“封锁2.0”恐慌情绪笼罩澳洲,购物中心向“新”而生

2020年07月16日 发现澳洲



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  • 前 言

  • 全球购物中心求“新生”

  • 邻里购物中心崛起

  • 线上线下更融合

  • 零售转物流


前 言

 

眼下,“封锁2.0”的恐慌情绪笼罩着澳大利亚。

 

维州确诊感染病例连续多日以每天200余例的速度递增,大墨尔本已经封城。

 

更为严峻的是,悉尼酒店Crossroads Hotel出现聚集性感染,确诊病例数达到33例,并且还在增加。

 

据悉,引发这一聚集性感染的零号病人可能是来自墨尔本的一名货运司机。

 

……

 

疫情的反复,商家和购物中心的焦虑越来越重。

 

没有营业额,还要支付房租、水电和员工工资,连规模较大的知名品牌也抵不过负面情绪。

 

即使没有关闭所而保留外卖业务的餐饮大佬们,都在接受采访时提到自己每天一睁开眼就要亏损几百万的巨大压力。

 

对于多种业态聚集的购物中心来说,如果商家熬不过去,那么在疫情结束后,整个购物中心将会面临新一轮的洗牌。


1

全球购物中心求“新生”

 


在世界各地,购物中心一直在探索新的方式,通过重新利用零售空间来吸引顾客。

 

那些未能适应疫情的购物中心,结果当然是痛苦。

 

例如,在美国,作为购物中心代言的零售业巨头,例如JC Penney、Neiman Marcus和J. Crew,都已申请破产。

 

新冠病毒将它们推向了边缘,美国专家现在预测,在未来五年内,将有多达25%的购物中心关闭。

 

同样,澳大利亚也正面临着瞬息万变的购物环境,Target、David Jones和Flight Center等大型国民品牌最近纷纷宣布将关闭部分商店和分支机构。

 

例如,今年5月底,Target宣布关闭在澳大利亚的75家门店。

 

在最新的一份报告中,摩根士丹利(Morgan Stanley,简称:大摩)指出,以澳大利亚最大的两家购物中心业主为例,即Westfield购物中心运营商Scentre和Vicinity的租金收入或将调整为“新常态”,即比疫情大流行之前低15%-18%。

 

大摩指出,网购电商、社交疏离限制、和百货商店撤店都是“吃掉”购物中心收入的元凶。

 

以撤店为例,这种现象对购物中心存在两个副作用,即直接减少购物中心的租金收入,然后,随着空置率的上升,从其他购物中心租户那里收取的租金也将减少。

 

根据大摩的预测,未来五年内,诸如Myer、David Jones等百货零售商、Kmart和Target等折扣零售商陆续撤店,多达7万平米的零售空间将“还给”购物中心。

 

对于购物中心而言,回填这些空间无疑没有那么容易。

 

毕竟,那些动辄租赁好几层的大零售商,如ZARA,又或者如快速扩店的全球时尚品牌H&M、Uniqlo等等都在削减店铺面积。

 

然而,经过年初第一波感染高峰的“洗礼”,澳大利亚一些购物中心已经迅速适应了疫情所带来的“残酷现实”。


2

邻里购物中心崛起

 


近年来,大型购物中心动辄10万㎡+的体量,确实给城市增添了许多亮丽的风景,注入了许多新鲜的商业血液。

 

然而,大体量必然要面对的是更远的辐射范围,更大量的人群聚集。

 

在重大疫情面前,反而成为了它的弱点。

 

相比之下,社区型购物中心更能有效解决1-2公里范围内人们的基础需求,满足人们日常生活的需要,避免了人群长距离的移动。

 

在此次疫情中,中小型的社区购物中心成为市民维持日常生活的首选,戴着口罩去大批量采购食品、日用品的现象成为常态。

 

澳大利亚Hawaiian零售集团拥有Claremont Quarter购物中心以及其它一系列当地的购物中心。

 

Hawaiian购物中心总经理斯科特·格林伍德(Scott Greenwood)表示,相比大型购物中心,规模相对较小的社区购物中心意外地表现出了更强的弹性,顺利地度过了风暴。

 

他说:“复苏超出了我们的预期。”

 

“这些购物中心的人流已经恢复至疫情之前的水平。相比之下,6-8周前,这里还是一副死气沉沉的样子。

 

“客户倾向于在本地购物,选择便利的邻里型购物中心。并且,他们越来越希望为本地小企业提供支持。”

 

经过这些天的“磨合”,在疫情结束后,市民与社区购物中心的感情链接将会得到加强,社区购物中心崛起势在必行。

 

即使是在未来的正常时期,社区购物中心的发展也将提升居民生活的便捷性,提高生活效率,缓解城市的交通压力,提升城市出行效率。

 

事实上,敏觉的机构投资者已经觉察到了这一点。

 

例如,珀斯最大房企、澳交所上市公司Primewest于最近推出了一项价值3亿澳元的基金,投资标的正是澳大利亚邻里购物中心。

 

地产投资公司Real Asset Management负责人Will Gray说道:“资本重新部署的重点转向了有大型超市入驻的社区零售资产。这是眼下的一种新趋势。”

