【澳洲房产】原来这才是澳洲房产持续增值的根本原因!

2017年02月08日 盛通澳洲房产投资


澳大利亚2月8日实时汇率:

1澳元=5.2473人民币元



澳洲房市长期处于供不应求的状态,仅是每年的新增移民人口已经高于澳洲新建房屋合约数,更不用说每年新增本地人口留学人口以及海外投资者等人群对于新建住房的需求。



澳大利亚作为一个世界上最宜居的国家之一,一直是中国最喜爱去置业的热门地区之一。据有关数据显示,中国人在最近两年在澳洲置业的金额总计高达1818亿人民币。


根据最新的住房以及价值指数的显示,澳洲的房价近20年来都在稳健地增值,从1995年到2015年,八大首府城市累计地升幅,高达了330%


其中悉尼的房价累计增长了330%,而墨尔本的房价累计地增值是421%。


澳洲房价增幅如此之大,不禁让人好奇:

是什么给澳洲房价的上涨提供了持续的动力?未来澳洲房价又会如何发展?



  • 自然增长、留学生及不断扩大规模的移民,不断刺激澳洲房产需求的增长


一个经济的带动,我们首先要去看它的人口。而澳大利亚过往的这几十年,自然增长、留学生、不断扩大规模的移民…人口在不断的增长,房屋供需矛盾依然在短时间内难以解决。

房屋与所有的商品一样遵循供需关系决定价格的基本市场规律,依附于不可再生的土地资源的房屋,房屋有着不断增长的人口的市场需求,加上历史遗留的与人口数量不配套的住宅缺口(以悉尼为例,否则政府也提不出来66.4万套这么精确的数字!)实在很难找出房价下跌的理由。

在房地产市场中,“刚性需求”这个词想必大家十分熟悉,也成为澳洲首府城市公认地产增值的根本原因。


澳大利亚具有良好的移民环境和鼓励性的生育政策,因此带来相当可观的人口增长速度。另一方面澳洲的国际教育地位,以及八校联盟的顶尖大学资源促使留学人数持续增长。

在过去十余年,国人选择到澳留学的人数每年均以20%的趋势增长,双方的联系纽带不断加强。

根据澳大利亚统计局最新数据显示,在2016年2月16日澳大利亚人口突破2400万大关,比官方预测提早了17年。


据ABS澳洲统计局预测显示,2018年澳洲人口将突破2500万,未来两年内新增的移民人口有望高达50万人,供需矛盾依然在短时间内难以解决。


据澳大利亚的移民和边境管理处统计的数据,2014年到2015年的财年,澳大利亚总共接收了18.9万的移民,当中包括了家庭、技能以及特殊的三大类别。但这里面不包括难民,这当中总共有27000名的中国人移民到澳大利亚,仅次于印度,位居第二位。



  • 政府严格控制土地供应,进一步加剧房产市场的供不应求


根据澳洲权威网站Property Council of Australia显示,2015年1月-2016年1月这12个月,由规划部批准的新建筑房屋合约一共有231,752套。新建筑房屋合约量在去年10月份达到最高值237,242套,并开始持续下降,因此可预见未来澳洲的房地产市场依旧会处于供不应求的状态。

澳洲国家住房供应理事会预测:

至2036年,悉尼需要新建77万套住宅,比当前住宅总量168万套增多46%。

到2051年,墨尔本人口将达到770万,需额外修建157万套住宅。

至2031年,布里斯班地方政府地区住宅房地产市场每年需要大约新增5430套住宅。


仅是每年的新增移民人口已经高于新建房屋合约数,更不用说每年新增本地人口、留学人口以及海外投资者等人群对于新建住房的需求。


 

根据维州房地产协会的数字,直到目前为止,墨尔本大部份的投资公寓存货已被吸收。

制约土地供应的原因主要包括以下几方面:政府提供的基础设施不足或落后;政府对于开发项目征收高税费;政府在土地分区、规划和建筑审批过程中的决定延迟。


以上因素使得澳洲的土地供应难以对上升的住房需求迅速做出反应。


不过,正因为澳洲政府严格的土地供应管制,澳洲房屋很少出现供过于求的问题,大多数首府城市的房屋空置率长期低于3%因而澳洲地产被很多投资者视为具有投资价值和增长潜力的产品。


综上所述,澳洲八大首府房市在未来很长一段时间,都将处于供不应求的状态,在悉尼和墨尔本更是如此,这也解释了为澳洲能够成为全球投资者蜂拥而至的投资宝地,并且一直是中国最喜爱去置业的热门地区之一



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