【北京房圈】海外房产投资·移民的“作战地图”

2019年11月28日 澳洲房产大全




两个半月前,「房圈」团队在上海和北京两座城市做了三场澳洲房产讲座。


通过国内的这一系列活动与实际案例的反馈,我惊讶地发现国内有很多投资者在澳房投资的过程中,走了很多的弯路,以至于投资者对澳房的信心一降再降。

那么问题究竟出在哪里?
 
我总结为“问题”由内外两类因造成的。
 
外部
因素


01
信息的不对称性


由于国内对国外信息把控很严格,中国本地的投资者在信息获取上存在很大的局限性。在国内想搜索一些信息,主要的途径就是“Baidu” 。

但由于Google在国内是被完全禁止的,而Baidu的很多项目信息是可以通过竞价排名而排到前页,所以在信息获取上,投资者就被营销了。 

 
02
高利润项目


很多已经在澳投资的客户他们过去在澳购买的项目中,买对的并不多。有些人买的项目,在澳洲本地很少有人会去触碰。

我心里便有了这样的疑问:为什么国内投资买不到澳洲的精品项目?

其实答案很简单:“利润与产品”之间的平衡。

国内很多中介追求高利润项目,其实也不是他们的错。

国内高昂的营销成本和人工开支,迫使很多中介不得不追求利润高的项目;然而一些利润高的项目往往吃掉未来房产5-7年的增幅。

而在澳洲本地销售快的项目又给不了国内代理中介那样的利润点,所以作为海外买家接触到优质项目的机会少之又少。未来需要寻找到真正澳洲本地代理商在中国的分支机构,方可接触、追逐到本地快销项目。 

03
中介公司的专业度


几个月前,见了很多原来做澳房的业内人士,可以用四个字来形容:七零八落。


由于澳洲房产政策上的一些变化,导致市场需求量下降,原来从事澳房销售的公司纷纷转向东南亚房产,美国房产,欧洲房产等等。


这样的迅速转型留下来很多我们称之为“孤儿客户”,那后续服务质量的跟进可想而知。 




内部
因素
 
01
认知因素

许多国内投资人在澳洲投资时,最常见的错误就是将国内房产投资思路照搬到当地,例如CBD情节、大型规划情节和土地情节等等。

澳洲是一个多元民族组成的移民国家,很多生活方式与意识形态和国内截然相反。在澳洲投资想要有所收获,没有别的办法,你必须按照澳洲当地的游戏规则去做。
 
02
融资因素

几年前,有些客人为了享受澳洲房产的高杠杆优势,存款明明有限,也没有澳洲当地的收入,却在中介的游说下一次性购买了大量的澳洲物业。

他们没有想到,一夜之间澳洲的贷款政策发生了巨大的改变,他们无法获得足够的贷款,很多人连10%的定金都无法收回。这种投机行为给自己造成了很大的损失。


03
管理因素

海外人士来澳洲买房,房产在澳洲,合同的管辖权、律师、贷款申请、物业的招租与管理及税务申报都在澳洲,几乎每一个环节都需要澳洲本地专业人士的参与,才能顺利完成整个投资项目。

在整个流程中,不论是对于相关人士的不信任,还是存在隐瞒信息、沟通不畅的情况,或者盲目听从、全盘接受某一方的建议,都会导致风险增加。

跨境投资的难度之一,就是整个环节中的无数沟通过程。寻找一个专业,尽职尽责,服务到位,保障投资人利益的团队,这是最重要,也是最容易被忽略的一点。
 

解决问题,战略布局澳洲


2019年底澳洲储蓄银行连续三度降息、澳币汇率下跌等等的利好因素的刺激下,据德勤的最新报告显示,9月悉尼的房价就以每周3000澳元的速度上涨。

从这几周居高不下的清空率就可以猜到,房地产低谷已在今年的6月8日悄然度过。


当时间从中国投资者开始重新注意到澳房市场,推移到2019的最后一个季度,我们回顾这一年来,澳洲的金融业及房产市场都经历了无数的政策和形势变迁。

许多人在投资澳洲房产的同时,也在考虑着移民到澳洲换一种生活的可能。但也是在犹豫中,很多政策悄然发生着改变:

2019年4月西澳188A投资移民资产从80万提高到90万,房产开发投入额从150万提升到250万
2019年7月墨尔本188A投资移民打分要求从65分提升到80分,188B额外要求追加50万澳币投资额
2019年11月昆州暂停投资移民申请
2019年11月全澳技术移民向偏远地区倾斜,悉尼墨尔本移民难度越来越高
……

但没有选择合适的移民方式和律师,常常使想要来到澳洲生活的人们花了钱,却得不到想要的结果。

关于澳洲,我们总有太多的疑惑:

在这一年走向尾声的时候,即将度过的2019年澳房市场,能给中国的投资者留下什么启示么?

海外人士想投资澳大利亚物业,如何借鉴前人成功或失败的经验。?

市场回暖,新的一年哪里值得重视?

想买房也想移民,怎样趁早拿下澳洲“绿卡”?

迎新必先辞旧,澳洲房产市场的昨天与今天,必将给未来的投资积累宝贵的经验。

如何在上涨势头出现的初期进入市场,抓住澳房的机会对每一个投资人来说至关重要。

在瞬息万变的海外,如何合理管理自己的海外投资,从而达到利益最大化也是困扰很多投资者的障碍。

澳洲最专业的房地产讲座「房圈」论坛,将再次来到北京,让我们一起回顾2019澳洲房产大事件,详述海外贷款攻略,规划新一年的投资组合。

不管是投资、贷款、移民还是教育,关于澳洲房产的一切,都可以在「房圈」从本土行业专家那里找到答案。


嘉宾
阵容







时间
地点


活动时间:11月30日 周六 下午 14:00

活动地址:鑫海锦江酒店,北京市东城区金宝街61号

报名方式:扫描下面二维码,进入页面登记后将收到确认邮件,届时需凭邮件入场。



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