史蒂芬·库库拉斯（Stephen Koukoulas）是澳大利亚主要的经济学家之一，曾任花旗银行首席经济学家，在伦敦负责TD证券的全球研究工作，并担任总理的高级经济顾问。
很少有经济学家同时拥有像史蒂芬那样的全球和本地经验。史蒂芬将公共部门和私营部门结合起来，从而对当今经济和市场的机遇与风险具有无与伦比的洞察力。澳洲房价一直史蒂芬关注得领域，2018年9月，他与Alto Finance投资经理Tony Locantro关于澳洲房价走势打了一个赌。
该赌注是基于Locantro的观点，即房价可能会下降35％，在2021年底之前的某个时候达到谷底。他们约定，如果根据澳大利亚统计局2022年初发布的2021年第四季度的房价数据，悉尼，墨尔本或八个省会城市的平均值比她们的高点下跌35％或更多，那么Locantro就赢了。史蒂芬认为这个是不可能发生的事情，他为此给出了6：1的慷慨赔率。
事实是，澳大利亚统计局2020年第一季度的官方房屋价格显示，一季度的澳大利亚房价上涨了1.6％，比去年同期高7.4％。
以下是具体数据：
八个首都城市平均价格：2017年第四季度达到高峰，2020年第一季度与之相比仅下降1.2％；
悉尼：2017年第二季度达到高峰，2020年第一季度与之相比仅下降4％；
墨尔本：2017年第四季度达到高峰，2020年第一季度与之相比仅下降0.5％。
在这三个市场中，最疲弱的是悉尼，与高峰相比也仅下降了4％，而墨尔本基本上已经回到了上一个高峰的价格水平。
在接下来的七个季度中，房价可能会疲软。减少的移民需求将破坏价格，随着大量住房的建成，一些主要城市会产生暂时性的供过于求。高失业率和持续的低工资将不利于增加借贷，并有可能抑制价格，直到劳动力市场改善为止。
虽然有这些不利因素的影响，但是创纪录的低利率将为市场提供支撑，而对于那些并未受到COVID-19危机影响的人来说，他们处于进入疲软市场的绝佳位置。
随着COVID-19经济停摆政策的放松，经济出现转机的迹象也可能有助于支持人们对经济的更广泛信心，从而使住房市场日趋回暖。
所以史蒂芬认为2年之后，等大家的经济状况缓和之时，整个澳大利亚范围内的房价极有可能上涨。
现在的房产投资准则应是，稳防守+谋进攻。
那些带优质租约的商业地产，成为了目前投资环境扑朔迷离的大背景下的一个非常稀缺的“进攻+防守”型投资项目。例如下图所示的商业地产项目，位于墨尔本东南区，目前带有日产和起亚两大4S店的长期租约，由于项目开发方天玉资本将以合理的价格购入，因而将为投资人带来每年8%的固定收益，按月派发，更在出售时有着可观的资本增值收入潜力，兼得了固定收益与资本利得两种回报。该项目坐落于墨尔本4大卫星城区之一的Dandenong核心商区的商用地产，项目地址为46-56 Lonsdale St,Dandenong,VIC 3175。该地块占地面积6,556.92平米，拥有规整的形状和前后街道双出入口的便利通行条件，其与正面的Lonsdale St的沿街长度（frontage）达105米。目前的物业租赁方运营着两大4S店，分别为NISSAN日产和KIA起亚。由于占据着交通要道，并且两者已经在此运营数十载，因而广为人知。现承租方签订的租约为“10+5+5”，年租金68万澳元。当前的10年租期将于2024年8月到期，届时有望再续约5年。Dandenong拥有墨尔本东南区中部较全面的基础生活设施Dandenong是墨尔本第二大行政区和就业中心，本区距离墨尔本市中心区30公里，被两条高速M1和M3所环绕。在墨尔本的城市规划中，Dandenong既是国家级就业与创新聚集区（NEIC），也是州级重要工业区（SSIP），未来发展潜力巨大。火⻋Cranbourne线和Pakenham线也交汇于此，其在东南区的枢纽作用可⻅一斑。1.固定收益与资本增值收益兼得，进可攻，退可守
该项目拥有稳定的租金现金流，投资人可以获得每年8%的固定收益（按月派发），为投资人提供资产的“防守”和保护；同时具有获得额外的资产增值收入的潜力，天玉预计税前资产增值回报率可能超过100%，此为“进攻”属性。天玉资本精准把握住了市场时机，在疫情让全球陷入巨大不确定性时低价买入，价格低于历史成交价，既提高了租金收益率，又为未来资本增值创造了良好的基础。
3.优质长租约规避中短期风险，穿越牛熊
普通投资者的财富往往过度集中于住宅地产，投资商业地产可进一步扩展投资组合以分散投资风险。本项目的“10+5+5”长租约能帮助投资人穿越中短期市场和经济基本面的不确定性。此外，承租方运营的日产和起亚汽车实力雄厚，是在澳洲市场具有较高占有率的大众品牌，大幅降低了该项目的承租风险。4.优越地理位置及土地性质变更的可能，开发潜力巨大
从图中可以看出，其周围很多空置区域在近年内被重新规划（黄色地块），可见Dandenong中心位置在未来将是更加重要的存在。天玉团队相信，本地块在未来的城区规划时蕴藏着改变土地使用性质的巨大潜力，无论是未来兴建医院或是居民住宅等，都将为投资人带来丰厚的资本增值回报。天玉资本对于该项目的⻛险评估为优质低⻛险项目。天玉将出面担保本案获得60%左右的银行贷款，贷款占比相对合理；同时，该项目的财务测算模型较为保守。天玉设计的持有架构最大限度地为本地和海外投资人规避了税费。该架构既能保护投资人权益，又能够优化投资人的税务以最大化实际投资收益。如果希望了解该项目，可以联系客服号获得投资信息备忘录。往期精选：
刚刚，美股炸了:暴涨1000点！一组数据彻底引爆，特朗普"嗨了"：我的功劳!
央行调查！中国家庭资产曝光，数百万资产7成是房产
墨尔本封城记30：银行破产，你怎么办？
重磅！维州将全面取消印花税？印花风云，影响几何？
【深度】各国央行、国际组织如何评估疫情对短期及中长期经济的影响 （上）
灾难or抄底？20年黄粱一梦，澳元人民币汇率一度跌破4！我们认真地聊一下澳元【上】
地火明夷、山火贲，百年前的大萧条卷土重来？我们认真地聊一下澳元【中】
澳洲金融圈集结澳大利亚优秀金融家，企业家，投资者，致力于为您打造健康的投融资生态圈。在此也特别感谢，亨通资本（Hatchstone Capital）对于澳洲金融圈的大力支持！
