澳洲投资专家Jan Somers的书《More Wealth from Residential Property》中曾经举过这样一个例子：十年前，琼先生和傅先生的收入差不多，每年手头都能存上2700澳元的闲钱。于是，琼先生贷款买了辆1万6千澳元的新车，傅先生贷款买了套16万澳元的投资房…… 

为什么房价是车的十倍，但每年车贷还款和养房的钱差不多呢？ 

先看琼先生：他购买消费品，借的是利率为11.5%的个人贷款（2001年数据）。第一年2700澳元的还贷额中，1793澳元还利息，907澳元还本金。每年还款额不变，随着时间推移，所还本金部分递增，利息部分递减，十年还清。

再看傅先生：除了16万房价外，他还贷了6千澳元用于支付购买和借贷成本。还款方式是只还利息不还本金，每年需要归还的利息为14,110澳元（2001年利率为8.5%），另外房产税费方面的年支出为2600澳元，所以加起来总支出为16,710澳元。

而傅先生在第一年收到了10,400澳元租金，退了3,626澳元的税（他的收入假设为当时澳洲的平均水平），最后傅先生只需从口袋里掏出2,684澳元。

也就说，这16,710澳元的年度总支出里面，租客支付了62.2%，税务局支付了21.7%，傅先生只支付了16.1%。

十年后，琼先生还清贷款，拥有的是辆价值还剩5千澳元的旧车（每年贬值11%）。如果他在前六年的任何时候把车卖了，资产都将变为负数。

而这十年间，傅先生的房价已经涨到近25万澳元了（保守假设房价每年增值4.5%）。十年后傅先生仍欠银行16万6千澳元，但净资产增加了8万多澳元，同时每年收支早已实现了正现金流。

这本书是2001年首次出版的，大家都知道，十年后的澳洲房价远远不止25万澳元。如果傅先生早在70年代就购置了房产，即便经历了80年代的高利率、90年代的海湾战争、本世纪的消费税出台，都坚持到底未曾出手，那么保留到今天，房价就已变成了二三十倍！

数据来源：研究机构McCrindle 2015年2月的数据报告（注：报告列的是别墅均价，非中位价）

从琼先生和傅先生的故事可见，贷款买消费品会消耗财富，买增值资产却能帮我们累积财富！

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