固定和浮动按揭贷款的房屋贷款利率已跌至1.8％以下，但要获得这些低利率，所需要的不只是打电话给您的贷款机构。

按揭贷款专家说，无论是购买还是再融资，借款人都需要知道自己的数字，拥有可观的首付金或资产，让自己对贷方具有吸引力，并做好准备转换银行。

他们说，不要指望最好的利率来自大型银行，如果其他功能对你也很重要的话，请避免只关注最低的利率。

研究集团Canstar公布的最新的最低市场利率清单中仅包括一家四大银行：西太平洋银行(Westpac) 的四年固定利率本金同还贷款，利率为1.89％。而其他最佳利率主要来自在线贷方和较小的互助银行（mutual bank）。

借款人可以在贷方网站上找到按揭贷款利率和其他信息，或查看一些产品比较网站。

Canstar的女发言人Effie Zahos表示，比较网站显示了许多贷方的最佳报价，这些可以作为借款人谈判更好利率的基准。“第一件事首先；准备好自己以获得更好利率，”她说。

“为此，你需要知道你现在所支付的利率以及当前的贷款余额。

“通常，从你现有的贷方开始是最容易的，因为它可以避免进行再融资。”

Brighter Finance按揭贷款经纪人Marcus Roberts说，了解自己的需求和获得新贷款的资格非常重要。

“与贷款经纪人交谈，访问Canstar或Finder之类的比较网站，或者通过你对许多贷方的研究，都会为你提供一些初步的想法，利率，功能和贷款机构，”他说。

“整理好潜在选项列表后，请研究所需的功能以及你的物业和收入是否符合条件。

“成本和低利率绝对重要，但请不要忽视其他可能更重要的功能。这些可能是分支机构网络的可访问性，多个对冲帐户，或某些行业的贷方按揭贷款保险的免除。”

Roberts先生说，许多人向贷款专家寻求帮助。“这需要坐在电脑前两三个小时来研究贷款方，特点，首字母缩写，以及合适的住房贷款的资格，这需要毅力和决心，”他说。

“如果你的情况非常简单，绝对可以自己进行研究，但是往往……它可能会变得非常艰巨。要获得适合你的解决方案，拥有专家在身边对你至关重要。”

比较网站Mozo的最新研究发现，借款人正在质疑自己对银行的忠诚度，近三分之二的人正在考虑便宜的在线贷方。

Mozo的发言人Tom Godfrey表示，由于放贷费用较低，在线贷方经常提供有竞争力的利率。“不要忠于你当前的贷方——对银行的忠诚并不总是会令你的利息降低，”他说。

”通过四处寻购，你可以为自己获得更好的利率。与大银行的平均利率相比，一个典型的借款人通过选择最便宜的房屋贷款利率之一，可以在贷款期限内节省多达$90,000。”

某些人由于对小型贷方缺乏了解，或者没有面对面的讨论而感到无所适从，但在借钱时，谁借钱给你并不重要。“去银行之前，请确保你的财务状况整理清楚，”Godfrey先生说。

“这意味着手头要有三到六个月的工资单和任何其他财务信息。

“一旦你完成了调研，就应该在潜在贷方之间展开一场竞标战，以确保获得最佳利率。”

许多人认为，良好的信用评分是获得较好的按揭贷款利率的关键，但其他因素也同样重要。Canstar的Zahos女士说，人们的存款或资产以及他们的就业情况，对于贷方的决定至关重要。

“要符合获得最低利率优惠的资格，首先，你需要有20％或以上的可观数额的首付，或者你需要偿还部分贷款，以使你所欠的债务不超过物业价值的80％，”她说。

Zahos女士说，就业状况是贷款评估的关键部分。

“由于太多人看到过去一年的事件对他们的工作和收入产生了影响，在申请贷款前的几个月内保持稳定的就业和工资很重要，而这对于就更好的利率进行谈判也同样重要，”她说。

“还清所有债务，降低你的信用卡限额，如果你曾经借过无息贷款，则将其关闭，因为这都会影响贷方对你偿还贷款的能力以及最终你能借的数额的评估。”

如果要求你自己的贷方提供更好的利率，则必须讨价还价。这让许多人感到不舒服，但他们可以在家人或朋友陪同下，或使用按揭贷款经纪人寻求支持。

“我能提供的最大谈判技巧之一就是你可以要求贷方提供给新客户的利率，这是一种旨在吸引新客户的利率，通常不会传递给现有客户，”Zahos女士说。

“如果你拥有良好的信用记录并且一直在偿还贷款而没有错过或延迟还款，那么你会处于谈判的有利位置。

“如果你的贷方没有很快被说服降低利率，那么请保持选择开放。” 大多数贷方都会有客户保留团队，他们被授权来为那些提出要求的借款人降低利率，但有些则不可避免地会拒绝。

