投资澳洲房产"宜早不宜迟" - 从墨尔本发展看澳洲房产趋势,澳洲智慧置业微信公众号文章

同世界上绝大部分国家或地区不一样，澳洲未来十年的发展将主要取决于人口的增长，这也是一个不争的事实。

根据澳统计局的数据，2013年4月，澳大利亚常住人口总数达到2300万。澳大利亚每1分44秒出生一名新生儿，每2分19秒抵达一位新移民。此外，每3分32秒有一人死亡。澳大利亚人口每天增加1000人，每年大约有18万新移民来澳定居。

统计显示，到2012年9月底，澳大利亚的人口增长率为1.7%，高于1.1%的人口增长世界平均值。大多数新增人口来自海外移民，他们带来了自己的文化传统、风俗习惯和生活方式。

数据还显示，如果保持目前的移民率与出生率，到2046年澳大利亚人口将达4000万，这么多的人口增加将会给澳大利亚经济带去更多的活力。

以墨尔本为例，专家预测十年内墨尔本市的人口将会增长100多万人以上，这100万人口的组成，主要分成三大部分：海外新移民净增长，国内州际净流出(指从澳洲其他相对偏远的地区向中心城市流入)，自然净增长。其中海外新移民净增长61万，占到总比例的52%。

这个100万人口的增长对墨尔本的房产市场来说是一个刚性需求。因此撇开墨尔本其他方面的发展不说，仅为了满足这个刚性需求，在这十年里墨尔本必须投入近755亿澳元，用于建造33万套住宅和更新许多原有的建筑，同时也附带建设配备一些必要的配套设施，如购物中心，医院，学校，包括加油站等。姑且不要说如此大规模建设，虽然有十年的时间来展开，但对于墨尔本来说，压力之大是毋庸置疑的，首先这33万套住宅，占地面积近3000万平方米(按1：1的建造容积率)，近4万亩地，而且绝对不可能集中在一起，它必然会沿着城区发展辐射线和交通干线附近展开，因此最后形成的面积绝对要以几何级数的体量展开。

近期墨尔本乃至整个澳大利亚最大规模的市政建设EasteWerribee超级区已经进入到实施阶段。该区域位于墨尔本西南区，占地面积770公顷，是目前墨尔本CBD 与 Docklands 区总和的5倍大小。这个超级区会在接下来的10年中为整个西南区带来5.8万个工作岗位。这个超级区被维多利亚州州长命名为墨尔本的第二CBD。这一利好消息也给墨尔本房产市场注入了新的活力与动力，使得之后的10年中墨尔本房地产市场蓬勃发展。