客户A：
澳洲PR身份，名下拥有澳洲悉尼独立别墅一套，自住转出租，现因工作需要，居住法国巴黎，2020年就会回澳洲。
困扰：18年初到巴黎生活居住，同时出租名下唯一房产独立别墅。18和19两年（自然年历）大部分时间在法国，突然接到新州税局的一纸账单，补缴18年和19年独立别墅的土地附加税。
理由：PR未住满200天，新州土地附加税要按年土地价值的2%征收。哪怕认定是澳洲税民。
客户B：
澳洲PR身份，名下拥有澳洲自住房，未出租，现长居中国上海。
困扰：如今80后正是回国创业大好时期，自己在国内生意做得风生水起，这几年压根就没想回澳洲了。本想留着这套房产用于PR续签的理由。现在必须考虑要不要出手转让。
理由：取消非税民享受自住房资本利得税豁免权，已于2019年12月5日议院正式通过生效成为法律。过渡期截止到2020年6月30日。
也就是说，以前的时候自住房变卖，亏了，和缴税无关，涨了，和缴税也无关，因为可享受资本利得税的豁免。
但现在法律变了，如果卖房的那个时点被认定为是非税民，那涨多涨少将决定你要至少拿出1/3甚至1/2的投资报酬给澳洲税局。恐怕没有谁料到过自己也有当韭菜被收割这一天？！
客户C：
澳洲PR身份，父母早年设立的家庭信托，其中含有澳洲投资房，其人现居中国香港。
困扰：家庭信托契约可能要剔除自己为信托受益人，可是她是家里的独女，这财产收益不分她分谁呢。
理由：根据ATO的解读，到2022年预计澳洲将拥有超过1百万的信托结构，过去统计数据显示2013-14年从信托中产生的收入已经超过3400亿。
这本是非常受欢迎的财产保护结构，但如今税局显然想肥水不流外人田，家庭信托/全权信托下有外国税民作为受益人的话需要加征土地附加税。
要么修改契约，要么让受托人代理特殊受益人群体的税负义务。总之，政府就是跟你说，我不打算让你这样玩。
客户D：
客户E：
加拿大公民，长居中国。没有澳洲房地产投资经验。
困扰：亲友在澳洲拿了大项目，鼓动他们一起拿地搞开发。他们有海外房地产开发的经验，但澳洲对他们而言是块处女地，不知道要怎样获知和利用能够适合他们的投资架构和投资政策，以及税收处理。
既能符合规定，又能高效获益，他们很想知道钱怎么进来，钱怎么出去。
理由：海外人士进行澳洲房地产投资涉及的环节方方面面，哪一环没有搞好，就会前功尽弃。
先不谈别的角度，如果签订商业合同的一开始没有采纳正确合适的投资架构，税收代价就拉开很大的差距。
如果错误地采用了本地人常见的架构，但很晚才意识到这套方式并不适合外国税民的时候，就悔不当初了。
- End -
往期精选：
点击文章最下方“阅读原文”，可查看往期税务专栏精彩内容。
以唐
喜欢这篇内容的话，帮我们点一点“在看”吧～