 

“在去年年底和今年年初,您会看到很多来自香港的投资团体开始购买澳大利亚房产,他们以前大多专注于写字楼,但现在开始转向零售,尤其是邻里购物中心。”

 

3

线上线下更融合

 


在本次新冠病毒大流行期间,电商无疑是最大的赢家之一。

 

对于很多实体购物中心而言,这次疫情让他们加深了线上购物与线下实体经济的联系。

 

毕竟宅在家中,网购不仅可以满足日常所需,也是不少人缓解焦虑的一个“出口”。

 

然而,疫情之下,一些购物中心零售商网络平台的漏洞也因此暴露无疑。

 

例如,在需求高峰时,澳大利亚两大超市巨头Coles和Woolworths都被迫暂时停止在线服务。

 

伴随疫情的全球大流行,澳大利亚于3月底实施锁国,Hawaiian顺势为购物中心的租户推出了一项送货服务。

 

为此,Hawaiian还特意创建了一个在线平台。并且,这个平台已经作为一项永久业务,而不是疫情临时部门保留下来。

 

购物中心业务负责人Greenwood说:“我们不得不重塑自己。”

 

“我们的许多爸妈级零售商都没有资源或专业知识可以在线进行交易,因此我们的这项线上平台为他们解决了后顾之忧。”

 

“我们预计,未来很多年,平台业务将进一步增长。”

 

“平台业务增长的同时,我们也留住了租户……”

 

澳大利亚科廷大学研究员Billy Sung一直在研究大流行期间,的消费者行为。

 

他说:“ 新冠病毒极大地改变了消费者的行为。”

 

“现在,消费者已经更加数字化了。购物中心应该在技术和数字平台上投入更多的资金,并[研究]他们如何提供体验生态系统,从而将线下和在线整合到一个无缝品牌中经验。

 

“为什么消费者会选择购物中心?后者显然需要给出这个问题的答案。”

 

线上与线下结合的道路将越走越细,越走越多样。

 

未来,越来越多的品牌将积极探索二者的平衡。

 

此次疫情,“宅经济”变得更正面,由此网络、新零售、云购物等与大家的日常生活也将普及至更宽的年龄层。

 

4

零售转物流


有一个趋势,相信没人会否认。

 

越来越多的人网购,实体零售商需要适应,购物中心需要调整。

 

在最新的报告中,全球地产服务商仲量联行(JLL)指出,伴随越来越多的人开始网购,并且期望尽快送货,临近主要首府城市的大型零售物业(large-format retail,LFR)具备更好的用途,即作为“最后一英里”物流设施。

 

据其分析,在悉尼和墨尔本,LFR的平均占地面积超过3公顷。

 

但是,购物中心通常只占大约一半的空间,并且其中还有相当一部分被用作了客户停车场。

 

JLL指出,如果业主将LFR转为工业用途,或将尚未开发/停车场部分打造称为物流设施,他们有望获得更高的回报,并增加此类物业价值。

 

一方面, LFR具备工业/物流设施相类似的物理结构。

 

另一方面,许多LFR资产比传统工业区更靠近人口稠密的地区,这可以满足对最后一英里配送设施日益增长的需求。

 

JLL模拟了悉尼现有LFR资产向物流用途的转换假设。

 

JLL指出,如果65%的土地被利用,并且建筑面积增加1万多平方米,租金将从310万澳元增加到350万澳元。

 

资本价值将从4500万澳元增至7000万澳元,收益率将从7%收紧至5%。

 

仲量联行零售投资高级总监斯图尔特·泰勒(Stuart Taylor)表示:“大型购物中心业主已经在改变其战略,通过整合另类用途来最大化资产价值,其中包括在购物中心所在地块进行酒店、办公室和住宅开发。”

 

“我们认为,将物流用途整合到某些LFR资产中似乎更为合乎逻辑。”

 

在澳大利亚,这种趋势似乎已经开始出现。

 

例如,商业地产巨头Dexus以6500万澳元的价格买下了西悉尼的一个购物中心,目的是寻求未来用途转换。

 

Dexus首席执行官达伦·斯坦伯格(Darren Steinberg)说道:“购物中心位于一个绝佳的地理位置。我们的意图是将其逐步转变为工业/物流资产。”

 

结语

 

当然,疫情之下,我们还看到了购物中心的其他适应方式。

 

在这次疫情中,人们对健康、医疗、医药品的认识和需求进一步加强,购物中心里是否有药店,是否有健康产业,成为人们选择的重点。

 

运动业态成为购物中心的新标配。

 

另外,疫情之下,一些购物中心的好感度得到大幅提升,比如对公共区域的消毒视为每日必做的高档商场。

 

未来,消费者必将更注重购物中心的整体环境品质,那些始终如一的经营者,将会得到更多的青睐。

 

高品质购物中心,不仅仅只包括卫生,还有经营手段。

 

另外,大流行会改变未来购物中心的设计和建造方式。

 

业主专家指出,购物中心必须考虑灵活性。

 

“如果大流行再次发生,或者如果发生自然灾害,我们如何才能迅速转移这个空间以适应这些不可预见的事件?”



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