如果你有关注房地产，一定看到过"楼花"这个字眼。
那么到底什么是楼花呢？
楼花 (off-the-plan)，是对应现房的一个房地产名词，它是指买卖双方签约时物业尚未达到建成或可使用的状态，可能处于在建、设计、亦或是规划阶段。
楼花的本质是一种相对稳定的期货。楼花买家往往用少量资金 (10%甚至5%) 就可以撬动和锁定未来价值10倍以上的物业。除了资金杠杆的特点，楼花相比现房还有更丰富的户型选择、更宽松的买家身份限制、更长远的升值空间等优势。
尽管楼花优势颇多，对于很多保守的买家来说，它却犹如"镜中花，水中月"，让人望而却步。然而事实上，为了保障买卖双方权益，澳洲政府已出台了一系列法律法规。
今年10月，新州注册总署 (Office of the Registrar General) 更是公布了楼花买卖合同 (Off-the-plan contract) 的改革新政。该方案旨在为楼花买卖提供更多确定性，并在建筑质量上给予更多要求和保障，以增加楼花买家的信心。
新版楼花买卖合同及相关的法律变化将在今年12月1日起生效。我们一起来看一看都有哪些方面的改动吧~
政府本次宣布的楼花合同新政中，主要变更或新增事项包括卖方的披露义务和告知义务、买方的冷静期、定金的保管和日落条款等。
1. 开发商增加了披露义务
卖家必须为楼花合同附上披露文件 (Disclosure Statement)，用以公开关于物业的重要信息。
披露文件中包括一份由注册土地测绘员出具的建筑设计草图 (draft plan)，草图中需要显示出售物业的Lot Number、面积数据、以及预期会产生的地役权 (Easement)，另外还包括草拟的房型图、位置图、下水管道图和社区方案图。
除建筑草图外，卖方还需要披露：
内部设备清单 (Schedule of finishes)
产权负担文件 (s88 Instrument)
管理文件初稿 (draft building&strata management statement)
其它分层物业管理细则及声明初稿
该规定旨在保护楼花买家的知情权。如果这些文件没有被录入合同中，楼花买家有权在交换合同后的14天内解除合同。
Disclosure Statement Template
2. 开发商增加了告知义务
楼花新政对卖方应履行的告知义务做出了更严格的规定。在楼房开发建筑过程中，卖方必须及时向买方告知一切重要事项 (material particulars) 的变更。
所谓重要事项是指那些可能会对买家产生负面影响的变化，通常会是建筑草图、地役权文件、物业公司章程、物业管理文件、开发合同、内部设施清单等。
然而，对于户型编号、街道号码、车库/车位和储藏间变动等非重要事项的变更，卖方并无告知义务。
3. 买家可针对重要变更撤销合同或索赔
在满足以下条件时，买方可以以重要事项变更为由行使解除合同的权利：
收到来自卖方的重要事项变更告知；
证明如果提前得知该变更，将不会同意签署合同；
证明该事项的变更对其造成了利益损害。
在上述情况下，买方如果选择继续履行合同，可以就该重要事项变更向卖方申请赔偿。但索偿额不得高于合同价格的2%。
如果买卖双方无法就赔偿金额达成合意，则可通过申请仲裁，由仲裁员做出最终决定；不过，一旦申请仲裁，买方则被视为自动放弃解除合同的权力。
此外，无论解除合同或是索赔，买方必须在得知该变更事项的14天内行使其权利。
4. 买家的法定冷静期被延长
"冷静期" (Cooling-off period) 允许买家在合同交换后的特定期限内解除合同，并只损失合同价格0.25%的金额。
12月1日楼花新政实施后，原先适用于楼花买卖合同的法定冷静期将从5个工作日延长至10个工作日。而二手房的法定冷静期仍然为5个工作日。
5. 交房前21天必须提供注册图纸
卖方必须在交房的21天前向买方提供最终版本的注册图纸 (final registered plan)，同时买方不可以被逼迫在这21天内完成交房。
如果最终版本的注册图纸上存在卖方没有告知的重大变更，那么买方仍然可以在收到此注册图纸的14天内行使撤销合同或索赔的权利。
图文无关
6. 定金必须用信托账户进行保管
12月1日新政实施后，买方所支付的任何用于楼花买卖的定金 (deposit) 或者分期款项都必须存在信托账户或受管控的账户 (trust or controlled money account) 中，并且不得在交换合同前被支付或转存给卖方。
这一新法规是为了在开发商破产的情况下保护买方已支付的定金，类似Ralan Group破产时买方定金无法追回的案例将不复存在。
7. 更具体的日落条款保护
日落条款 (sunset clause) 允许买卖双方在某特定事件发生时解除合同，例如:建筑图纸没有在规定的时间内完成注册。
2015年，政府部门已经通过立法来避免开发商在未经高等法院命令时使用日落条款来解除合同（除非买方同意）。
而即将到来的新政则再次延申了可以用来解除合同的特定事件的定义 (sunset event)，如在规定时间内无法出具入住证书 (occupation certificate) 等。新政还将赋予法院在卖方根据日落条款解除合同时判给买方赔偿金的自由裁量权。
另外，不管是在新政生效前还是生效后签订，日落条款的变化都将适用于所有已签署的楼花合同。
图文无关
以上7项便是即将启用的楼花合同新政的具体介绍。除去日落条款外，其它新政都将于12月1日生效，适用于所有这个日期后签署的楼花合同（日落条款的变更则效力更强，可以溯及至所有楼花合同）。
此次新政进一步完善了楼花市场的交易法规，并为买家和投资者们提供了更充足的保障。12月1日后，你便可以更加放心的投资楼花了哦~
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