好文重读 | 澳洲房产市场上的国人百态

2018年12月31日 澳洲房产大全



圣诞新年假期,澳房大全将每日精选

2018年原创文章

与读者一起,重读好文



买家



在赌桌上,手风顺了,怎么打怎么有;在足球场上,脚风顺了,怎么踢怎么有;在几年前的澳房市场上,仿佛,大概,好像也是怎么买怎么有?


那是有还是没有呢?


我一直觉得中国人买房,不太尊重本土市场规律,尤其是国内的一些投资人,一定要按照自己在国内的思维购置海外房产。


举个例子,一栋30套物业的澳洲项目,“占地500平,永久地契,包租两年,年租金收益4.8%,可贷款60%。”


这么好的条件,别说海外华人了,当地人或许都会考虑。但是你有没有想过,如果这个项目全是海外华人买入,且全是投资人的话,这个项目本身,是不是有问题呢?


要知道,一个真正好的项目,需要有一定的自住比例,越是高价值区域,这个要求就越高,否则不就成酒店式公寓了么?


其次,这种项目在未来交楼后,大多数的华人业主(通常英文都不太好)在面对物业管理公司(通常都是西人公司)时,都会落在比较弱势的位置;于是管理公司定下来的规矩,你很难说个不字,被人牢牢抓着主动权;最后,这样的项目,不论是业主还是租客,人员的变动会增大,对于物业未来的折损也会加重,再次转售的难度也会变大。


对于这样的问题,开发商管么?销售中介管么?卖谁赚的钱还不是一样?最后所有发生的问题又堆在了买家身上。



新项目的投资风险多半会在未来显现,而二手房的坑,往往在购买的那一刻就开始跳下去了。


今年年初的一个周六,我在Willoughby看房,这是一套其貌不扬的单层独立屋,占地不到600平,最后的价格拍到了271万澳币,拍到者是两位看起来学生样子的中国女孩,一个女孩背着双肩包,另一个耳朵上挂着耳机。


结束的时候门口有几个西人在交流着,一位对另一位说,“这个价格实在是太XX扯了。” 作为行业内人,我查了下,这套物业最多也就240万澳币。


拍卖过程中,那个挂着耳机的女孩一直在跟国内真正的买家不断地通电话,拍卖师不断用言语刺激着她俩,听起来多少有些露骨,也缺少了一些应有的尊重。两位代买的女孩子看起来稍有些窘迫,完全没有买家本应该有的气场。


拍下来后,参与拍卖的数十位观众的掌声听起来稀稀拉拉地,倒更像是嘲讽。


我想这个故事就代表了一部分华人买家在市场上的状态:钱,没问题,但,缺少了很多应该做的功课




卖家



谁都知道,同样一句话,不同的人说出来,或者是在不同场景下说出来,效果是不一样的。


朋友说的话,中介说的话;想赚销售佣金的人说的话,和收费咨询的人说的话,他们的立场都不同,你会选择相信哪一个?


一家专业的投资顾问公司,收你一个小时200澳币的咨询费,告诉你“这样的项目您别碰,未来会有这样那样的问题。”你会当成金玉良言;而一个刚刚入行、一身正气的小伙子同样地也说出来,你觉得效果一样么?


张爱玲说过,一个人出名到某一个程度,就有权利胡说八道。很多时候,我们关心的只是说话的那张嘴,而不是说的内容。(警察叫你别随地吐痰,你乖乖听着,路人和你说,你会说“关你屁事”。)


那些初出茅庐的销售中介,也许都曾经有一颗为客户负责的赤诚之心;可是当他看到很多完全不做功课的客户,被行业内的老油条们忽悠着买下一个又一个的楼花,而他无论怎么语重心长的好好说话,人家还不信的时候,他会怎么想?是一直这样慢慢饿死,还是要放弃(部分)节操?


