大家发现，在一些曾经繁华的大街小巷里，很多门面房现在是空的。

空的店面什么时候都有，不过没有现在多。有些繁华区域甚至整道街全关掉了。再细心地观察，大白发现，这些店上面写的是出租，而不是转让。新铺出租是正常的，问题是很多店都是老铺。老铺由房东出面直接出租而不是转让，这个不符合常理。

地产商在拼命地开发商业地产和加大商业地产的配比，造成现在大型购物中心里和临街商铺大量过剩，商铺租金大幅度上扬。

大部分的存量地产，当时立项的时候都在五年前，在那五年前的美好时光里，地产商在给商铺投资人描绘的都是一铺养三代的美丽传说。商铺投资人砸锅卖钱深信不疑。衣带渐宽终不悔，为伊消得人憔悴。

天时地利人和。造就了地产商和商铺投资者都陷入了群体迷失。推高了商铺价格，推高了商铺租金，推多了大型购物中心，推多了社区商铺。再高大的人造神话，也有被揭穿的时候。再美的花朵，也有凋谢时分。

二

新京报的一则的新闻报道引起了大白的注意，标题是“SOHO中国商铺萧条业绩大跌，租户宁可赔60万也要退租”，新闻内容正呼应了大白的标题。其中有一个案例很有代表性，反应了现在商铺投资的尴尬。

李君阳首付700万元，贷款买下望京SOHO塔2一处面积150余平米的商铺，加上公摊面积，实际支付购买面积为300平米。此外，李君阳还要承担每年近10万元的物业管理费。

买入商铺后，李君阳没有得到预期的回报。最近两年半的时间内，他的商铺鲜有租户问津，甚至长达两年的时间里无法找到承租的租户，以致商铺处于长期空置之中。曾短暂迎来过一个经营餐饮的租户，“租了半年后，租户宁可违约损失六七十万，也要退租”。

李君阳计算说，这些年商铺的空置，共计损失120万元左右。

曾几何时，“一铺养三代”的说法成为人们的投资金句，似乎买“旺铺”成了一劳永逸的投资法门。

现在，赤裸裸的现实告诉你：商铺已经成了最危险的资产。

三

你想一下，你有多久没有去实体店买过东西了。

在一家新开不久的全球连锁服装品牌店，一位店员对在试衣间里久久不能出来的年轻顾客颇有些怨言。店员说，有一些女孩子常来试衣服，在试衣间里试好久最后也不买，其实我知道，她们都是来抄号的。

面对各品牌服饰店、鞋店动辄几百甚至上千元的高价，不少消费者纷纷到专卖店试穿衣服、鞋子，然后记下型号，再上网购买。相对于实体店越来越高的商品价格，更多消费者选择了网购。虽然网店和实体店的主流顾客群有差别，但市场蛋糕有限，网上消费无疑成了传统商铺最有力的抢食者。

服饰这类业态以往是购物中心最喜欢招商引入的，因为服饰的销售价格通常是成本价的10倍以上，利润空间巨大，于是服饰业态的承受租金能力非常强。

然而在电商发展起来以后，对上述业态布局产生了很大冲击：由于电商对服饰产品、日用百货的替代性很高，很多人网购上述标准化产品，那么实体店服饰业态以及日用品就失去了大量客源，缺乏人气。

商圈冷落也就成了常态，一些大的实体连锁，如百盛百货、中都百货，洋品牌如沃尔玛、家乐福，家电卖场如国美、苏宁都出现关闭门店收缩战线的现象，这还不只是从今年开始，而是有两年的事了。

四

未来电商肯定更受欢迎和普及，很多实体商铺将逐渐失去财富光辉，我们只有选择那些受电商冲击小的商铺，才会降低投资风险，也会相应提高收益。

有的商业物业体量相对过剩，以同质重复粗放的商业模式为主，部分项目缺乏核心竞争力和可持续性，投资者要擦亮眼睛。

电商以其天然的低成本优势席卷而来，小巧轻便易运输的小商品受到最大冲击，所以很多书店关门、火车票代售点关门、百货店倒闭、化妆品服装店转让……投资中应当了解。

这些类型商铺受的冲击最小：

1、经营大宗物品和高端高价商品的商铺基本上没有影响，如家具建材、黄金珠宝、奢侈品、高端服装及其他高端商品等商业。

2、服务类型的商铺，如医疗、保健、娱乐、餐饮、宾馆等商业，是网店无法取代的服务产品。

3、菜市场、水果店类商铺，这些新鲜类商品目前暂时无法由电商取代。不过随时代发展，未来本地化电商或许同样可以完成以上服务。