2016年，澳洲经济稳定增长，物业市场顺势发展。接下来，我们回顾一下今年澳洲整体住宅市场的状况。
一、澳洲资产结构
CoreLogic在2016年10月的报告所示，这片承载着约2400万人的国土上，拥有住宅物业970万套，总值达6.7万亿澳元，远高于2.1万亿澳元的养老金储备，1.7万亿澳元的股票基金等金融资产，以及0.88万亿澳元的商业地产总值。由此可见，住宅物业占澳洲财富最高比重，是澳洲国民最倚重的投资工具，国民对拥有住宅物业的热衷程度远胜于其他类别的资产。过去一年中，住宅物业成交量为451,461套，销售总金额达2821亿澳元。
（以下图片以及数据来源于CoreLogic）
二、澳洲住宅物业中位价年增长率走势
从1998年10月至2016年10月的18年里，澳洲房价只有在2008年全球金融海啸以及2011年欧债危机影响下出现过房价下调（0%以下的区间），两次均能在1年内止跌回升；其余时间整体房价均呈现稳定增长（0%以上的区间），增长速度每年有别（请注意，黑线的波动为增长率的高低，而非房价的起跌）。
（以下图片以及数据来源于CoreLogic）
从上图可见，2012年开始房价高速增长，2013至2015年更高达10%以上的年增长率，至2015年底银监会收紧房产投资者贷款比例、提高贷款要求和利息后，房价增长速度放缓；但2016年中又见房价增长提速。过去12个月里，房价总体增长7.5%，处于正常增长比率值。
三、购房贷款额走势
在澳洲，绝少数购房者会以全额现金支付房款，贷款购房者占所有交易的90%以上。下为自住者贷款额与投资者贷款额的走势图，我们可透过两者增减变化，了解房产市场交易量走势。
（以下图片以及数据来源于CoreLogic）
代表投资者的灰线，在2015年银监会收紧贷款政策后急挫，但今年逐步消化了该政策的影响，并在低息环境刺激下，投资市场交投量已从低位回升。如未来进一步降息，将诱导投资市场交投量持续拉升。
代表自住者的红线，乘银监会政策之风交易量大增，据2016年11月12日realestate.com.au数据，悉尼以及墨尔本两大城市的拍卖清空率到达81%的超热以及75%的大热程度，目前该两大城市的二手楼供应量已开始萎缩，相信后市供不应求的情况将持续加剧，激烈的抢房形势仍将持续一段时间。
（以下图片以及数据来源于realestate.com.au）
四、租务市场
澳洲租务市场仍相当活跃，以下两方面有所体现：
空置率
据SQM Research 2016年10月报告，全国总体空置率从第二季度的2.6%下降至2.3%，预计圣诞节过后将进一步降低；而悉尼与墨尔本总体空置率仅为1.7%与1.9%，房产需求旺盛；布里斯班空置率为3%，处于平衡状态；珀斯则因就业环境改变、人口迁移问题，增加了空置房。
（以下图片以及数据来源于SQM Research）
租金回报
据CoreLogic 2016年9月数据，澳洲八大城市的别墅平均租金回报为3.2%，公寓平均租金为4.1%。租金收益仿佛在下降，但实际上，在过往的18年中租金持续增长（下图绿竖线），业主的租金收益实际上在持续增加。过去几年房价的急速增长，超过了租金的增长速度，因此造成了租金回报率的下降的迹象。
（以下图片以及数据来源于CoreLogic）
五、主要城市房价回顾及展望
（以下图片以及数据来源于CoreLogic RP Data）
悉尼
悉尼房价年增长10.6%，为全澳之冠，但从季度的2.9%以及月度的0.6%升幅可见，其房价增长速度逐步放缓，相信是由于生活成本过高，洲际移民迁出（下图灰柱），以及首次置业者在过去几年房价强劲增长后，入市相对困难，故选择在悉尼继续租房居住，而在其地城市购房投资所致。悉尼房价后市已进入正常增长周期。
另一边厢，纽省为澳洲最大经济体系，提供最多就业机会，海外移民数量（下图红柱）为各大城市之冠，因此悉尼住宅仍然供不应求，未来对物业需求量仍会增加，但不同区域升幅会有较大差别。
（以下图片以及数据来源于ABS）
墨尔本
墨尔本房价年增长9.1%，季度增长4.6%，首次超越了悉尼的季度增长。下图可见，其总人口达435万人，与悉尼相当接近；其海外移民以及洲际移民均为净增长，人口增长率全澳最高。墨尔本经济发展强劲，不受矿业影响，环境与高校受海外买家及学生欢迎，未来对住宅物业需求量持续强劲！虽然房价增长率不及前几年，但应比其他城市稍高，且增长比较地区性，市中心区公寓及西南区别墅会有供过于求的情况。
（以下图片以及数据来源于ABS）
布里斯班
布里斯班房价年增长4.1%，未到达前两年预期的强劲升幅。因素包括矿业基建放缓，影响物业需求量，及海外发展商集中涌现，短期内加大了市中心公寓供应等。澳币的回落，对昆省旅游业有莫大裨益，黄金海岸去年旅客增长5%；同时，布里斯班的生活成本、物业价格大幅低于东岸两大城市，仍吸引着海外和洲际移民的到来。
（以下图片以及数据来源于ABS）
此外，布里斯班的租金回报为四大城市之冠，房价增长有补追空间，布市将成为澳洲最具潜力房产投资的城市。
（以下图片以及数据来源于CoreLogic）
珀斯
珀斯年度房价下调了3.7%，过去3个月下调了1.5%，但过去的一个月却回升0.8%，有见底迹象。受矿业基建负面影响，就业机会减少，洲际移民流出，是过去一段时间房屋空置以及房价下调的主因。近日矿产价格大幅回升，同时，政府大力推动市内基建项目，提供大量就业机会，来年珀斯房价有望从低位反弹，也许未来半年是趁低吸纳的好时机。
（以下图片以及数据来源于ABS）
综上所述，澳洲经济稳定发展，就业持续增长，国民无通胀压力，低息利率有利置业及营商，人口持续增长，住宅供求关系紧张，澳元下调有利海外投资，租务市场活跃等条件将继续推动住宅物业市场发展，物业价值在未来仍将稳定增长。
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