华人中介如果无法让客户更加了解并尊重本土市场规律,整个行业水平下降而无法取信于买家,甚至被投资失败的买家迁怒,这是咎由自取。


2017年10月末,澳洲很有影响力的第三方平台Rate my agent,针对全澳洲二手房中介公司的销量以及影响力的年度颁奖仪式落幕,完全并有华人背景的公司获奖,甚至在一些如Epping,Burwood等热门的华人区都没有,更别提其他区域了。行业水平的问题,你不能让人相信,是有理由的。




楼花




世界上最贵的花是什么花? 答曰“楼花。”


实际上,澳洲所有的新房市场,只要开发商需要从银行贷款,那么他们就需要以楼花的形式开始预售。只有预售达标,银行才会放款让其建房,所以楼花本身无非是新房未盖好前的一种状态而已。


而其中真正好的,体量小的楼花项目,华人中介是不会染指的。第一,人家开发商不需要你,直接交给之前买地的当地二手房中介,人家扫一遍自己的客户Base就售罄了。第二,项目体量太小,佣金低,华人中介代理认为不赚钱,不具备吸引力,或者说这样的项目自己都不懂,不认为华人买家能认可。


我有一位西人朋友,2014年买过一套下北只有36套物业的小体量2房1卫1车位公寓项目,买入价格91万澳币,2017年132万澳币卖出,对于公寓来讲,这样的涨幅远超华人代理的任何公寓项目。


《教父》电影里有一句台词:“不要让情绪影响了你的判断。” 我们都说投资要理性,可有多少华人在市场前能够做到?最后还不是买了自己熟悉的地方么?


图为去年年底在Epping刚settle的公寓项目





二手房




在市场上,并不是所有人都喜欢这种昂贵的花。因此有很多人道听途说也好,亲身经历也罢,纷纷转向二手物业作为投资首选,除了购买二手房作为下一套自住物业的朋友外,也有很多需要改善住房条件的成熟家庭需要更大的房子,比如House,可是有些人真得懂二手House么?


我平日里接触大多数的客人都是寻找二手House的。所以我很清楚大家脑子里的想法,预算少买不了我理解,预算多还买不了听起来就不太符合剧情了。


可是的确有很多人预算300万澳币+,但看房还是看了很久没入手。原因很简单,怕买错。实际上,这种怕并不是没有道理的。


这几年,悉尼中位价100万澳币以上的区域我基本都走遍了,也看到了很多我很认可的价格洼地区域, 可我只会在华人认可的区域,才会看到华人的身影


举个例子,一套悉尼带地的独立屋,售价130万,租金900/周,距离市区6公里,你觉得作为投资如何?


可惜同样预算的人并不知道这样的区域有这样的物业,这也从侧面反映出华人在澳洲二手房投资市场上的滞后性,总是通过中介知道项目,以项目为单位去了解市场。


这样看来,尽管看起来华人在澳洲买房子买的风生水起的,但实际上,深入当地市场的能力,我们还差得远呢。





著名数学家华罗庚先生曾说:“把厚书读薄,把薄书读厚。”用我自己的语言翻译过来就是“把复杂的事情简单化,把简单的事情极致化。”


华人在澳洲专业房产市场上目前的影响力还十分有限,并没有得到当地开发商真正内心的尊重,但是也在进步和调整中;海外华人买家现在还是小学生状态,投资观还需沉淀,而当地的华人投资人中,堪称投资十分成功的也凤毛麟角。


作为世界上最爱买房的民族,我并不觉得买房有什么错,尽管以上对于本民族的投资行为做出了较为直接犀利的批判,但我认为,房子是需要买过才会有经验的,经过时间的沉淀,买家的思路自然会变得更清晰,投资观也会慢慢改变,同时对于卖家的要求也会提高,相信这个行业标准也会随之提高吧,真心希望那一天会早点来到。


面对中澳文化和投资环境的不同,华人该如何跳出既有思维,如何理解和适应当地市场运行规律等问题对投资结果至关重要。




作者大悟介绍


Property Buyer's Agent

【澳洲房产大全】平台主编

《澳洲房产那点事儿》作者

《澳洲首次置业红宝书》总编


号称澳洲房产界最会写文章的房产人,2015年底出版的澳洲房产书籍《澳洲房产那点事儿》,曾排进当当网经济类书籍前60名,好评如潮。过去几年里,他秉承匠人精神,坚持每周末看房,至今看遍悉尼境内80%的区域,澳房大全平台的连载专栏《大悟看房日记》拥粉无数,成为很多澳洲华人买房前必看的一档专栏,对于悉尼不同区域的把握,无人能敌。堪称澳洲新一代房产人的意见领袖。




如果你觉得今天的文章还不错,就请点击右上角选择发送给朋友或者转发到朋友圈吧~更多往期专栏文章,点击下方阅读原文


 👇在平台菜单栏台点击键盘打开对话框

回复“会员”,可获取会员报名详情

回复“红宝书”,可获取购书办法

回复“转售”,可获取楼花转售刊登方式




收藏 已赞