之后，你就不再是盲目地投资了，你的决定是在充分掌握各方面信息的基础之上作出的。你知道哪些因素是没有问题的，同时了解哪些地方是可能出问题的。如果你愿意承担事情不顺利时的后果，那么你就可"大胆地往前走"了。

5.买投资房时选择只付利息的贷款品种
如果你已有一份按揭，同时还想再借钱投资于股票或物业市场，那你最好借只还利息的贷款。这因这种债务是可以抵税的，同时你不必立即归还本金。自住房房贷(home loan)是不可抵税的，所以你的钱都应用来还本金。你应该先将你的自住房房贷还清，然后再将你的投资房贷款转成同时归还本金和利息的品种。

6.购买会带来长期资本收益的优质物业
购买房屋之前，一定要判断好房市周期，这样，你不至于接到"最后一棒"，然后要等许多年才能等到房价再升回来。考虑好增値的可能性有多大，以及你得等多长时间。

7.请会计师替你退税
退税一般来说并不难，不过，请个专业会计师会确保你不会漏掉该扣税的项目，或犯任何错误。

"负扣税（negative gearing）"常常被说成是一个帮助你加快财富积累的工具

转自《从零了解房地产投资》

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