在这种情况下，如果新贷款协议的成本增加，借款人必须准备离开。他们的新贷方应帮助他们转换直接借记（direct debits）和其他付款方式。

而且，由于平均贷款与便宜贷款之间的成本差额每年总计千上万，因此为此付出努力应该是值得的。

正当每个人都在热议房价上涨的前景时，煞风景的人带来一些让人冷静的预测：他们认为明年房价会下跌。但澳州府城市房价连月创新高，仍在上涨。

每个周末，我们都听到拍卖会上出现的荒谬场面，竞标者大手笔，将价格推高超出估价。

而且我们都知道，对于大多数人，在大多数情况下，等待价格下跌不是赢家的做法。

更重要的是，我们最近经历了最为罕见的事件——双重下跌——即2015年房价下跌3％之后，在2017年至2019年间暴跌15％。

尽管如此，即使各大银行暗示房价将上涨20％，有很多理由让我们对最新的地产繁荣持怀疑态度。

这是一个最为反常的房产市场：我们的利率异常低，市场上的投资者活动异常稀少，并且完全没有想要买房的新移民。

仅基于这个理由，我们肯定要考虑下这些不吉之言。

毕竟，我们正处于一个加速发展的时期。一切发生的速度都比我们预期的要快。看看当地的股市，比一年前的低点上涨了近50％。

让我们简要地看一下在更广阔的市场上三种截然不同的声音提出的论点。重要的是，这些人并不是寻求上头条新闻的人，不是为了用惊人价格下跌的荒谬说法让他们在黄金时段的电视上露脸。相反，他们都是来自各行各业的经验丰富且可信的消息来源。

Bob Cuneen是基金经理MLC的高级经济学家，他对当地和国际经济都有广泛的认识。他认为房价将在2022年下降7％。他还认为，我们走到本日历年年底时，12个月的房价增长率将仅为9％，这比市场上许多人的预测要低许多。

Stephen Koukoulas是Market Economics的董事总经理，也是道明证券（TD Securities）的前全球研究主管。他在评论建筑审批量激增58％（2月份年比增长）的情况时说：“房价疲软的先决条件现在已经具备了一段时期，即我们的需求无进展，而供应充足。”

ProSolution Private Clients的Stuart Wemyss是一位知名的理财顾问。他警告称市场将持平，而不是绝对值下降。Wemyss认为，不久之后，市场上的卖方数量将增加，以匹配目前正在追逐相对较少的待售房屋数量的买方。正如他所说：“买家的旺盛很少会持续很久。”

正如Wemyss所指出的那样，特别物业的特别价格将永远存在，而在这个市场上，这类故事将更加出乎寻常，但必须客观看待。

毫无疑问，这个周末在澳大利亚的某个地方，一些幸运的房主将以远远超出所有估计的价格卖掉他们的房屋。但是将有成千上万场拍卖活动，可能气氛活跃，但不值得登上头条新闻。

那些持怀疑态度的人的共同点是，这个市场上目前供应不足，一旦市场上有更多的住房存货，明年的价格便会下跌。

请记住，尽管价格的升高吸引了所有的关注，市场实际上萎缩了。

正如研究专家SQM本周指出的那样，与一年前相比，现在待售的房屋数量明显减少：“2021年3月全国上市住宅物业下滑了0.5％，从257,952降至256,568。

“与12个月前相比，房源下降了16.7％。” 毫无疑问，所有这些对房地产市场的理性预测单独来看都是有道理的。

事实是，它们只是房价动态的一个方面。

同样重要的是：购房者是会继续相信住宅物业值这些价格？还是会像今年如此强烈地拥抱这种资产类别一样强烈地离开？

在上一次住宅房地产市场的小型繁荣中，监管机构能够通过修改规则使银行降温，从而使银行不得不限制房地产贷款。这次的利率甚至更低，“宏观审慎”举措可能不足以结束这场热潮。

3月份的房价月度涨幅为2.8％，这是我们自1988年10月以来见过的最强劲的上涨。

1988年当时到底发生了什么？房价上涨了约12％，然后在1989年又上涨了近24％，使得两年内的累计升幅超过了35％。

接下来发生的事情是：1990年至1991年之间，价格下跌了近10％。

目前，所有信号都表明，至少在今年剩下的时间里，全国住宅房产价格可能继续上涨。但是，对任何进一步的发展做出预测确实是一项危险的工作。

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素材来源：1688澳洲新闻网，澳大利亚人报

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